ПРОБЛЕМЫ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН, В УСЛОВИЯХ НАРАСТАЮЩИХ БЮДЖЕТНЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ

АННОТАЦИЯ

В статье обозначены и исследованы доминирующие тренды и проблемы, которые проявились, в ходе перехода ЖС к преимущественно рыночным источникам финансирования, в условиях нарастающих ограничений его бюджетной поддержки и низкого уровня банковского кредитования. Выдвинуты рекомендации, по стимулированию снижения строительных издержек как важнейшего условия повышения фундаментальной доступности жилья. Обоснована главенствующая роль в описываемом процессе, характерном для малых и средних строительных компаний, особенностям их взаимодействия с крупными компаниями.

Ключевые слова: доступное жильё, республиканский бюджет, льготная ипотека, меры господдержки, источники финансирования.

Анализ данных рынка показывает, что объём господдержки строительства льготного жилья, из республиканского бюджета, за 2023–2024 годы, резко сократился. Более чем на 50 % [1].

В период с 2022 по 2024 год в Казахстане бюджет характеризовался нарастающим дефицитом. С 2022 года дефицит бюджета стал резко расти. На начало октября 2024-го он составил 3,6 трлн. тенге по сравнению с 2,4 трлн тенге в 2022 году. На 2025 год дефицит запланирован с ростом до 4,1 трлн. тенге [2]. Принятые меры по реформированию межбюджетных отношений (между республиканским и местным), в части господдержки ЖС, были направлены на резкое сокращение доли первого и увеличение доли регионального бюджета.

В условиях резкого сокращения бюджетной поддержки ЖС из республиканского бюджета, на фоне дефицита многих региональных и муниципальных бюджетов, дороговизны кредитов коммерческих банков, строительные компании стали массово наращивать объёмы привлекаемых финансовых средств, за счёт инструментов долевого строительства. Стал резко расти "серый" рынок долевого строительства. В 2024 году, основным источником финансирования ЖС, являлись собственные средства строительных компаний (90,4 %) [8].

Проведённый выборочный анализ на начало 2024 года, показал, что из 568 строительных объектов 68 % привлекают средства дольщиков незаконно [9]. В целом, в Республике выявлено 581 строящихся жилищных объектов долевого строительства, из которых 421 объектов (72,5 %) строятся без разрешения на привлечение денег дольщиков [3].

В Республике наблюдается постоянный рост дисбаланса, между растущим спросом на «доступное» жильё и его предложением. По официальным данным, ежегодный прирост очередников на льготное жильё в Казахстане составляет около 50 тысяч человек. Если учесть, что в среднем в год строится – 17–18 тысяч квартир, в рамках государственных жилищных программ (ГЖП), а в очереди на него стоят более 550 тыс. человек, можно подсчитать, что для обеспечения всех нуждающихся квартирами тех, кто стоит в льготной очереди, потребуется более 18 лет. И это без учёта высокого уровня рождаемости [6].

В рамках данной статьи невозможно дать исчерпывающие ответы на все названные вопросы. В ряде опубликованных статей мы рассмотрели некоторые из них [4; 5].

Руководство страны приняло стратегическое решение: создать, в сфере ЖС рыночную конкуренцию, которая должна была бы снизить строительные издержки. С целью внедрения принципов здоровой конкуренции в ЖС и преодоления, на этой основе, монополизма крупных строительных холдингов, в Республике в 2022 году была разработана и принята, «Концепция развития малого и среднего предпринимательства в Республике Казахстан до 2030 года» [7].

В системе финансирования компаний МСП не были, в достаточной мере, учтены экономические особенности рассматриваемой отрасли. Прежде всего, это почти полное отсутствие возможностей для финансового манёвра. В целом, их оценивали наравне с крупными компаниями.

Вместо того, чтобы их взаимоотношения выстраивать с опорой на методологический принцип: «Крупные строительные компании – скелет отрасли жилищного строительства, а мелкие – его мышцы», соответствующие структуры стали их друг другу противопоставлять. Думается, что это ложное понимание инклюзивности как процесса включения компаний малого и среднего бизнеса, в рынок жилищного строительства.

Можно согласиться с тем, что они решали вопросы занятости. Однако функцию «пионеров» внедрения инновационных материалов и строительных технологий, по причине отсутствия соответствующих мер господдержки, они не могли реализовать.

Нарастающие в 2023–2024 годах проблемы финансирования строительных компаний привели к тому, что в настоящее время, 29 % из них находятся на грани банкротства. Результаты конъюнктурного обследования Национального банка РК, проведённого в 2024 году, по оценке степени надёжности компаний в строительной отрасли показали, что только 29,3 % из 53000 являются устойчивыми. Понятно, что в их число входят в основном крупные строительные холдинги, располагающие возможностями финансового манёвра. Доля компаний, находящихся в критическом состоянии, составила 28,7 %. А это 15211 строительных компаний [9].

С целью решения указанных вопросов, постановлением Правительства РК от 23 сентября 2022 года № 736, была принята «Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы». Названным постановлением, Государственная программа жилищно-коммунального развития «Нурлы Жер» была упразднена [10].

Как положительный аспект Концепции, на наш взгляд, следует отметить следующее: во-первых, в ней был реализован принцип «лестницы доступности жилья». Для групп населения с разным уровнем доходов и состава семьи ставились дифференцированные условия и размеры господдержки. Во-вторых, её разработчики придали большое значение внедрению инновационных строительных материалов. Так в документе отмечается, что «в целях снижения материалоёмкости проектов, будут внедрены BIM-технологии, которые предусматривают применение энергосберегающих технологий, строительных материалов и конструкций. Это косвенным эффектом обеспечит снижение на 30–40 % эксплуатационных расходов жильцов на содержание жилого дома» [10].

