ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАЗАХСТАНА: НА ПУТИ ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОГО КЛИМАТА

АННОТАЦИЯ

С 2025 года в Республике Казахстан, в условиях нарастающих бюджетных ограничений, руководство страны разработало и озвучило новую концепцию экономического роста. В том числе, и в сфере жилищного строительства.

Главная её суть – обеспечения необходимых условий повышения инвестиционной привлекательности Казахстана. Частные инвестиции, должны компенсировать снижение возможностей  бюджетной поддержки экономики, они по идеи создадут новые рабочие места, поддержат высокие темпы повышения реальных доходов населения, активизируют банковское кредитование жилищного строительства. На основе анализа прошлых государственных  жилищных программ, в статье сформулированы, основные условия динамичного  привлечения инвесторов, в этот социально важный сектор экономики. Явно обозначились радикальные трансформационные изменения в  матрице финансового обеспечения строительства социально - доступного жилья. Намечается существенный пересмотр политика, в сфере предоставления налоговых льгот и преференций строительным компаниям. В статье рассмотрены позитивные тренды в системе рыночной ипотеки.

Ключевые слова: социально-доступное жильё, государственная жилищная программа, бюджетная поддержка, инвестиционный климат, льготы и преференции, финансовая модель, инвестиционные кредиты, рыночная ипотека, льготное жильё, субсидии, жилищная политика, дисбаланс, спрос, предложение жилья, источники и структура инвестиций.

«И опыт, сын ошибок трудных

И гений, парадоксов друг.»

А.С. Пушкин

1.Почему рост объёмов строительства жилья в стране  не повышает  его доступность?

За 2024 год, в Казахстане был достигнут рекордный, за последние пять лет, объём общей площади, введенного в эксплуатацию жилья. Он увеличился по сравнению с 2023 годом на 6,4% и составил 18 963,4 тыс. кв. метров [1].

Но реакция руководства страны на этот рекорд, была неоднозначная.

Выступа, на расширенном заседании Правительства РК (28.01.2025г.) Президент Республики Казахстан Касым-Жомарт Токаев сказал - «Отрадно, что в прошлом году (в 2024 г – разрядка наша.) по строительству жилья, мы достигли рекордного показателя. Но важно не увлекаться объемами, а сосредоточиться на повышении доступности и качестве взводимого жилья.»[2]

Да, объём построенного коммерческого жилья существенно вырос. В том числе, благодаря мерам господдержки. Но возникает вопрос - почему эти меры не обеспечили соответствующий рост объёмов строительства льготного, «доступного» жилья?

В статье «Проблемы повышения доступности жилья в Республике Казахстан в условиях нарастающих бюджетных ограничений», опубликованной в 2025 году, мы обозначили основные причины формирования названного тренда - «В Республике наблюдается постоянный рост дисбаланса, между растущим спросом на «доступное» жильё и его предложением. По официальным данным, ежегодный прирост очередников на льготное жильё в Казахстане составляет около 50 тысяч человек. Если учесть, что в среднем в год строится – 17–18 тысяч квартир, в рамках государственных жилищных программ (ГЖП), а в очереди на него стоят более 550 тыс. человек, можно подсчитать, что для обеспечения всех нуждающихся квартирами тех, кто стоит в льготной очереди, потребуется более 18 лет. И это без учёта высокого уровня рождаемости.» [3]

Несмотря на социальную значимость вопросов повышения доступности жилья, в настоящее время, существующие бюджетные возможности, не позволяют выделять прежние объёмы финансовых ресурсов, на поддержку строительства льготного, социально-доступного жилья. Возникает вопрос – какими инвестициями заменить выпадающие бюджетные расходы на развитие ЖС?

2. Новые измерения вопросов доступности жилья, в современных социально-экономических реалиях Казахстана.

