СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО КОМПЛЕКСА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

Жилищный комплекс представляет собой одну из крупнейших и важнейших отраслей российского народного хозяйства, включает в себя жилищный фонд общей площадью около 3,2 млрд. кв. м, многопрофильную инженерную инфраструктуру, обеспечивающую поставку потребителям жилищных и коммунальных услуг. В отрасли сосредоточена значительная часть общенационального достояния, в ней занято несколько миллионов человек. Создание необходимых условий по качественному и надежному жилищно-коммунальному обслуживанию населения является основой социальной политики государства.

В связи с реформированием российской экономики, переводом ее на рыночные механизмы функционирования в начале 1990-х годов была начата реформа жилищно-коммунального хозяйства. Цель реформы – повышение эффективности функционирования ЖКХ. При этом реформа подразумевает решение двух взаимосвязанных задач:

1)повышение эффективности рыночного сектора в жилищном и коммунальном комплексах путем введения конкуренции, создания прозрачных тарифов, регулирования цен;

2)сокращение бюджетных расходов государства на ЖКХ.

С начала проведения реформы была сформирована нормативная правовая база по регулированию вопросов, связанных с жилищным строительством, коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере и т.д. В частности, среди наиболее важных актов следует отметить:

• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ;
• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ;
• Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
• Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу);
• Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»;
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы»;
• Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
• Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;
• Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;
• Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
• Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы»;
• Распоряжение Правительства РФ от 19 июля 2010 г. №1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» и др.

Следует выделить два наиболее важных организационно-экономических направления нововведений, сделанных в отрасли за последние 15 лет.

Во-первых, это внедрение рыночных механизмов в деятельность предприятий и организаций жилищного и коммунального комплексов, при этом государственное регулирование было нацелено на формирование трех взаимосвязанных рынков: жилья, жилищных услуг и коммунальных услуг.

Во-вторых, это изменение системы управления в отрасли, получившее наиболее яркое воплощение в передаче практически всех аспектов деятельности ЖКХ на муниципальный уровень и в руки частных предпринимателей.

Сформированный таким образом рынок жилья и созданная на федеральном уровне правовая база позволили внедрять на местах следующие механизмы улучшения жилищных условий граждан: а) расселение коммунальных квартир; б) ликвидацию общежитий; в) выплату гражданам субсидии на приобретение и строительство жилья; г) предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов; д) предоставление жилищных кредитов (включая ипотечные); е) выпуск жилищных ценных бумаг (облигаций, векселей, сертификатов, займов).

Передача жилищного фонда в муниципалитеты, с одной стороны, позволила сделать предприятия, ранее отвечавшие за его эксплуатацию, более конкурентоспособными, уменьшив затраты на его содержание, с другой - потребовала увеличения затрат у муниципалитетов на его содержание. Такие же проблемы возникли и в отношении других объектов недвижимости ЖКХ, хозяйственное или оперативное управление по которым было закреплено за предприятиями и учреждениями.

Приватизация муниципального и государственного жилья значительно увеличила долю частного жилья и к 2010 г. она составила около 80 % по сравнению с 33 % в 1996 г. (включая ЖСК и ЖК) [1]. Однако в процессе приватизации не было четко определено отношение и ответственность собственников жилых помещений к общему имуществу многоквартирного дома, т.е. к той части, которая является неотъемлемой его составляющей, а так же не была достигнута главная цель - передача многоквартирных домов и принадлежащих земельных участков в целом в реальное управление собственникам.

В последние годы началось некоторое продвижение по пути передачи функций управления товариществам собственников жилья, управляющим компаниям, нанимаемым собственниками жилья, или непосредственно собственникам жилых помещений. Доля многоквартирных жилых домов, собственники помещений в которых выбрали способ управления домами, уже возросла до 82,3%. Однако, деятельность управляющих компаний признают неудовлетворительной 46% граждан [1].

Состояние жилищного фонда в стране, общая площадь которого составляет 3,2 млрд. кв. метров, характеризуется наличием ветхого и аварийного жилья (3,0% или 99,5 млн. кв. метров). С 1990 года ветхий фонд увеличился в 3 раза, аварийный фонд увеличился в 6 раз. На этой площади проживает более 5 млн. человек. Ликвидация непригодного для проживания жилья ведется низкими темпами. За 2002 - 2010 годы переселено из ветхого жилья 43 тысячи семей из 2 миллионов, стоящих в очереди [1]. Очевидна необходимость системного решения вопросов капитального ремонта многоквартирных домов. Значимым инструментом остается Фонд ЖКХ. Сегодня в его программах участвует 81 регион. За счет направленных из Фонда 180 млрд. рублей и софинансирования из территориальных бюджетов отремонтировано 114 тысяч домов и улучшены жилищные условия 15 млн. человек. Расселено из аварийного жилья 212 тысяч человек [2].