Однако в Концепции нет конкретных предложений по стимулированию повышения инновационной активности строительных компаний МСП. Прежде всего, в части их финансирования. По непонятным причинам в состав инструментов господдержки не включены налоговые льготы и преференции, инвестиционные кредиты.

Сохранения очень высоких ставок коммерческих ипотек (от 22 до 26 % годовых) и резкое сокращение субсидированного кредитования строительных компаний подстегнуло рост цен на новое жильё. Оно стало еще более недоступным, для многих граждан страны. При этом спрос на новые квартиры коммерческого рынка жилья также резко снизился. Обозначились явные признаки его стагнации в Казахстане.

В Казахстане, в 2018 году был проведён расчёт индекса доступности жилья, с учётом ипотеки HAI (Housing Affordability Index) [1].

(Чем больше значение индекса (должен быть больше 100), тем доступнее жильё для семьи с уровнем дохода по существующим условиям ипотеки).

Индикатор HAI был рассчитан для Республики Казахстан, с учётом входных условий государственной программы по повышению доступности жилья – «7-20-25». Этот индикатор обладает достаточно сильной аналитической и имитационной способностью рассчитать доступность жилья, по существующим государственным программам приобретения жилья.

Расчёт индикатора HAI показал, что в разрезе децильных (10-процентных) групп по доходам населения, условия программы «7-20-25» доступны только для 20 % граждан Казахстана

Таблица 1.

Расчёт индекса доступности жилья, HAI, с учётом условий льготной ипотеки

22 ноября 2024 года Президент Казахстана подписал закон о внесении изменений и дополнений в законодательные акты, касающиеся реформирования жилищной политики. В нём следует отметить важность изменения ключевого условия включения граждан в очередь на получение льготного жилья. Если раньше таким условием являлось отсутствия собственного жилья в течении года, то теперь этот срок составляет пять лет. Важный барьер на пути частых злоупотреблений.

Исходя из сложившейся ситуации на рынке льготного жилья, в жилищной политике Казахстана был сделан важный поворот, направленный на активизацию развития рынка арендного жилья по примеру многих развитых стран. На наш взгляд, развитие рынка жилищного найма может оказать существенное нарастающее позитивное воздействие, на уровень доступности жилья. По данному постановлению, с мая 2025 года более 60 тыс. человек получат право приватизировать арендное жильё.

На поверхности экономических процессов в сфере ЖС как в Казахстане, так и в России отмечают, что льготная ипотека, является причиной роста цен на жильё. И там, и тут наблюдается нарастающий дисбаланс между спросом и предложением льготируемого государством, жилья.

Однако необходимо учитывать тот факт, что инструменты льготной ипотеки эффективно «работают» при наличии определённых институциональных условий и достаточной активности коммерческих банков. Виноваты ли в этом льготные ипотечные программы? На наш взгляд, льготная ипотека – это, как показывает мировая практика, эффективный инструмент повышения доступности жилья, но при определённых условиях. Главное из них – внедрение современных инновационных строительных материалов и технологий, которые обеспечат динамичный рост производительности труда и повышение фундаментальной доступности жилья. Передовой опыт такого подхода в Казахстане уже есть, но это уже тема следующей статьи.

Список литературы:

1. Айгазин Ж., Хадесов Р. Центр исследования прикладной экономики. В Казахстане, в 2018 году был проведён расчёт индекса доступности жилья, с учётом ипотеки HAI Нейро [Электронный ресурс]. – Режим доступа:https://forbes.st/economy/property/dostupno_li_kazahstantsam_jile_po_gosprogramme_7-20-25/(дата обращения: 17.01.2025).
2. Батищева Т. Что привело к бюджетному кризису в Казахстане [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Forbes.kz (дата обращения: 16.01.2025).
3. В Правительстве обеспокоены риском появления «третей волны» обманутых дольщиков. Inbusiness.kz
4. Гандрабура М.В., Твердохлебов Е.А. Современные проблемы повышения стоимостной доступности жилья в Республике Казахстан // сб. ст. по материалам LIII междунар. науч.-практ. конф. «Актуальные вопросы экономических наук и современного менеджмента». –№12(41). – 2021. – Новосибирск. – С. 22–29.
5. Гандрабура М.В., Твердохлебов Е.А. Трансформация матрицы финансового обеспечения строительства социально доступного жилья в Республике Казахстан // сб. ст. по материалам LIII междунар. науч.-практ. конф. «Актуальные вопросы экономических наук и современного менеджмента». – 2023. – Новосибирск. – С.8–22.
6. Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы [Электронный ресурс]. – Режим доступа: adilet.zan.kz (дата обращения: 12.01.2025).
7. Концепция развития малого и среднего предпринимательства в Республике Казахстан до 2030 года [Электронный ресурс]. – Режим доступа: adilet.zan.kz (дата обращения: 14.01.2025).
8. Логинов Р.Затраты на строительство среднего "квадрата" жилья вновь выросли в Казахстане [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Inbusiness.kz (дата обращения: 15.01.2025).
9. Медеубаева М. Карту "серого" рынка долевого строительства показали в Казахстане [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Inbusiness.kz (дата обращения: 14.01.2025).
10. Национальное бюро статистики Агентства Республики Казахстан по стратегическому планированию и реформам [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Beta.egov.kz (дата обращения: 15.01.2025).
11. Почти 29 % строительных компаний Республики Казахстан находятся в критическом состоянии [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Baidenews.kz (дата обращения: 16.01.2025).