В современных, социально-экономических реалиях Казахстана, под воздействием ряда объективных факторов и особенностей Казахстана (демографических, пространственных, экономических и социальных) содержание категория «доступность жилья», существенно трансформируется. Она начинает отражать ряд, сравнительно новых для Казахстана, процессов и явлений – доступность арендного жилья и меры её господдержки, доступность энергосберегающего и комфортного жилья. Следует также отметить, возрастающую зависимость параметров комфортности жилья, от уровня развития и состояния жилищно-коммунального хозяйства. Расходы на строительство доступного жилья, не сводятся только к затратам на возведение жилого здания.

Социально-экономическая категория доступность жилья, уже включает в себя не только социально-уязвимые группы населения, но и в нарастающей степени, его трудоспособную часть. И, вполне предсказуемо, что по примеру Объединённых Арабских Эмиратов (ОАЭ), в ближайшем будущем, для Казахстана, актуальным станет вопрос повышения доступности жилья, для трудовых мигрантов.

Уровень доступности жилья становиться важнейшим мотивационным инструментом обеспечения трудовыми кадрами тех или иных сфер экономики. А затраты на жильё работников ряд компаний, начали включать, в совокупные издержки инвестиционных проектов. Уже сейчас в Республике наблюдается практика включения затрат, на проживание работников компаний в рыночный процесс.

 Так в 2025 году, в Казахстане принята новая жилищная программа для технических специалистов -"Наурыз жұмыскер". Она охватывает работников сфер промышленности, энергетики, транспорта, сельского хозяйства и водных ресурсов. (В 2025 году, в рамках программы "Наурыз жұмыскер" планируется выдать представителям рабочих профессий порядка 2 440 займов на сумму 72 млрд тенге. По её условиям заем выдается по ставкам 7% (ГЭСВ от 7,1% до 9,6%) для социально-уязвимых категорий граждан и 9% (ГЭСВ от 9,4% до 13%) для всех остальных категорий) [4].

Категория доступности жилья начла отражать и процессы, связанные с развитием жилищного найма. Доступность жилья уже трактуется, по примеру развитых стран, не только исходя из права владения, но и базируясь на правах найма (аренды). То есть, предоставление права пользования, рассматривается как важнейшее направление повышения доступности жилья.

Как мы отмечали выше, в настоящее время, устойчиво формируется тренд на повышение доступности жилья, для дефицитных и социально – значимых профессий.

3. Переход от фрагментарного подхода, к системным мерам повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства.

 Как ни странно, рассмотрение вопросов этого раздела статьи, мы начнём с экскурса в историю становления системы господдержки строительства доступного жилья в Казахстане. Проведённый анализ условий, успешной реализации «Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы» (ГЖП «2005-2007») и причин провала последующих жилищных программ, позволил нам сделать ряд важных, а главное актуальных в наше время, выводов [5].

Заявленной целью программы ГЖП 2005-2007, было - комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения. Следует отметить, что её показатели были выполнены досрочно – за два года, а не за три, как планировалось. Впервые строительство доступного жилья осуществлялось, за счет государственных средств.

Для доступного жилья устанавливался ряд технических и ценовых параметров. В том числе: средняя площадь 3-х комнатной квартиры - 80 кв. метров; стоимость одного квадратного метра - общей площади квартиры не должна была превышать 56515 тенге, за один квадратный метр. При этом, стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры была дифференцирована по регионам.

Следует отметить, что ряд направлений господдержки ЖС – централизованное регулирование цен на доступное жильё, подведение к домам инженерных коммуникаций, проведение тендеров, будут заложены и последующие госпрограммы жилищного строительства.

Резкому росту спроса на жильё способствовал фактический обвал темпов жилищного строительства. Так если в 1991 году, (а до конца данного года, это было в условиях существования СССР) было построено 6,1 млн.кв. м. жилья, то спустя восемь лет, в 1999-ом году, было возведено всего 1,1 млн, квадратных. метров.

  И только в 2011 году, этот показатель превысил дореформенный уровень, достигнув 6,7 млн, кв. м. жилья [6].

Последующая практика попыток реализации новых ГЖП либо досрочно отменялась, как программа «Доступное жильё 2020», либо трансформировались в новую госпрограмму.

