ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ, ОКАЗЫВАЕМЫХ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ В СФЕРЕ ЖКХ

АННОТАЦИЯ

 В статье рассмотрена проблема необеспеченности финансирования услуг и работ, обязательных для выполнения управляющими организациями в сфере ЖКХ, для решения которой необходимо принятие новых нормативных правовых актов.

ABSTRACT

The article considers the problem of the lack of financing of services and works that are mandatory for managing organizations in the housing and communal services sector, for which it is necessary to adopt new regulations.

Ключевые слова: управляющая организация; жилищно-коммунальное хозяйство; эксплуатация многоквартирных домов; оплата жилищных услуг.

Keywords: management organization; housing and communal services; operation of apartment buildings; payment for housing services.

Государственное регулирование цен и тарифов осуществляется в сферах экономики, имеющих важное социальное значение, таких как электроэнергетика, газ, нефть, авто и железнодорожный транспорт, аэропорты, услуги связи, лекарственные препараты, алкогольная и табачная продукция, медицинские изделия и др. Регулирование таких цен осуществляется в соответствии с порядком, установленным соответствующими отраслевыми нормативными правовыми актами [1].

Условиями ценообразования товаров и услуг в таких отраслевых актах, является обязательная компенсация себестоимости расходов на создание товаров или услуги, с учетом требований к качеству.

Например, в Приказе Минобрнауки России от 12.02.2019 г. № 6н. [2], которым утвержден порядок определения платы за услуги бюджетных учреждений, предусматривается, что учреждение самостоятельно определяет возможность и объем оказания платных услуг, исходя из совокупности требований к качеству услуги. При этом плата за оказание услуг должна обеспечивать полное возмещение обоснованных и документально подтвержденных затрат учреждения на их оказание.

При расчете тарифов для организаций коммунального комплекса, в соответствии Приказом Министерства регионального развития РФ от 15.02.2011г. № 47 [3], которым устанавливаются тарифы на холодную и горячую воду, водоотведение и очистку сточных вод, предусматривается, что регулирование тарифов основывается на принципе обязательности ведения раздельного учета доходов и расходов по видам коммунальных услуг. Оценка экономической обоснованности расходов производится исходя из фактически достигнутых величин.

Правовой институт ценообразования жилищных услуг, оказываемых управляющими организациями в сфере ЖКХ, вызывает особенный интерес.

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ [4], плата за услуги управляющей организации, на которую возлагаются функции управления многоквартирным домом (МКД), должна устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства.

При этом размер платы за услуги управляющей организации определяется собственниками помещений в МКД на общем собрании, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В 2013 году Постановлением Правительства РФ № 290 [5], был утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, которые должны выполняться управляющими организациями, независимо от размера платы, установленного собственниками помещений в таком доме.

Это приводит к ситуациям, при которых обязательные для выполнения управляющей организацией работы и услуги, предусмотренные минимальным перечнем, не имеют финансовой обеспеченности, даже в случаях, когда законодательно устанавливаются дополнительные объемы работ и услуг.

Например, в 2017 году в Постановление Правительства РФ № 410 [6] были внесены изменения, согласно которым техническое обслуживание внутридомовых газопроводов должно проводиться не один раз в три года, а ежегодно. Периодичность обследования вентиляционных каналов и дымоходов в МКД так же была в обязательном порядке увеличена с одного, до трех раз в год.  При этом в нормативных актах источники финансирования дополнительных объемов работ предусмотрены не были.

Соответственно, опираясь на положения Постановления Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 [7], источником финансирования дополнительных объемов работ должны стать платежи собственников помещений в МКД. Однако фактически, в большинстве случаев, собственниками не были приняты решения об увеличении размера платы за услуги управляющих организаций, для выполнения дополнительных объемов работ.

Поэтому такие важные для безопасного проживания граждан в МКД нововведения, как например увеличение периодичности технического обслуживания внутридомовых газопроводов и вентиляционных каналов, не повышают качество содержания жилищного фонда в целом, поскольку выполнение дополнительных объемов работ снизит объемы других важных работ по содержанию общего имущества в МКД, например таких, как ремонт кровли.

В таких ситуациях, когда собственники помещений в МКД отказываются от надлежащего финансирования работ по содержанию общего имущества, ответственная управляющая организация может расторгнуть договор управления МКД, с целью побудить собственников принять необходимое решение на общем собрании. Однако на практике это приводит к тому, что на место ответственной управляющей организации приходит менее ответственная, руководитель которой изначально понимает, что за установленный размер платы невозможно надлежащим образом выполнять все обязательства по содержанию общего имущества, а значит, первостепенной целью компании не является качественное управление МКД.

Если распространить аналогичные условия финансирования работ и услуг, например на успешные энергосбытовые организации в области электроэнергетики, предоставив гражданам право самостоятельно утверждать стоимость электрической энергии вместо специальных комиссий, то вскоре такие организации или обанкротятся или начнут предоставлять свои услуги с качеством, аналогичным качеству услуг управляющих организаций в сфере ЖКХ.

Нормами Жилищного кодекса РФ предусматривается, что  если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за услуги управляющей организации, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Однако фактически органы местного самоуправления во многих регионах страны уклоняются от установления размера платы, с целью не создавать социальную напряженность, поскольку при формировании стоимости работ по качественному содержанию общего имущества, в отношении многих МКД такой размер платы необходимо значительно увеличивать.

Кроме того, во многих МКД собственниками помещений утверждался размер оплаты за услуги управляющей организации в период ввода МКД в эксплуатацию, что дает органам местного самоуправления основание для отказа в установлении нового размера платы, не смотря на то, что в настоящее время такой размер платы не обеспечивает надлежащее содержание и ремонт МКД.

В связи с этим возникает мнение, что для повышения качества жилищных услуг, оказываемых управляющими организациями, необходимо правовое обеспечение оплаты фактически оказанных услуг и выполненных работ. При законодательных нововведениях, которые устанавливают обязательные дополнительные объемы работ или услуг, необходимо предусматривать источники их финансирования, не зависимо от волеизъявления собственников помещений в МКД.

Сегодня существует достаточно прямых и косвенных методов государственного регулирования цен, установленных нормативными актами на основании Указа Президента РФ [8], которые можно использовать для определения стоимости жилищных услуг, оказываемых управляющими организациями.

Список литературы:

1. Разъяснение Федеральной антимонопольной службы от 29 августа 2017 г. № 10 "О применении антимонопольными органами антимонопольного законодательства в целях выявления и пресечения нарушений порядка ценообразования" http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_279964/#:~:text=Разъяснение%20Президиума%20ФАС%20России%20от,17).%20Президиум%20федеральной%20антимонопольной%20службы
2. Приказ Министерства науки и высшего образования РФ от 12.022019 г. № 6н.
3. Приказ Министерства регионального развития РФ от 15.02.2011г. № 47.
4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004, № 188-ФЗ.
5. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290  "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".
6. Постановление Правительства РФ от 14.05.2013г. № 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования".
7. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества.
8. Указ Президента Российской Федерации от 28.02.1995г. № 221 «О мерах по упорядочению цен (тарифов).