ИЗМЕНЕНИЯ ГК РФ ОБ ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ПРИЧИНЫ И ЗНАЧЕНИЕ

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу изменений в Гражданском кодексе Российской Федерации, касающихся общего имущества собственников недвижимого имущества. В статье рассматриваются основные изменения, внесенные в законодательство, их причины, а также значимость для правоприменительной практики. Авторы акцентируют внимание на том, как новые нормы влияют на права и обязанности собственников, а также на управление общим имуществом. Авторы подчеркивают важность данных изменений для повышения правовой определенности и защиты интересов собственников.

ABSTRACT

The article is devoted to the analysis of changes in the Civil Code of the Russian Federation concerning the common property of owners of real estate. It examines the main changes made to the legislation, their causes, as well as their significance for law enforcement practice. The authors focus on how the new rules affect the rights and obligations of owners, as well as the management of common property. The article emphasizes the importance of these changes to increase legal certainty and protect the interests of owners.

Ключевые слова: гражданский кодекс РФ; общее имущество; собственники недвижимости; изменения в законодательстве; права и обязанности собственников; управление общим имуществом; разрешение споров 

Keywords: civil Code of the Russian Federation; common property; real estate owners; changes in legislation; rights and obligations of owners; management of common property; dispute resolution.

Изменения в Гражданском кодексе Российской Федерации в части регулирования общего имущества собственников недвижимых вещей имеют важное значение для правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Эти изменения обусловлены необходимостью устранения правовых пробелов, защиты интересов собственников, особенно в контексте коттеджных поселков, где вопросы общего имущества становятся особенно актуальными.

Для начала стоит рассмотреть теоретические аспекты вещного права и определить, что такое недвижимые вещи.

Вещным правом называется право лица на пользование и распоряжение индивидуально-определенной вещью с целью извлечения полезных свойств для удовлетворения своих потребностей.

Недвижимые вещи делятся на две категории: те, которые являются недвижимыми по своей природе, например, земельные участки и здания, и те, которые становятся недвижимыми в силу закона, такие как воздушные и морские суда или космические объекты. Важным условием для признания объекта недвижимым является его государственная регистрация. Недвижимые вещи, расположенные в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанные физически или технологически либо расположенные в здании или сооружении, принадлежат лицам на праве общей долевой собственности, имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи. Предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь.

Законом также определяются особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом и порядок участия собственника недвижимой вещи в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

В зданиях вопросы общего имущества собственников помещений урегулированы главой 17.1 ГК РФ, в многоквартирных домах (МКД) – также ЖК РФ. В садоводческих товариществах вопросы общего имущества собственников земельных участков урегулированы Законом от 29.07.2017 года N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. В отношении коттеджных поселков, которые Конституционный Суд РФ указывает «комплексами индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой», такого специального закона нет, что порождает многочисленные споры.

ТСЖ (товарищество собственников жилья) — это некоммерческая организация, куда входят владельцы помещений многоквартирного дома. С 2014 года в законодательство внесли поправки, которые добавили новую форму управления домами — товарищество собственников недвижимости (ТСН), оно заменило собой привычное ТСЖ. В настоящее время возможна регистрация только ТСН. Технически ТСЖ перестал действовать как термин, он сохранился в ЖК РФ и обиходе людей.

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Собственником инфраструктуры коттеджного поселка может оставаться лицо, которое ее создало или купило. Если стороной сделки по созданию или приобретению объектов инфраструктуры в интересах домовладельцев выступает ТСЖ, оно же и указывается в ЕГРН в качестве собственника имущества общего пользования. Однако регистрация имущества общего пользования за ТСЖ предполагает, что у него отсутствует самостоятельный интерес в таком имуществе, отличный от интересов его участников.

Поскольку действующее законодательство не регламентирует правовой режим имущества общего пользования в коттеджных поселках, Конституционный Суд РФ поручил законодателю внести в действующее законодательство соответствующие изменения (постановления Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П, от 28.12.2021 N 55-П [4; 9]).

На данный момент законодателем была проведена работа и приняты поправки в ГК РФ, а именно внесен в ГК РФ параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей», который вступил в силу с 1.10.2023.

Данный параграф начинается со ст.259.1 ГК РФ, в которой указано:

«1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)».

2. Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом. [5]

Таким образом, для возникновения у собственников индивидуальных земельных участков и расположенных на них домов (далее – коттеджей) общей долевой собственности на общее имущество (инфраструктуру) коттеджного поселка необходимо, чтобы соблюдались 3 условия:

1) у коттеджного поселка должна быть своя общая территория, определенная в соответствии с законом (а не просто обнесенная забором);

2) земельные участки с коттеджами должны быть связаны между собой физически или технологически;

3) при создании коттеджей или образовании земельных участков предполагалось, что такое общее имущество (инфраструктура) будет использоваться для удовлетворения общих потребностей собственников коттеджей и земельных участков (волевой критерий).

Практически все существующие коттеджные поселки не удовлетворяют уже первому условию – у них нет определенной в соответствии с законом общей территории (поскольку нет такого закона).