Так ГЖП «Нурлы Жол» и «Нурлы жер», с определёнными добавлениями и изменениями, переросла в ГЖП «Концепцию по развитию жилищного строительства Республики Казахстан до 2030 года» [7].

В данном разделе статьи не стоит задача, детального рассмотрения достоинств «Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы», а выделение, фиксирование тех основных условий, которые, на наш взгляд, обеспечили синергетический эффект успешной реализации её индикаторов.

К этим условиям мы относим:

- высокий уровень инвестиционной привлекательности жилищного строительства;

- устойчивый рост реальных доходов населения;

- наличие льгот и преференций, установленных государством, для компаний, занятых в жилищном строительстве;

- высокая доступность льготной и коммерческой ипотек для населения;

- доступность банковского кредитования, для компаний-застройщиков, на цели развития своей материально-технической базы;

- использование разнообразных мер господдержки ЖС.

В совокупности, эти условия комплексно воздействовали, не только на совокупный спрос, но и на рост предложения вновь построенного жилья. Чего не скажешь, о последующих государственных жилищных программах.

ГЖП 2005-2007 также, обеспечивала высокую эффективность бюджетных средств, используемых на поддержку ЖС.

Ключевыми, тесно взаимосвязанными условиями, успешной реализации ГЖП, на наш взгляд, являются три фактора.

 Во-первых, формирование привлекательного инвестиционного климата, в жилищной отрасли. Это приоритетное, базовое условие её динамичного развития. Президент Республики Казахстан Касым-Жомарт Токаев, выступая на расширенном заседании Правительств в январе 2025 года, обозначил основную задачу инвестиционной политики страны – «Но главная задача состоит в том, чтобы не только решать "точечные проблемы", но, прежде всего, системно улучшить инвестиционный климат в стране» [2].

Руководство страны считает, и вполне обосновано, что рост привлекаемых инвестиционных ресурсов, позволит компенсировать уменьшение бюджетных отчислений, на меры господдержки развития экономики страны. В том числе, и в сфере господдержки жилищного строительства (ЖС).

На наш взгляд, для стимулирования процесса привлечения внутренних и внешних инвесторов, прежде всего, необходимо, предоставлять строительным компаниям, занятым в сфере ЖС, налоговые льготы и преференций. Они должны предоставляться на период окупаемости инвестиционных проектов. Без налоговых кредитов невозможно окупить, в экономически приемлемые сроки, затрат строительных компаний на приобретение современных инновационных технологий. Такие льготы, по непонятным причинам, были отменены в Казахстане 2008 году.

Льготы должны предоставляться компаниям, реализующих инвестиционные проекты, по производству инновационных строительных материалов и конструкций, а также компаниям, внедряющим модульные и сборно-каркасные технологии домостроения. Доказано, что их внедрение значительно снижает на 20-28%% стоимость жилья и на 30% энергозатраты, на его эксплуатацию. Важно, что названные меры господдержки, в условиях растущих бюджетных ограничений, не требуют дополнительных расходов бюджета.

Во-вторых, развитие коммерческой ипотеки, а не только льготной.

В какой мере, на сегодня эти условия обеспечены в сфере жилищного строительства Казахстана?

4. Инвестиционное обеспечение ЖС: состояние и нерешённые вопросы.

Существующие темпы роста инвестиций в ЖС Казахстана и особенно их структура, не могут обеспечить инновационный технологический прорыв и кардинальное повышение фундаментальной доступности жилья. С этих позиций, ситуация с динамикой объёма и особенно структурой инвестиций в ЖС Республики, за период 2020-2024 года не радует. Их объёма составил:

- в 2020 году 1,99 трлн.тенге;

- в 2021-ом -2,34 трлн. тенге;

-в 2022-ом -2,80 трлн. тенге;

в 2023-ем- 3,07трлн. тенге.

В 2024-ом – 3,5 трлн.тенге.

