АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

CURRENT ISSUES OF INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION

Valeriia Pavlova

Student, Department of Private Law, State University of Management,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье приведены статистические показатели развития рынка индивидуального жилищного строительства, а также проведен анализ некоторых проблем в сфере индивидуального жилищного строительства и намечены пути их решения.

ABSTRACT

The article presents statistical indicators of the development of the housing and communal services market. The problems of housing are presented and ways to solve them are outlined.

Ключевые слова: индивидуальное жилищное строительство, Российская Федерация, динамика развития, проблемы, пути решения.

Keywords: individual housing construction, Russian Federation, development dynamics, problems, solutions.

Сегмент рынка загородной недвижимости в России растет с каждым годом. Можно отметить спрос, который превышает предложение. В связи с чем растет также спрос на земельные участки. Почти половина от общего объема жилья, вводимого в рамках индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС), сконцентрирована в следующих регионах: Московская область, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Самарская область, Ростовская область, Республика Татарстан, Белгородская, Ленинградская, Воронежская и Свердловская области. В данных регионах объем ИЖС вдвое больше, чем в остальных частях России.

Одним из критериев роста спроса на ИЖС является его стоимость: готовый дом стоит дороже в среднем на 20-30%. Безусловно, возможность постройки домов по упрощенной процедуре, ускоряющей процесс регистрации, так называемой, «дачной амнистии», привлекает население [1]. Согласно данным Росстата, по итогам первого квартала 2022 года, доля ИЖС достигла своего рекорда в 63% [6].

Однако ставки по кредитам, а также условия кредитования в сфере ИЖС значительно уступают условиям, которые банки предлагают покупателям жилья в новостройках. В результате тарифы на страхование индивидуальных домов от повреждения и гибели, в среднем, выше по сравнению с тарифами на страхование квартир.

Кредитные организации предлагают ипотечные программ для ИЖС, но сегмент рынка ограничен: не более 15 тысяч кредитов ежегодно (это 1 % от общего объема ипотек) [7].

Таким образом, недостаточное вовлечение ипотечного кредитования в рынок ИЖС – это один из главных факторов, которые сдерживают его развитие. В то же время в сфере многоквартирного строительства, на текущий момент, более половины от всех сделок осуществляется с использованием ипотечных средств.

Обратимся к анализу мер государственной поддержки. Государство реализует различные меры стимулирования и поддержки ИЖС. Например, отдельные категории граждан, в их число входят инвалиды, многодетные семьи, могут претендовать на бесплатное предоставление земельного участка для дальнейшего жилищного строительства [2]. Молодые семьи (в возрасте до 35 лет) имеют право на получение субсидии на строительство жилья в рамках программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации». Семьи с двумя и более детьми могут получить ипотечный заем на льготных условиях, включая заем на строительство ИЖС.

Региональным законодательством данный перечень может быть расширен: могут быть предусмотрены такие дополнительные меры поддержки, как льготное или бесплатное предоставление материалов для постройки дома, льготное кредитование и другие.

Приведем пример: в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 №119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» любой гражданин Российской Федерации имеет право получить в безвозмездное пользование на срок до 5 лет земельный участок площадью до 1 га на территории Дальневосточного федерального округа, в том числе для индивидуального жилищного строительства. По истечении 5 лет, в случае использования такого участка по целевому назначению, может быть бесплатно оформлено право собственности [3].

По данным социологического исследования, проведенного летом 2018 г. АО «ВЦИОМ» по заказу АО «ДОМ.РФ», общий спрос населения на ИЖС в 5-летней перспективе составляет 3 млн домов (450 млн кв. м). При текущих объемах строительства этот спрос будет удовлетворен не менее чем за 19 лет [5].

Таким образом, в Российской Федерации планомерно принимаются меры, направленные на повышение доступности индивидуального жилья, но пока вопрос доступности не решается системно. Связано это с тем, что на данный момент в сегменте ИЖС у банков все еще высокие риски. Кредитуя индивидуальные проекты физических лиц, банк не может быть уверен, что проект будет достроен и что он будет ликвидным, поэтому вынужден закладывать эти риски в стоимость кредита и строго оценивать заемщиков.

По мере прихода крупных системных участников рынка недвижимости, в данной отрасли будет формироваться продукт с гарантией реализации проектов и их ликвидностью по системе, схожей с сегментом многоквартирного жилья, которая включает привлечение проектного финансирования, эскроу-счета и общедоступную низкую ипотечную ставку, что способствует созданию массового спроса. Прохождение проектами процедуры градостроительной документации послужит дополнительной гарантией для банков.

Необходимо решить проблему недостаточного проникновения ипотечных кредитов на рынок ИЖС, создать более стабильную и надежную среду для банков и населения, увеличить размер площадей под ИЖС во всех регионах России, пользующихся спросом на индивидуальные строения, и ввести больше льготных программ для ипотечного кредитования отдельных категорий граждан.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61224/ (дата обращения 14.09.2022)
2. Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164516/ (дата обращения 16.09.2022)
3. Федеральный закон от 01.05.2016 №119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71288648/ (дата обращения 16.09.2022)
4. Единая информационная система жилищного строительства [Электронный ресурс]. URL: https://наш.дом.рф/аналитика/показатели_жилищного_строительства (дата обращения 16.09.2022)
5. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/monitoring (дата обращения 16.09.2022)
6. Программа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства [Электронный ресурс]. URL: https://nostroy.ru/news_files/2019/07/23/19.07.2019_26322-НС_07.pdf (дата обращения 14.06.2022)