Кроме того, данные изменения в ГК РФ применяются только к тем правоотношениям, которые возникли после 1.10.2023. На ранее возникшее общее имущество коттеджного поселка данные нормы не распространяются (п.2 ст.3 Закона N 351-ФЗ «О внесении изменений в ч.1 ГК РФ»[7]).

Даже при условии, что коттеджный поселок с общим имуществом будет удовлетворять всем требованиям, то в силу отсутствия специального закона общее имущество не перейдет в общую долевую собственность.

Однако возникают споры из-за того, что застройщик приобрел в свою собственность один «большой» земельный участок, размежевал его на отдельные более мелкие участки и продал их гражданам для строительства домов либо с уже готовыми домами. Оставшиеся между такими участками проезды, а также построенная инфраструктура остается в собственности застройщика либо передается им в собственность аффилированного с ним лица. После чего собственник проездов и инфраструктуры начинает диктовать свои условия пользования его имуществом. Так происходит в деле связаном с правами собственников домовладений ТСЖ "Дачный поселок "Барвиха" на объекты инфраструктуры, отчужденные третьим лицам.

Товарищество собственников жилья "Дачный поселок "Барвиха" было образовано в 2003 году. Им был приобретен земельный участок и объекты инфраструктуры (дороги, пешеходные дорожки и другие), используя кредитные средства. Сделка была заключена с государственным унитарным предприятием Московской области (Министерство имущественных отношений Московской области). Права собственности на это имущество были зарегистрированы за ТСЖ в 2003 году, но то не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.

 В 2005 году ТСЖ "Барвиха" продало участок площадью 45 114 кв.м. компании ООО "Прогресс", которая в дальнейшем разделила землю, и через несколько лет имущество перешло к ООО "Вис Холдинг" по договору купли-продажи.

Спустя некоторое время один из собственников и его соистец подали иск в Одинцовский городской суд Московской области, требуя признания сделок с недвижимостью недействительными и возврата объектов инфраструктуры в их собственность. Поскольку объекты общей собственности ТСЖ оказались в незаконном владении третьих лиц. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, но апелляционный суд частично удовлетворил требования истцов. Верховный Суд РФ отменил решение апелляционного суда, указав, что спорное имущество было передано в собственность третьим лицам законным собственником — ТСЖ, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав.

После этого собственник обжаловал в Конституционный Суд нормы законодательства, касающиеся регистрации прав на недвижимость, гражданин считает, что положения абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[10] - в силу неопределенности своего содержания, порождающей в правоприменительной практике их неоднозначное толкование, - допускают возможность отчуждения в пользу лиц, не контролируемых членами товарищества собственников жилья и иными домовладельцами и не заинтересованных в обеспечении их достойного уровня жизни, объектов инфраструктуры, обслуживающей жилые дома, расположенные на соответствующей территории, и лишают собственников этих домов возможности судебной защиты прав на имущество, которое, по утверждению заявителя, в силу закона находится в их общей долевой собственности.

По данному делу Конституционный Суд РФ признал закон не нарушающим конституционные нормы и права граждан, но им были выделены пробелы в законодательстве.

Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в МКД характеристиками. Поэтому сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) не влечет возникновение у приобретателя доли в праве собственности на имущество общего пользования (как это есть при приобретении квартиры в МКД).

Несмотря на принятые поправки в ГК РФ, вопросы правового регулирования общего имущества в коттеджных поселках остаются открытыми, поскольку многие поселки не соответствуют новым требованиям и не имеют специального закона, который мог бы урегулировать эти вопросы. Необходима дальнейшая работа законодателя для устранения существующих пробелов в регулировании прав на общую инфраструктуру коттеджных поселков.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01 июля 2020 г. // Консультант Плюс– URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ (дата обращения: 02.12.2024).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Консультант Плюс– URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 03.12.2024).
3. Верховный суд Российской Федерации // URL: https://www.vsrf.ru/ (дата обращения: 03.12.2024)
4. Постановление Пленума Конституционного суда от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова" // URL: https://lawnotes.ru/npa/postanovlenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-10.11.2016-n-23-p (дата обращения: 05.12.2024)
5. ГК РФ Статья 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество // КонсультантПлюс– URL:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/e0f1601b3ec5b931176cc38192aea1a7d73e2215/ (дата обращения: 01.12.2024)
6. В ГК РФ появились две новые главы о правах на недвижимость // [Электронный ресурс] – URL: https://www.garant.ru/news/1563483/ (дата обращения: 05.12.2024)
7. Глава 16 ГК РФ «Общая собственность» дополнена параграфом 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей» // [Электронный ресурс] – URL: https://advokat-poluektov.ru/news/glava-16-gk-rf-obshhaya-sobstvennost-dopolnena-paragrafom-2-obshhee-imushhestvo-sobstvennikov-nedvizhimyx-veshhej-dannye-izmeneniya-ne-reshayut-problemy-kottedzhnyx-poselkov/ (дата обращения: 05.12.2024)
8. Федеральный закон от 29.07.2017 года N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/ (дата обращения: 05.12.2024)
9. Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой" // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_405140/11 (дата обращения: 05.12.2024).
10. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (последняя редакция) // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/ (дата обращения: 05.12.2024).