УЧЕТ РИСКОВ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

CONSIDERING RISKS IN REAL ESTATE VALUATION

Dmitry Tsatskin

Chief Executive Officer «DTS Valuation», a member of Self-Regulated Organization (SRO) “Community of professional appraisers”,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

Оценка недвижимости является важным компонентом рынка недвижимости, влияющим на инвестиционные решения, финансирование и стабильность рынка. Однако оценка по своей природе неопределенна из-за различных рисков. В данной статье рассматриваются типы рисков, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости, методологии учета рисков в модели оценки и последствия рисков для поведения рынка и инвестиционных стратегий. Понимая и учитывая эти риски, оценщики и инвесторы могут достичь более точного и надежного результата оценки собственности.

ABSTRACT

Real estate valuation is a critical component of the real estate industry, influencing investment decisions, financing, and market stability. However, valuation is inherently uncertain due to the various risks involved. This article explores the types of risks that must be considered in real estate valuation, the methodologies for integrating risk assessment into valuation models, and the implications of risk on market behavior and investment strategies. By understanding and incorporating these risks, appraisers and investors can achieve more accurate and reliable property valuations.

Ключевые слова: оценка, рыночная стоимость, риски, методы оценки, недвижимость.

Keywords: valuation, market value, risks, valuation methods, real estate.

Оценка недвижимости, как деятельность по определению стоимости объектов недвижимости, подразумевает расчет стоимости объекта с учетом различных факторов, таких как: характеристики объекта, местоположение, рыночные условия. Определение стоимости недвижимости является важным вопросом в процессе взаимодействия субъектов экономической деятельности, например, таких как собственник и арендатор, банк и заемщик, продавец и покупатель. [1, 2]

В зависимости от характера и целей использования объекты недвижимости могут быть отнесены к жилой или нежилой недвижимости. В свою очередь нежилая недвижимость может быть поделена на коммерческую (в рамках данной статьи под коммерческой недвижимостью понимается любой объект, который может приносить доход владельцу от эксплуатации), инфраструктурную, специальную. Необходимость определения стоимости возникает для любого объекта недвижимости, участвующего в экономическом обороте.

Процесс определения стоимости неизбежно сопровождается наличием неопределенностей и рисков, которые могут существенно повлиять на точность оценки. Понимание и смягчение этих рисков являются важными для принятия обоснованных управленческих и инвестиционных решений, обеспечения финансирования и обеспечения стабильности рынка. [2]

Недостаточный анализ рисков, связанных с объектом недвижимости, в процессе определения его стоимости может привести к неточным результатам и повлиять на принимаемые на основе результатов оценки решения.

Далее приведены основные виды рисков, с которыми может столкнуться оценщик при определении стоимости недвижимости.

Рыночный риск, также известный как систематический риск, представляет собой риск убытков из-за факторов, влияющих на весь рынок недвижимости. Эти факторы включают экономические условия, процентные ставки и демографические изменения. Рыночный риск неизбежен, но им можно управлять с помощью диверсификации и анализа рынка.

Специфический риск недвижимости относится к рискам, присущим конкретной собственности. Эти риски включают конструктивные особенности, физическое состояние, местоположение объекта недвижимости, эффективность управления и эксплуатации объекта. Оценка структурной целостности, истории технического обслуживания и привлекательности местоположения имеет решающее значение для оценки специфических рисков недвижимости.

Финансовый риск возникает из-за неопределенности, связанной с финансированием сделки купли-продажи, развития или эксплуатации объекта недвижимости. К нему относятся доступность кредитов, колебания процентных ставок и финансовую стабильность владельца недвижимости. Изменения в условиях финансирования могут значительно повлиять на стоимость недвижимости и доходность инвестиций, а следовательно, и на стоимость объекта оценки.

Юридические и нормативные риски возникают из-за изменений в законах, правилах и политике, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Зонирование, экологические нормы и налоги на имущество являются примерами юридических и нормативных факторов, которые необходимо учитывать при оценке. Несоблюдение или неожиданные изменения в правилах могут привести к значительным финансовым потерям.