Как видно из приведённых данных, рост объёма инвестиций в ЖС РК, в период 2020-2024 год, вырос на 175,9%.По итогам января–декабря 2024 года, инвестиции в жилищное строительство в Казахстане составили 3,5 трлн. тенге. Это, на 0,4 трлн тг. больше, чем годом ранее (3,1 трлн тг). Согласно индексу физического объёма инвестиций, их реальный рост, в 2024 году, в ЖС составил 11,9%. [8].

Анализ изменения структуры инвестиционного портфеля в ЖС, за последние четыре года (2021-2024 г.), демонстрирует тренд снижения доли банковских кредитов и сохранение преобладающего значения собственных средств, строительных компаний.

Так в 2024 году 87,4% всех капвложений в жилищное строительство составили собственные средства строительных компаний (3,1 трлн. тг). В 2018 году, доля собственных средств составляла 80%. На инвестиции, за счёт местных бюджетов пришлось 303,3 млрд тг, (8,7%), на капвложения за счёт республиканского бюджета — 43,4 млрд тг. (1,2%). Доля вложений, за счёт небанковских заёмных средств составили 75 млрд тг. (2,1%). Инвестиции за счёт банковских кредитов в 2024 году сократились до 25,9 млрд. т.,(0,7%)..[9]

А то означает, что строительные компании, при средней рентабельности 15-18%, не могут рассчитывать на длинные, а главное дорогие банковские займы, для закупа инновационных технологий домостроения. Практика показывает, что цена таких технологий варьирует от 6 до 8 млрд. тенге

Негативно воздействует на инвестиционную активность в жилищном секторе, сокращение в 2024 году, вложений прямых иностранных инвестиций. в экономику Казахстана. Так, за девять месяцев 2024 года, объем прямых иностранных инвестиций составил 12,7 миллиарда долларов. Этот показатель на 36 процентов меньше объёма инвестиций, за аналогичный период 2023 года [2].

Как мы уже отмечали в статье «Современные проблемы повышения стоимостной доступности жилья в Республике Казахстан», необходимо, на основе использования современных инновационных технологий домостроения, добиваться «..снижения издержек, при строительстве жилья, на основе внедрения Конец формытехнологий экономного строительства, а не компенсацию строительным компаниям затрат, связанных с использованием устаревших строительных технологий, в форме субсидий на кредиты» [10].

Такая практика приводит к консервации технического уровня строительства и к дисбалансу спроса и предложения на него.

Учёным и экспертам ещё предстоит оценить социально-экономическую эффективность бюджетных затрат, на господдержку строительства доступного жилья. Но уже сейчас, сегодня, можно сделать обоснованный вывод, о необходимости разработке государством, сопряжённого механизма стимулирования строительства жилья. Этот механизм должен обеспечить не только рост, спроса на жильё, но и опережающее увеличение предложения коммерческого и льготного жилья.

Думается, что эффективность бюджетных затрат, выделяемых на повышение стоимостной доступности жилья, значительно увеличиться, если часть их (бюджетных затрат), скажем 40-50% направлять, не на консервацию технологической отсталости ЖС, а на обновление его технологической базы. И как справедливо отмечает академик РАН Аганбегян А.Г. бюджетную поддержку необходимо оказывать в форме льготных инвестиционных кредитов, а не прямого бюджетного финансирования [11].

5. Оживление рыночной ипотеки или свет в конце туннеля.

Анализ динамики рыночной ипотеки за 2024 год радует не только администраторов ГЖП. Рост за этот год реальных доходов населения, снижение цен на новое жильё стимулировали коммерческие баки снижать ставки по ипотеки.

График 1.

Динамика доходов граждан и роста цен на недвижимость за 2016-2024 годы.

Источник:[12]

В результате сформировался позитивный тренд – рост объёмов коммерческой ипотеки в Казахстане за 2024 год

График 2.

Структура выдачи ипотечных кредитов за 2016-2024 годы.

Источник:[12].

Как видно из приведённых данных, на ипотечном рынке наблюдается заметное восстановление после двухзначного падения в 2023 году. Так, выдача новых ипотечных займов за 7 месяцев 2024 года ускорилась на 16% . Их общий объём составила 985 млрд. тенге. За аналогичный период 2023 тот объём составил 850 млрд. тенге.

