АНАЛИЗ ФАКТОРОВ ВЛИЯНИЯ НА ЦЕНУ ЗЕМЛИ НА ПРИМЕРЕ ПОСЕЛКА УРЕНГОЙ, ЯНАО

ANALYSIS OF FACTORS INFLUENCE ON LAND PRICE BY THE EXAMPLE OF VILLAGE URENGOY, YANAO

Christina Kravchenko

undergraduate, FGBOU IN Tyumen Industrial University,

Russia, Tyumen

Olga Pelymskay

candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Department of Land Management Cadastre, FGBOU IN Tyumen Industrial University,

Russia, Tyumen

АННОТАЦИЯ

Работа посвящена определению кадастровой стоимости земельных участков. Выделены и описаны факторы, влияющие на цену земли, а также проведен анализ состояния и влияние транспортно–логистических связей, было предложено решение проблемы сообщения соседних поселков и городов с рассматриваемым поселком.

ABSTRACT

The work is devoted to determination of cadastral value of land. Allocated and describes the factors that affect the price of land and analysis of the status and impact of transport and logistics, it was suggested that the solution to the problem of message neighboring villages and towns to the village.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, экономические факторы, социальные факторы, юридические факторы, транспортно-логистические сети.

Keywords: cadastral value, economic forces, social factors, legal factors, transport-logistic network.

Земля является базисом для всех основных процессов жизнедеятельности общества в различных сферах. Наличие актуальной и достоверной информации об оценки и стоимости земли является основным условием формирования и функционирования общества и экономики.

В России оценочную деятельность регулирует Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно которому оценочная деятельность – это деятельность оценщика, физического лица, который состоит в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавший свою ответственность, которая направлена на определении различной стоимости объектов оценки [4].

При определении цены на земельный участок необходимо учитывать сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками и факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Выделим на наш взгляд несколько основных групп таких факторов:

1. местоположение участка, природные условия и окружающая среда;
2. характеристики участка (физические и качественные);
3. экономические;
4. социальные;
5. правовое регулирование и система налогообложения;
6. доход, получаемый от использования этого земельного участка.

Местоположение участка характеризуется, как доступность к основным транспортным развязкам, улицам, центру города, а также наличие в шаговой доступности объектов социального значения. Немаловажно учитывать близость производственных предприятий или любых других не привлекательных объектов, которые отрицательно влияют на стоимость земли.

Размер земельного участка, его форма, рельеф, инженерная подготовка, качество почв – все это относится к физическим и качественным характеристикам земельного участка.

Экономические факторы представляют собой общее состояние экономики в стране и в регионе, тенденции развития региона и территории, на которой непосредственно находится оцениваемый земельный участок, а также уровень дохода населения и инвестиционный климат.

Следующая группа социальные факторы. В нее входит общая демографическая структура – это состав, плотность, численность населения как страны, так и региона в целом.

Правовое регулирование включает в себя:

• виды разрешенного использования;
• сервитуты;
• вещные права и обязательства;
• природоохранные режимы и т. д. [1].

Поселок Уренгой расположен вблизи полярного круга на правобережной части долины р. Пур в 245 км от устья, в междуречье ее притоков Большая и Малая Хадырьяха.

Площадь поселка Уренгой составляет 4248 га, из которых на жилую зону приходится 13,67 г, 68,52 га – земли общего пользования, 327,48 га – промышленная зона.

Климат района суров, так как он располагается в высоких широтах и вблизи Северного Ледовитого океана, что проявляется в неравномерном поступлении суммарной солнечной радиации в течение года и низкой зимней температурой воздуха [2].

Численность населения поселка Уренгой на начало 2014 года составила 11018 человек.

За последние годы в поселке резко возросло число частных предприятий, которые активно конкурируют между собой. В настоящее время все больше учитываются интересы, предпочтения и вкусы покупателей, в связи, с чем значительно повысилось качество продукции и ассортимент. Увеличился оборот товаров и услуг, расширился покупательский спрос, происходит насыщение рынка самой разнообразной конкурентоспособной продукцией.

Транспортная и инженерная инфраструктуры в поселке нуждаются в модернизации. Основной проблемой является отсутствие постоянного транспортного сообщения между правым и левым берегом р. Пур. Это способствует затруднительному доступу к месторождениям, поступлению продовольственных товаров на прилавки магазинов, а также затрудняет сообщение соседних поселков и городов с поселком Уренгой.

Чтобы улучшить транспортную доступность, обеспечить снижение затрат на осуществление перевозок и повышение эффективности логистической деятельности по инициативе администрации поселка было предложено строительство моста через р. Пур, после чего стоимость земельный участков возрастет.

Чтобы показать, как измениться кадастровая стоимость, после строительства моста, нами были выбраны 2 земельных участка в данном районе. Данные участки относятся к земельным участкам, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Рассмотрим характеристики этих земельных участков (таблица 1).

Таблица 1.

Характеристики земельных участков

Как мы видим, земельные участки похожи, различие составляет лишь площадь.

Рассмотрев общие положения проведения государственной кадастровой оценки земель, переходим к расчету кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 89:05:020301 поселка Уренгой Пуровского района Ямало-Ненецкого автономного круга.

Рисунок 1. Фрагмент Генерального плана поселка Уренгой

С отсутствием у нас специального программного обеспечения мы будем рассчитывать кадастровую стоимость по средним значениям удельных показателей кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается по формуле:

                                                 (1)

где  – площадь земельного участка, кв. м.

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, руб./м^2. на 2012 г.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.12.2012 № 1000 был утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земель для всех видов разрешенного использования.

Согласно приказу, в поселке Уренгой удельный показатель кадастровой стоимости для земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок равен 1131,66 руб./м². Расчет кадастровой стоимости представлен в таблице 2.

Таблица 2.

Расчет кадастровой стоимости

Рассчитав кадастровую стоимость с учетом транспортно – логистической сети, можно сделать вывод, что стоимость земельных участков в поселке Уренгой в кадастровом квартале 89:05:020301 после строительства моста возрастет. В тоже время все транспортные затраты предприятий будут уменьшены, что положительно скажется на стоимости товаров и услуг.

Список литературы:

1. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. 2003.
2. Официальный сайт администрации муниципального образования поселка Уренгой. / – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://mo–urengoy.ru/index.php (Дата обращения: 08.12.2016).
3. Приказ департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 5 апреля 2012 года № 236 «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2012 году» (приложение 5 введено согласно изменениям на 22 февраля 2013 года).
4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».