Самым важным вопросом для рядовых граждан остается стоимость жилья. В последние годы она росла — как на первичном, так и на вторичном рынках. Впервые отрицательная динамика в обоих сегментах была зафиксирована в третьем квартале 2008 года. А доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (в среднем за год) составляла в 2006 году 18,6%, в 2007 — 17,7%, в 2008 — 17,8%. Между тем, целевой показатель, который заложен в разработанном по поручению президента страны Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации — 60% к 2030 году [3].

Главной особенностью сложившего в России жилищного рынка стала оторванность жилищного строительства от потребителя, вернее, от динамики платежеспособного спроса населения. Исследования показывают, что только 18% россиян сегодня способны приобрести необходимое им жилье только с помощью ипотечного кредита без дополнительной поддержки со стороны государства. У половины населения (в том числе и со средним доходом) — отсутствует возможность как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30–35% россиян нуждаются в социальном жилье [3].

Проводимая в настоящее время реформа жилищного комплекса недостаточно увязана с проблемой структурных диспропорций российской экономики, в том числе с проблемой диспаритета цен и доходов населения. Вследствие этого уровень доходов и платежеспособность населения становятся очевидными ограничителями проводимой жилищной политики. Без роста доходов граждан, позволяющих оплачивать социальные услуги высокого качества, никакие ухищрения не превратят социальный сектор экономики из потребителя бюджетных средств в доходную сферу, как для работающих в нем, так и для государства в целом. Решить проблему можно только путем синхронизации проведения жилищно-коммунальной реформы с реформой доходов населения.

Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная развитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельными участками и необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Сегодня актуальной задачей остается формирование нового сегмента жилья эконом-класса, доступного группе населения со средними доходами по ценовым качествам и отвечающего современным требованиям по качественным характеристикам. Именно на нем нужно сфокусировать поддержку спроса, финансирование ипотечных кредитов с помощью государства, государственный спрос, кредитование строительства, насыщение рынка земельными участками, снижение административных барьеров. К этому списку стоит прибавить введение местного налога на недвижимость, который будет стимулировать муниципалитеты к созданию условий для жилищного строительства. А для значительной доли россиян (примерно 40%), которые не смогут самостоятельно участвовать в приобретении или аренде жилья — должны появиться иные возможности. Имеется в виду некоммерческий наем жилья, жилищно-строительная кооперация с поддержкой государства (муниципалитетов), фонд социального использования, специализированный фонд (общежития, маневренный фонд для мигрантов и т.д.).

Таким образом, оценивая состояние жилищного комплекса в современных условиях, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, к настоящему времени подготовлена основная база нормативных правовых актов, регулирующих процессы реформирования жилищного комплекса.

Во-вторых, в целом сформирована и закреплена организационная структура государственного управления развитием отрасли. Создана и заработала необходимая рыночная инфраструктура и институты функционирования ЖКХ: институт саморегулирования, Фонд содействия реформированию ЖКХ, Фонд развития жилищного строительства, Агентство ипотечного жилищного кредитования. Организационно разделены функции управления и хозяйствования через создание таких структур как ТСЖ, управляющие компании, в том числе частных форм собственности, и непосредственное управление многоквартирными домами гражданами.

В третьих, для того чтобы решить существующие проблемы в жилищной сфере, а также достичь главную цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения, государству необходимо скорректировать и расширить мероприятия, проводимые органами государственной власти в жилищной сфере.

Можно выделить следующие перспективные направления государственной жилищной политики:

• развитие рынка жилья;
• улучшение содержания, реконструкция и капитальный ремонт жилищного фонда;
• ипотечное жилищное кредитование;
• градорегулирование и обеспечение жилищного строительства земельными участками с подготовленными инженерной и социальной инфраструктурами;
• финансирование жилищного строительства;
• развитие промышленной базы стройиндустрии и рынка строительных материалов, изделий и конструкций;
• кадровое обеспечение системы градорегулирования, жилищного, коммунального и строительного комплексов.

Государственная жилищная политика на предстоящий период по отношению к различным группам населения должна состоять в следующем:

• для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты;
• для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки (в том числе за счет средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;
• для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жилье.

Эти направления жилищной политики должны стать приоритетными на долгосрочную перспективу.

Список литературы:

1.Жилищные проблемы стоят перед 60% российских семей // КДО . 2010. [электронный ресурс] – Режим доступа. - URL: http://www.kdo.ru/author/daily/daily_17138.html.

2.Басаргин В. На XII Всероссийском Форуме жилищно-коммунального хозяйства // Министерство регионального развития Российской Федерации. 2011. [электронный ресурс] – Режим доступа. - URL: http://www.minregion.ru/press_office/terms/1227.html.

3.Косарева Н.Б. Рынок жилья и государственная жилищная политика // Экспертный канал «Открытая экономика». 2010. [электронный ресурс] – Режим доступа. - URL: http://www.opec.ru/1150210.html.