На наш взгляд, важен тот факт, что 62% в этот прирост, внесли рыночные программы коммерческих банков (банки второго уровня (БВУ). Прирост рыночной ипотеки вызвал снижение цен на новое жильё на 1,2%. Цены на вторичное жильё выросли на 3,5%.

А вот выдача ипотечных кредитов, за счёт бюджета фактически сохранилась на уровне 2023 года. У основного оператора госпрограмм - Отбасы Банка прирост выдачи льготных кредитов составил всего 0,2%.

По ГЖП "7-20-25" выдача ипотечных кредитов выросла всего на 3,0%. Главная причина уменьшения темпов роста льготной ипотеки – утверждённые ограничения дотаций из бюджета. До 25 млрд. тенге на каждый квартал [12].

Таким образом, на фоне снижения цен на новое жильё и введенных бюджетных ограничений, наблюдается дальнейший рост доли рыночных программ БВУ, в выдаче новых ипотечных займов: до 35% по сравнению с уровнем в 28% по итогам 2023 года. Это хороший знак.

Список литературы:

1. О выполнении строительных работ и вводе в эксплуатацию объектов в январе-декабре 2024 года. [Электронный ресурс].- Режим доступа:www.Stat.gov.kz (дата обращения:20.02.2025)
2. Выступление Главы государства Касым-Жомарта Токаева на расширенном заседании Правительства (от 28.01.2025года.) [Электронный ресурс].- Режим доступа:www.akorda.kz (дата обращения:20.01.2025)
3. Гандрабура М.В., Твердохлебов Е.А. Проблемы повышения доступности жилья в Республике Казахстан в условиях нарастающих бюджетных ограничений. // Актуальные вопросы экономических наук и современного менеджмента: сб. ст. по матер. XCI междунар. науч.-практ. конф. № 2(74). – Новосибирск: СибАК, 2025. – С. 44-49
4. В Казахстане запустили новую жилищную программу для технических специалистов.. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: ru.sputnik.kz (дата обращения:2018-.2025
5. О государственной программе развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 год. [Электронный ресурс].-Режим доступа:Adilet.zan.kz(дата обращения:14.05/2024)
6. Пчелянская И. Сколько стоило жильё 25 лет назад. [Электронный ресурс].-Режим доступа: Krisha.kz(дата обращения:7.01.2025)
7. «Государственная программа «Нурлы жер»- доступное жильё». [Электронный ресурс].-Режим доступа: findhow.org (дата обращения:17.06.2024); Об утверждении Программы «Доступное жильё-2020».; [Электронный ресурс].- Режим доступа: adilet.zan.kz (дата обращения:17.01.2025);Концепцию по развитию жилья в Казахстане до 2030 года. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: mail.ru (дата обращения:17.02.2024).
8. Инвестиции в жилищное строительство по источникам финансирования. За соответствующие годы. [Электронный ресурс].-Режим доступа:Stat.gov.kz(дата обращения:14.05.2025).
9. Об инвестициях в основной капитал в Республике Казахстан. (январь –декабрь 2024 года). [Электронный ресурс]. -Режим доступа: Stat.gov.kz (дата обращения: 18.02.2025).
10. Инвестиции в жилищное строительство в Казахстане составили 3,5 триллиона тенге. Rankng,kz. Инвестиции в жилищное строительство в Казахстане составили 3,5 триллиона тенге. Rankng,kz. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: Rankng,kz(дата обращения:11.02.2025)
11. Гандрабура М.В., Твёрдохлебов Е.А. Современные проблемы повышения стоимостной доступности жилья в Республике Казахстан/Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы экономических наук и современного менеджмента» (№12(41). Новосибирск: Изд. ООО «СибАК», 2021.,стр.22-29.)
12. Аганбегян А.Г. Финансы, бюджет и банки в новой России. М.: Издательский дом «Дело» РАНХ и ГС, 2019, стр.287.
13. Козыбаева З. АФК: рынок жилья возвращается к устойчивому росту. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: Cronos.Asia.(дата обращения:10.01.2025)