ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В КУЗБАССЕ: ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Во всём мире основным способом приобретения жилья является ипотека. В последние годы  в нашей стране появилось множество банков и ипотечных брокеров, предлагающих свои услуги в области ипотечного кредитования. В Кемеровской области 19 коммерческих банков предоставляют заёмщикам 130 ипотечных программ для приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Ипотека в Кемеровской области – это не только кредит на жильё. Банки предлагают также нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заёмщика.

До начала мирового финансово-экономического кризиса ипотечное кредитование в Кузбассе, по мнению экспертов, было одним из самых динамичных видов кредитования. Об этом свидетельствует существенный, в 2, 7 раза, рост количества договоров ипотечного кредитования. Но уже в 4-ом квартале 2008 года был отмечен определённый спад.

По данным Управления федеральной регистрационной службы по Кемеровской области в 2008 году в Кузбассе был зарегистрирован 11151 договор по ипотеке, что составило 23,4% от общего числа сделок с недвижимостью. В 2007 году было зарегистрировано 12786 договоров, а удельный вес таких сделок составлял 25,9%. Снижение числа сделок отметили также в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области (АИЖК КО), которое за 2008 год оформило 1110 ипотечных кредитов на общую сумму 1 млрд. рублей, в то время как годом раньше их было оформлено 2600 на общую сумму 1,9 млрд. рублей. Возросло количество неплатежей по ипотечным кредитам. На конец 2008 года их сумма составила 13 миллионов рублей [1]. Спад ипотечного кредитования был связан с тем, что в условиях кризиса кредиты стали очень дороги и недоступны для большинства семей. Кроме того, существенно выросла сумма первоначального взноса.

Частично ситуация улучшилась благодаря реализации региональных программ социальной ипотеки для льготных слоёв населения. В Кемеровской области к ним относится 24 категории бюджетников: учителя, врачи, работники СМИ, сельского хозяйства, религиозных организаций и священнослужители, а также молодые и студенческие семьи и т.д. При этом предоставление льготных ипотечных займов прописано отдельной строкой в областном бюджете Кемеровской области. В 2010 году в АИЖК КО было оформлено 1260 ипотечных займов на 1,2 млрд. 120 млн. рублей, что в 2,1 раза больше, чем за 2009 год.

Рисунок 1. Количество заключенных договоров ООО «АИЖК»

При этом всё таки основная масса заёмщиков в 2010 году пришла в АИЖК КО благодаря социально-ориентированным федеральным ипотечным программам, таким как «Материнский капитал» и «Военная ипотека».

Так же продолжило реализацию госпрограммы поддержки заёмщиков ОАО «АРИЖК». Наибольшее распространение в области получило предоставление стабилизационных займов сроком на один год. Ими воспользовались более 314 заёмщиков. С 1 января 2011 года ОАО «АРИЖК» завершило реализацию госпрограммы реструктуризации ипотечных кредитов заёмщиков, так как экономическая ситуация в стране улучшилась. К тому же, поддержка заёмщиков, реализуемая ОАО «АРИЖК», обеспечила формирование нового сегмента рынка «реструктуризация ипотеки» и фактически задала правила поведения на этом сегменте. Многие банки разработали собственные программы. То есть сегодня в случае возникновения финансовых проблем заёмщики имеют довольно широкие возможности реструктуризации своего долга.

По мнению независимых экспертов не всё так гладко. Сотрудники банков говорят, что деятельность ОАО «АРИЖК» в действительности вряд ли помогла решить проблему неплатежей по кредиту. Они заявили, что не все заёмщики, нуждавшиеся в поддержке, смогли воспользоваться госпрограммами реструктуризации ипотечных займов. Многие отказывались от программы, обоснованно опасаясь увеличения платёжной нагрузки после окончания периода помощи. Для большинства заёмщиков предлагаемого программой периода помощи оказалось недостаточно для восстановления платежеспособности.

В 2010 году некоторые аналитики утверждали, что дно кризиса для ипотечного рынка осталось позади и ситуация улучшится. В некоторой степени это осуществилось. Увеличились объёмы выдачи кредитов, возросла доля ипотечных квартир в общем объёме продаж. Ставки на протяжении 2010 года продолжали снижаться. Например, ВТБ24 в июне 2010 года выдавал кредиты под 13,9 % годовых, а к осени выпустил программу со ставкой в 9 %. В целом ставки достигли докризисого уровня.

Рисунок 2. Динамика процентных ставок по ипотечному кредитованию

При этом снизились цены на недвижимость, что уменьшило размер ипотечных кредитов. Всё выше перечисленное создало для покупателей весьма выгодные условия. По данным материалов ЦБ РФ, за 2010 год банки предоставили жителям Кемеровской области более 7500 ипотечных кредитов на сумму 4,7 млрд. рублей. По сравнению с 2009 годом количество выданных ипотечных кредитов в рублях возросло примерно в 1,8 раза, объём выданных кредитов возрос примерно в 2 раза.

