Наиболее приемлемой формой финансирования жилищного строительства в условиях изменения экономической ситуации в стране является использование так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом, данная форма отношений, развивающаяся с начала 90-х годов, обладает рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках – это:

• поэтапная оплата;
• затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%;
• возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитования, ипотечное кредитование и т.д.

Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве, регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным [1, c. 12]. Определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, вводит жесткие требования к застройщикам, предусматривает меры ответственности для участников договора об участии в долевом строительстве.

В связи с постоянным повышением цен на жилье в настоящее время наиболее популярно среди граждан становится приобретение жилья через финансовое участие в строительстве жилых домов. Юридическим оформлением таких отношений являются заключаемые гражданами с юридическими лицами договоры о долевом участии в строительстве либо договоры с иным названием, но во всех случаях результатом таких правоотношений является передача гражданам квартир после окончания строительства дома.

Прежде всего, отметим, что договор долевого участия в строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса, а правоприменительная практика по данному вопросу крайне противоречива.

Суть же такого договора заключается в обмене денежных средств дольщика на объект недвижимости (как правило, квартира в многоквартирном доме), который в момент заключения договора еще не существует, а создается организацией-застройщиком. Денежные средства дольщика при этом используются на оплату его строительства в течение определенного периода времени.

Договор долевого участия в строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких как [2, c. 18]:

- договор строительного подряда: подрядчик по заданию застройщика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта;

- договор оказания возмездных услуг: дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, определенных в договоре;

- договор простого товарищества: дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах;

- договор купли-продажи: застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончании строительства, также договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, как и договор купли-продажи недвижимого имущества.

В отличие от многих договоров договор долевого участия в строительстве не может быть исполнен в момент заключения, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить определенное время на выполнение работы.

В целях защиты прав дольщика в заключаемом договоре долевого участия в строительстве жилья должны быть предусмотрены ниже обозначенные конкретные условия, т.к. при изучении конкретных договоров долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что стороны договора, как правило, подходят к заключению договоров и определению предмета договора юридически недостаточно грамотно. Из текстов заключенных договоров зачастую неясно, какое конкретное помещение передается, какова его площадь, на каком этаже, поэтому такие договоры могут привести к спорам. Поэтому в договоре должны быть прописаны конкретно следующие условия [2, c. 31]:

• географические, геометрические, качественные и иные характеристики, индивидуализирующие строящуюся квартиру;

-  фиксированная цена квартиры, или, в крайнем случае, понятный, исключающий многозначность порядок ее формирования и изменения;

• календарный график внесения средств дольщиком на строительство квартиры и оплату услуг застройщика – в пределах установленной цены.

Все вышеперечисленные признаки должны составлять предмет договора, чтобы в случае возникновения спора, квартира была индивидуализирована. И до введения закона была проблема с индивидуализацией предмета договора. Но и в настоящее время спорным остается вопрос о том, можно ли с достаточной степенью определенности идентифицировать объект, который еще не существует, но должен быть создан. Верховный суд Российской Федерации в «Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» (от 19.09.2002г.) указал, что «в силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

К сожалению, в настоящее время в силу разных обстоятельств в заключаемых договорах о долевом участии в строительстве жилья такие жесткие условия не предусматриваются, что часто приводит к незапланированным финансовым затратам дольщика и/или к изменению качественных характеристик квартиры.

На данный момент все риски, связанные со строительством объектов недвижимости, Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» полностью возложены на застройщика, дабы сделать деятельность застройщика «прозрачной» для потенциальных инвесторов и контролирующих органов.

 На основании анализа положений Закона № 214-ФЗ можно выделить основные положения, являющиеся новшеством в законодательстве на рынке строительства недвижимости [2, c. 43]:

1.введены строгие требования к документации и финансовым показателям застройщика, который вправе привлекать денежные средства инвесторов для строительства объектов недвижимости;

2.определен вид договора, заключаемый между участниками долевого строительства с установлением существенных условий, без указания которых договор считается незаключенным,

3.законом установлена обязанность включать в договор положение, конкретизирующее срок передачи объекта недвижимости непосредственно самому инвестору по акту передачи;

4.установлены особенности рекламы строящихся объектов недвижимости;

5.закреплена обязанность застройщика обнародовать проект строительства с введением в оборот нового документа - «проектная деклрация»;

6.установлен перечень информации о застройщике и проекте строительства, представление которой по требованию заинтересованного лица является обязанностью застройщика;

7.введена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по указанным договорам;

8.установлен начальный срок, с которого застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;

9.закреплено требование о целевом использовании денежных средств, привлеченных застройщиком;

10.   включена норма, распространяющая законодательство о защите прав потребителей на инвесторов – граждан, участвующих в строительстве не в предпринимательских целях;

11.   регламентирована ответственность застройщика перед инвестором при невыполнении обязательств,

12.   введен минимальный гарантийный срок на объект недвижимости, в течение которого инвестор вправе предъявить требования к качеству объекта недвижимости;

13.   определен момент перехода риска случайной гибели объекта недвижимости.