Экологические риски включают потенциальные экологические угрозы, которые могут повлиять на стоимость и пригодность недвижимости. Загрязнение земли, природные катастрофы и изменение климата являются примерами экологических факторов, которые могут повлиять на оценку недвижимости. Надлежащая проверка и экологические оценки необходимы для выявления и смягчения этих рисков.[3]

Ниже представлены основные способы учета рисков при проведении оценки недвижимости.

Анализ дисконтированных денежных потоков (DCF) является распространенным методом для учета риска в оценке недвижимости. Он включает прогнозирование будущих денежных потоков от недвижимости и дисконтирование их до их текущей стоимости с использованием ставки дисконтирования, отражающей рискованность денежных потоков. Выбор ставки дисконтирования имеет решающее значение и должен учитывать все соответствующие риски.

Ставки капитализации используются для преобразования доходных потоков в стоимость недвижимости. Скорректированная на риск ставка капитализации учитывает предполагаемые риски, связанные с недвижимостью. Более высокие риски обычно приводят к более высоким ставкам капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Корректировка ставок капитализации с учетом риска помогает достичь более точной оценки.

Сценарный анализ включает оценку стоимости недвижимости при различных сценариях, чтобы понять потенциальное влияние различных рисков. Учитывая наилучшие, наихудшие и наиболее вероятные сценарии, оценщики могут оценить диапазон возможных значений и вероятность различных исходов. Этот подход помогает понять неопределенность и изменчивость оценок недвижимости.

Моделирование методом Монте-Карло использует статистические методы для моделирования вероятности различных исходов в оценке недвижимости. Проводя тысячи сценариев с различными входными данными, этот метод предоставляет распределение вероятностей возможных значений недвижимости. Моделирование методом Монте-Карло эффективно для количественной оценки риска и неопределенности в оценках. [5]

Понимание рисков в оценке недвижимости влияет на поведение рынка, влияя на решения о покупке, продаже и финансировании. Точная оценка рисков приводит к более стабильным рынкам недвижимости, поскольку инвесторы лучше информированы и менее склонны к чрезмерной реакции на колебания рынка. Напротив, недооценка рисков может привести к волатильности рынка и финансовым кризисам (ярким примером служит Мировой финансовый кризис 2008 года, к которому привели, среди прочего, недостаточные меры по учету рисков субъектами экономической деятельности).

Интеграция риска в оценку недвижимости влияет на инвестиционные стратегии, направляя решения о приобретении недвижимости, диверсификации портфеля и управлении рисками. Инвесторы ищут объекты с благоприятным соотношением риска и доходности, балансируя потенциальную доходность с сопутствующими рисками. Эффективные стратегии управления рисками, такие как страхование и хеджирование, необходимы для защиты инвестиций.

Вывод

Оценка рисков является фундаментальным аспектом оценки недвижимости, существенно влияющим на точность и надежность оценок. Понимая типы вовлеченных рисков и интегрируя их в методологии оценки, оценщики и инвесторы могут принимать более обоснованные решения. Этот подход не только повышает стабильность и эффективность рынка недвижимости, но и способствует разумным инвестиционным практикам. Будущие исследования должны сосредоточиться на улучшении методов оценки рисков и изучении новых методологий для учета рисков в оценке недвижимости. Понимая и учитывая риски в оценке недвижимости, участники рынка могут достичь более точных оценок, что приведет к лучшим инвестиционным решениям и более стабильному функционирования рынка недвижимости.

Список литературы:

1. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Интерреклама, 2003. – С. 7-60
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в ред. от 02.07.2011).
3. Baum A., Crosby N. Property Investment Appraisal. – Wiley-Blackwell, 2021. – С. 31-40
4. Geltner, D., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. Commercial Real Estate Analysis and Investments. – OnCourse Learning, 2013. – С. 55-57
5. Jaffe, A. J., Sirmans, C. F. Fundamentals of Real Estate Investment. – South-Western College Pub, 2015. – С. 49-52