Но едва ли не худшим за всю его историю стал для рынка ипотеки 2009 год. Он начался обвалом рынка ипотеки. По данным ЦБ РФ, за январь 2009 г. было выдано ипотечных кредитов на 83 % меньше, чем в январе 2008 г. За первый квартал 2009 года АИЖК КО оформило 103 договора на общую сумму 95, 6 миллионов рублей, что в 3,5 раза меньше соответствующего периода 2008 года. Главной причиной стремительного снижения объёмов ипотечного кредитования стало резкое ужесточение требований к заёмщикам. Соотношение «платёж/доход» стало намного выше. В этих условиях многие потенциальные заёмщики предпочли довольствоваться съёмным жильём. Эксперты объясняют ужесточение условий ипотечного кредитования неопределённостью экономической ситуации. Для перестраховки банки закладывали в стоимость кредита все риски, включая потенциальное банкротство заёмщика и собственные риски потери ликвидности, причём с большим запасом, по худшему сценарию. В целом объёмы ипотечного кредитования за 2009 год сократились в пять раз по сравнению с 2008 годом. Ставки существенно возросли.

В этих условиях государство реализовало ряд мер по поддержки ипотечного кредитования. В феврале 2009 года государство создало ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»). Оно начало осуществлять государственную программу реструктуризации ипотечных кредитов, которая предусматривала оказание заемщикам помощи в исполнении обязательств по ипотечным кредитам путём предоставления стабилизационных займов на платной и возвратной основе. АИЖК КО в течение 2009 года снизило годовую ставку по кредитам с 13,5% до 9,5%. ЦБ РФ многократно снижал ставку рефинансирования в течение года для коммерческих банков. В результате к четвёртому кварталу 2009 года первоначальный взнос по ипотечным кредитам уменьшился с 30-40% до 20%, среднерыночные ставки по рублёвым кредитам снизились с 19,3% до 16,6% и с 14,3% до 12,1% по валютным. Все эти мероприятия оказали положительный эффект, на протяжении 2009 года объёмы кредитования постепенно возрастали. За 2009 год было выдано ипотечных кредитов на 2,6 млрд. рублей. Тем не менее, даже на подъёме, который был зафиксирован в конце 2009 года, в целом объёмы кредитования былина 70% ниже по сравнению с 2008 годом.

В результате их финансирования, ситуация ещё ухудшилась, долг в целом возрос, а текущие платежи увеличились. Давать должнику, который не может платить по процентам, дополнительные займы бессмысленно. По сути такая реструктуризация затянет долговую петлю ещё крепче и жестче. Предпочтительней было бы давать заёмщику «каникулы» или уменьшать аннуитентные платёжи за счет увеличения срока заимствования либо просто субсидировать выплаты. В целом независимые эксперты считают результаты раелизации программы АРИЖК неудовлетворительными. По словам заместителя руководителя управления Федеральной службы судебных приставов (УФССП) по Кемеровской области Любови Суворовой в Кузбассе в 2010 году стало втрое больше квартир, изымаемых у заёмщиков, которые не смогли расплатиться по ипотечным кредитам по сравнению с 2009 годом [2]. За 2010 год 140 находящихся в залоге объектов недвижимости арестовали передали на реализацию судебные приставы региона. Большая часть таких объектов (96) – жилые дома и квартиры. При этом продать такое жильё и получить необходимые для погашения долга банку практически невозможно. Арестованное жильё продаётся по стоимости, указанной в кредитном договоре. Однако цены на недвижимость в настоящее время существенно упали, поэтому данная сумма оказывается весьма завышенной. За год в области удалось реализовать только три из 96 арестованных ипотечных квартир. По данным Ассоциации российских банков, каждый седьмой ипотечный кредит в Кузбассе дефолтный [2]. Сейчас процент просроченных кредитов падает, но лишь по той причине, что нарастает выдача ипотечных кредитов и увеличивается их общая масса. Так что, не смотря на то, что ипотеку снова стали брать, в целом ипотечный рынок оставался в 2010 и остаётся в нынешнем году в кризисе.

По результатам социологических исследований проведённых Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) менее 5% россиян планируют приобретение нового жилья в ближайшие тори года. Большинство людей, планирующих приобретение жилья, проживают в регионах. При этом 60% людей планируют использовать для этого свои сбережения, 12% будут занимать у родственников или знакомых, а 28% попробуют взять кредит в банке. Рискнуть и воспользоваться ипотекой выразили жители мегаполисов, в то время как провинция в большей мере рассчитывает на собственные силы [3].

Список литературы:

1. Кредиты стали очень дороги и недоступны для большинства семей Кузбасса // ИТАРТАСС СИБИРЬ.- 2009. [электронный ресурс] – Режим  доступа. – URL http://www.itartass-sib.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=740:kyemyerovskaja-oblast-ehkonomika-kredity-stali-o&catid=357:novosti-sibiri&Itemid=50
2. В Кузбассе изъяли 96 квартир у должников по ипотеке // Ипотека и Кредит.-2010.[электронный ресурс] – Режим  доступа. – URL http://ipoteka.lendi.ru/426-novosti-ipoteki/970-v-kuzbasse-izyali-96-kvartir-u-dolzhnikov-po.html
3. Аксенов А. Взгляд-Недвижимость, сколько стоит самый дешевый "квадрат" // АИК.-2010. [электронный ресурс] – Режим  доступа. – URL http://aik-com.ru/news-p12-3051.html