В целом Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» упорядочил привлечение средств граждан в долевое строительство, а также повысил защищенность граждан от недобросовестных застройщиков. Заключая такой договор, зная все нюансы, описанные выше, его юридического обоснования гражданин теперь может рассчитывать на то, что в итоге он станет обладателем интересующего его объекта недвижимости либо, в крайнем случае, обезопасит себя от финансовых потерь.

Список литературы:

1. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ-М., М.: Проспект, 2007. - 76 с.
2. Афонина А.В. Практическое применение Жилищного кодекса РФ и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" [Текст] / А.В. Афонина. - Альфа-Пресс, 2005. - 175 с.

Клеточным пушным звероводством в Республике Беларусь занимаются, в основном, звероводческие сельскохозяйственные отделения (хозяйства) потребительской кооперации, которые ежегодно производят более 85% от всего объема получаемой в республике пушнины [3, с. 121]. Правлением Белорусского республиканского союза потребительских обществ принимаются эффективные меры по созданию таких звероводческих хозяйств, которые бы соответствовали требованиям мирового и, особенно, европейского стандарта. Основное внимание при этом уделяется увеличению производства пушнины, результатом чего является более высокая отдача внеоборотных активов звероводческих хозяйств.

В дальнейшем развитии зверохозяйств в современных условиях важную роль имеет снижение себестоимости производимой ими продукции. Основными направлениями ее уменьшения является рост производительности труда работников и экономия средств на основе применения рациональных норм и нормативов материальных и трудовых ресурсов. Большое значение имеет также управление процессом формирования себестоимости продукции и, прежде всего, строгий учет производственных расходов и контроль за рациональным и экономным использованием оборотных активов, усиление борьбы с бесхозяйственностью и расточительством.

Для успешного влияния на производственные затраты руководители и специалисты зверохозяйств должны владеть достоверной информацией, необходимой для принятия обоснованных управленческих решений. Такая информация формируется в рамках бухгалтерского учета, задачей которого, как отмечает английский ученый К. Друри, «является предоставление объема информации, удовлетворяющего требования различных пользователей» [1, с.3]. В звероводческом хозяйстве такой информацией служат данные о фактически произведенных затратах по содержанию основного стада и выращиванию молодняка зверей, по обслуживанию производства и управлению им, по забою зверей для получения пушной продукции, а также по выявлению финансовых результатов. За последние годы в Республике Беларусь проведена большая работа по укрупнению звероводческих хозяйств и подготовке их к работе в рыночных условиях хозяйствования. Успех хозяйственной деятельности этих хозяйств во многом зависит от рациональной организации в них бухгалтерского учета производственных затрат. Опыт некоторых звероводческих хозяйств, которые частично или полностью внедрили учет затрат по центрам ответственности, показывает, что это одно из важнейших направлений повышения рентабельности отрасли звероводства, позволяющее навести строжайший режим экономии в расходовании материальных средств и трудовых ресурсов, а также мобилизовать внутренние резервы хозяйств. Наибольший экономический эффект будет получен в том зверохозяйстве, в котором будет организован управленческий учет производственных затрат по центрам ответственности. По мнению В.Е.Ластовецкого, «создание центра ответственности и обособленный учет зависящих от него расходов создает условия для объективной оценки результатов работы отделов, служб и подразделений, водящих в его состав» [2, с. 12-13].

Однако в настоящее время управленческий учет затрат по отдельным участкам работы (фермам, бригадам, отделениям) в звероводстве Республики Беларусь распространен еще недостаточно. Его внедрение тормозят следующие факторы: отсутствие соответствующих методик планирования и учета объема работ, в том числе и производственных затрат в разрезе центров ответственности (бригад, отделений и т.д.); нерешенный круг показателей, доводимых каждому центру ответственности; недостаточно эффективная во многих зверохозяйствах система материального поощрения за результаты труда и хозрасчетную деятельность. Так, звероводческие хозяйства Белкоопсоюза при внедрении управленческого учета затрат столкнулись с такими трудностями, как отсутствие рекомендаций по организации бухгалтерского учета и планированию затрат. Возникла проблема, связанная с тем, какие показатели задания следует устанавливать бригадам и отделениям, включать ли при доведении плановой себестоимости продукции бригаде или отделению такие статьи затрат, как корма и заработная плата, а также издержки, рассчитываемые косвенным путем.

Некоторые специалисты зверохозяйств считают, что звероводы в условиях своей работы не могут экономить по этим статьям затрат, поскольку кормление зверей осуществляется строго по нормам, заработная плата начисляется по расценкам за одну голову содержания и выращивания пушного зверя, а затраты, распределяемые косвенным путем, не зависят от работающих в составе бригады и отделении лиц.

Цель настоящей статьи на основе положительного опыта зверохозяйств дать ответы в какой-то мере на эти вопросы, поскольку они в экономической литературе по звероводческой отрасли не нашли должного освещения.

