АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Актуальность темы работы заключается в том, что в настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.

Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.

Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества.

Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав на недвижимость).

Следует заметить, что в названных актах существует ряд пробелов и противоречий. Прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что нормами ГК РФ прямо не предусмотрен такой вид арендных отношений, как договор аренды недвижимого имущества в общем виде, применительно ко всем объектам недвижимости, названным в ст. 130 ГК РФ. Действующее гражданское законодательство отдельно выделяет регулирование аренды зданий, сооружений и предприятий, что, однако не позволяет учитывать особенности правовой регламентации аренды иных объектов недвижимости, таких, например, как нежилые помещения. Несовершенной также представляется юридическая конструкция дефиниции предприятие, что создает затруднения в оборотоспособности данного объекта. Недостаточная законодательная регламентация договора аренды предприятия не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и использованием такого договора. Имеются и другие недостатки правового регулирования, препятствующие распространению аренды имущественных комплексов.

Необходимо отметить, что обращение к договору аренды недвижимого имущества является перспективным направлением в экономике нашей страны, позволяющим одновременно решать социальные проблемы и реализовать интересы широкого круга лиц в предпринимательской сфере. Вместе с тем недостаточная развитость отечественного законодательства, существование противоречивых норм, регулирующих отдельные виды аренды недвижимости, а также отсутствие в России достаточной теоретической базы затрудняют реализацию договора аренды недвижимого имущества и создают определенные сложности в его применении.

Очевидно, что распределение по разновидностям договора аренды в практике арбитражных судов соответствует и распространенности тех или иных арендных договоров в хозяйственной практике. По нашим исследованиям, споры из договоров аренды недвижимости занимают более 95% в общем объеме арбитражных споров, вытекающих из договора аренды.

Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования и рекомендации по правоприменительной практике не до конца способствовали устранению существующих проблем. Не устранили их и принятые Высшим Арбитражным Судом РФ информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды. Это позволило лишь в некоторой степени сделать практику более или менее единообразной. Однако представляется, что проблемы применения норм главы 34 ГК РФ об аренде недвижимости должны быть разрешены на законодательном уровне. Совокупность вышеизложенных факторов обусловило выбор автором темы диссертационной работы.

Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Проблемы правового регулирования арендных отношений отдельных видов недвижимости находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе. И хотя в предшествующие десятилетия договор аренды был предметом исследования во многих научных работах, сегодня, когда практическое значение договора аренды недвижимости столь велико, научных разработок в данной области недостаточно.

Теоретическую основу работы составили труды выдающихся русских цивилистов дореволюционной России, в частности: A. И. Каминки, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, В. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича и др.

В работе проанализированы труды советских и современных российских ученых: Т. Е. Абовой, С. С. Алексеева, Е. С. Болтановой, М. И. Брагинского, А. В. Бенедиктова, Н. А. Сыроедова, Ю. К. Толстого, З.М. Фаткудинова, В. Фролова, Т.М. Шамбы, А.Е. Шерстобитова, Д.Ю. Шестакова, С. М. Чеучевой, А.И. Экимова, В.Ф. Яковлева и др.

В процессе работы были также использованы труды зарубежных авторов: Г. Ласка, Ж. де ла Морандьера и др.

Проведенный анализ вышеназванных источников, позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования аренды недвижимости с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об аренде отдельных видов недвижимого имущества.

Цель работы: анализ существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, их практическое осмысление и оценка, выработка научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Исследование посвящено обоснованию и конкретизации гражданско-правового регулирования аренды недвижимости, а также разрешению проблем применения норм гражданского права, регулирующих договор аренды недвижимого имущества, с учетом исторических тенденций развития регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.

Исходя из актуальности темы, определены следующие основные задачи работы:

• проанализировать сложившиеся в правовой науке теоретические представления и положения о недвижимости и ее отдельных видах, а также выявить различия существующие между ними;

• исследовать развитие понятия договора аренды и характера его законодательного регулирования в историческом и компаративном аспектах;

• проанализировать проблемы общей характеристики договора имущественного найма в современном российском гражданском праве и предложить рекомендации по их решению;

• выявить и изучить проблемы, возникающие при заключении, государственной регистрации, исполнении договора аренды недвижимости и определить пути совершенствования законодательства, регулирующего арендные отношения на современном этапе;

• рассмотреть особенности аренды различных видов недвижимого имущества и предложить рекомендации по совершенствованию законодательного регулирования на основе анализа действующего законодательства и судебной практики.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества, которые получают в современной России все большее распространение в сфере предпринимательской деятельности.

Предметом исследования является законодательство, регулирующее арендные отношения в Российской Федерации, тенденции и перспективы его развития, особенности регламентации аренды отдельных видов недвижимого имущества и выявление важных проблем в механизме реализации договора аренды недвижимости в Российской Федерации.

Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы над диссертацией использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.

Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, ГК РФ, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Анализ правового регулирования арендных отношений проводится в работе на основе российского законодательства. Отдельные же положения по этому вопросу, анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Изучено и использовано также законодательство СССР и РСФСР.

Выводы и рекомендации, сделанные в работе основываются на анализе и обобщении практики Арбитражного суда, практике и разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ, Постановлениях Пленумов ВАС РФ.

Научная новизна исследования состоит в том, что данная работа является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, таких как, здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. 2009. 21 января.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
3. Шестаков, Дмитрий Юрьевич- Интеллектуальная собственность в Российской Федерации: теоретико-правовой анализ : автореферат дис. ... доктора юридических наук : 12.00.01 / Рос. академия гос. службы. - Москва, 2000.