Следует отметить, что до внедрения управленческого учета в звероводческой организации, когда учет затрат предлагается вести по центрам ответственности (по отдельным его подразделениям), необходимо разработать или уточнить нормы производственных затрат, установить этим центрам хозрасчетные показатели, организовать учет их выполнения, создать внутреннюю отчетность, утвердить учетную политику для конкретного центра ответственности. Мы считаем, что в число показателей отдельного центра ответственности должны входить только те из них, выполнение которых непосредственно зависит от работников бригады или отделения, и приносят зверохозяйству реальную экономию ресурсов. Круг этих показателей должен быть небольшим, но вместе с тем охватывать основные виды работ деятельности бригады или отделения.

Положительный опыт организации управленческого учета производственных затрат показывает, что планирование, учет и определение результатов деятельности хозрасчетных подразделений следует производить по следующим показателям: содержание основного стада и выращивание молодняка зверей; объем валовой продукции; фонд заработной платы; себестоимость продукции; расчетная прибыль.

Необходимо отметить, что показатель «Прибыль хозрасчетного подразделения» является чисто расчетным.

При планировании выращивания молодняка зверей должны учитываться биологические возможности самок разных типов и категорий, так как даже на одной звероводческой ферме в бригадах (отделениях) качество зверей основного стада может быть неравноценным. Поэтому задания по получению молодняка зверей по бригадам должно быть реальным и учитывать соответствующие факторы.

Объем валовой продукции исчисляется в средних реализационных ценах. Введение этого показателя заинтересовывает бригады в получении не только большого количества молодняка зверей, но и пушных шкурок высокого качества.

Фонд заработной платы для бригады устанавливают на основании норм обслуживания зверей, действующих тарифов и расценок, а также окладов.

В себестоимость пушной продукции, получаемой от бригады, необходимо включать, по нашему мнению, возможно большее количество статей затрат. Мы предлагаем следующий их состав: затраты на заработную плату, определяемые на основании норм обслуживания зверей и действующих тарифов и расценок; расход кормов, устанавливаемый на основании стоимости кормового рациона; затраты по приготовлению и хранению кормов; медикаменты; затраты на текущий ремонт шедов и клеток для содержания пушных зверей; затраты на подстилку для зверей, специальную одежду, хозяйственный инвентарь (планируемые на основании норм затрат или взятые фактические расходы в предыдущем году).

Однако, по нашему мнению, в себестоимость пушной продукции, получаемой от бригады и отделения, не следует, включать те статьи затрат, которые определяются косвенным путем.

Мы считаем, что мнение отдельных работников зверохозяйств о том, что по большинству статей затрат в звероводстве (заработная плата, корма и др.), звероводы не имеют возможности экономить, является ошибочным. На наш взгляд, наоборот, при организации учета производственных затрат в зверохозяйстве по отдельным центрам ответственности, повышается материальная заинтересованность коллективов бригад в конечных результатах своего труда, усиливается их стремление рационально использовать фонд заработной платы, корма, специальную одежду и хозяйственный инвентарь, а также другие материальные ресурсы.

В заключение, на основе результатов проведенного исследования, сформулируем следующие выводы:

 - внедрение в звероводческих хозяйствах управленческого учета производственных затрат по центрам ответственности позволяет существенно повлиять на снижение этих затрат, мобилизовав их коллективы на борьбу за экономию как материальных, так и денежных и трудовых ресурсов, а также эффективнее применять принцип материального стимулирования труда звероводов за результаты их работы;

 - контроль деятельности центров ответственности звероводческих хозяйств, внедривших управленческий учет производственных затрат, и анализ работы, следует осуществлять по таким показателям: количество голов зверей поголовья основного стада; сохранение зверей основного стада; деловой выход молодняка зверей; сохранение зарегистрированных щенков зверей; себестоимость одной головы зверя основного стада; себестоимость одной головы молодняка; доход от реализации пушных шкурок и племенного молодняка зверей; производительность труда – по количеству пушных зверей, обслуживаемых одним звероводом; расчетная прибыль.

Управленческий учет производственных затрат по центрам ответственности следует вести, по нашему мнению, по следующим статьям: затраты на заработную плату, определяемые на основании норм обслуживания зверей и действующих тарифов и расценок; расход кормов, устанавливаемый на основании стоимости кормового рациона; затраты по приготовлению и хранению кормов; медикаменты; затраты на текущий ремонт шедов и клеток для содержания пушных зверей; затраты на подстилку для зверей, специальную одежду, хозяйственный инвентарь (планируемые на основании норм затрат или взятые фактические расходы в предыдущем году); затраты на поение и водоснабжение зверей; затраты на электроэнергию.

Список литературы:

1. Друри К. Введение в управленческий и производственный учет: пер. с англ. /К. Друри. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 1994. – 560 с.

2. Ластовецкий В.Е. Учет затрат по факторам производства и центрам ответственности / В.Е. Ластовецкий. – М.: Финансы и статистика, 1988. – 165 с.

3. Стратегия развития звероводческой отрасли Белкоопсоюза на 2007-2010 годы: материалы респ. семинара по актуал. пробл. деятельности потреб. кооперации (14 – 15 февраля 2007 г., г. Минск) / под. ред. И.И. Маковского, Г.В. Германовича. – Минск: Змицер Колас, 2008. – 135 с.