ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В НОВЫХ РЕГИОНАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АННОТАЦИЯ

С момента вхождения Донецкой и Луганской Народных Республик, а также Запорожской и Херсонской областей в состав Российской Федерации, российская правовая система столкнулась с необходимостью адаптации законодательства к новым условиям. Одним из ключевых аспектов этой адаптации является правовое регулирование государственной регистрации недвижимого имущества. Цель статьи: рассмотреть особенности правового регулирования государственной регистрации недвижимого имущества, включая порядок приема документов, требования к кадастровому учету и предстоящие изменения в законодательстве.

Ключевые слова: особенности правового регулирования, государственная регистрация недвижимого имущества.

Государственная регистрация недвижимости в России регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[4]. Этот закон устанавливает основные принципы и процедуры, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета, что является важным элементом правовой системы страны. В соответствии с положениями данного закона, заявление о государственной регистрации прав и кадастровом учете может быть подано в органы регистрации прав или в многофункциональные центры независимо от места нахождения объекта недвижимости. Это упрощает процесс для граждан и юридических лиц, позволяя им обращаться в удобные для них учреждения, что особенно актуально в условиях мобильности и динамичного образа жизни.

Тем не менее, в новых субъектах Российской Федерации, в настоящее время действует переходный порядок, который требует особого внимания. Этот переходный период обусловлен необходимостью адаптации местного законодательства к федеральным нормам и стандартам, а также учетом специфики правового статуса объектов недвижимости, которые могли существовать ранее, до вхождения данных регионов в состав России.

В качестве примера регионального законодательного акта можно привести Указ временно исполняющего обязанности Губернатора Запорожской области от 15 марта 2023 года № 27-у «Об особенностях регулирования отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Запорожской области» [6]. Документ направлен на защиту прав на земельные участки и другие объекты недвижимости, а также на обеспечение достоверности сведений о них. Указ определяет порядок представления документов для кадастрового учета и регистрации прав, устанавливает требования к нотариальному удостоверению сделок, а также регулирует процесс выполнения кадастровых работ и подготовки соответствующей документации. В нем также предусмотрены меры по обеспечению правовой уверенности в имущественных отношениях, включая правила для ранее возникших прав и обязательств.

В рамках переходного порядка установлены временные правила и процедуры, касающиеся государственной регистрации прав на недвижимость, что включает дополнительные требования к документам, особенности кадастрового учета и специфику работы органов регистрации в новых условиях.

Например, Письмом Росреестра от 8 августа 2023 года № 14-7219-ТГ/23[7] даны разъяснения по вопросу совершения отдельных учетно-регистрационных действий в отношении расположенных на территории новых субъектов РФ объектов недвижимости. В данном документе разъясняется порядок учета изменений объектов недвижимости и местоположения границ земельных участков, сведения о которых были внесены в ЕГРН на основании декларации. В документе указано, что для внесения изменений в кадастровый учет объектов недвижимости, не связанных с реконструкцией, необходимо представить технический план, который может быть подготовлен на основе имеющейся документации или декларации. Уточняется, что для определения местоположения границ земельных участков требуется межевой план, который должен содержать обоснование местоположения границ, а в случае отсутствия документов, подтверждающих право на участок, границами считаются существующие на местности границы, действующие более 15 лет. Письмо призывает территориальные органы Росреестра и кадастровых инженеров учитывать данные рекомендации при осуществлении учетно-регистрационных действий в новых субъектах Российской Федерации.

Для этого может потребоваться предоставление дополнительных справок или документов, подтверждающих право собственности, а также соблюдение специальных процедур, направленных на легализацию прав на объекты недвижимости, которые ранее не имели должной регистрации.

Важно отметить, что переходный порядок также включает в себя механизмы, направленные на защиту прав граждан и юридических лиц, чтобы минимизировать риски, связанные с правовыми спорами и неопределенностью в отношении прав на недвижимое имущество. В этом контексте органы власти должны обеспечить доступность информации о процедурах регистрации, а также предоставлять консультации и разъяснения для граждан, чтобы облегчить процесс адаптации к новым правовым условиям.

Таким образом, переходный порядок государственной регистрации недвижимости в новых субъектах Российской Федерации представляет собой важный этап в интеграции этих регионов в правовую систему страны, требующий тщательной проработки и внимания к деталям, чтобы обеспечить правовую определенность и защиту прав собственников.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ[4]  заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг согласно перечню подразделений органа регистрации прав и МФЦ, который опубликован на официальном сайте Росреестра.

Переход на эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН Управлениями Росреестра по Донецкой и Луганской Народным Республикам, Запорожской и Херсонской областям обеспечивает возможность осуществления приема документов на услуги Росреестра с использованием программного комплекса приема и выдачи документов в отношении объектов, расположенных только на территории новых субъектов Российской Федерации.

Кадастровый учет объектов недвижимости в новых регионах имеет свои особенности. В первую очередь, это связано с тем, что на территории новых субъектов ранее действовали отдельные реестры, и необходимо провести их интеграцию в единый государственный реестр недвижимости. По предварительным оценкам, в этих регионах находится около 5 миллионов объектов недвижимости, что создает значительную нагрузку на органы регистрации.

В пресс-службе Росреестра подчеркивают, что вся работа выполняется с учетом особенностей, предусмотренных законами о вхождении регионов в состав России, и в целях защиты прав жителей новых территорий. В настоящее время проходят необходимые организационно-штатные и материально-технические мероприятия, проводится обучение новых сотрудников на местах. Территориальные органы в новых регионах будут осуществлять полномочия по регистрации прав на недвижимость, кадастровому учету, выдаче сведений ЕГРН, а также кадастровые работы. Руководитель ведомства в конце 2022 года сообщал, что на адаптацию услуг и сервисов Росреестра в Крыму потребовалось восемь лет, однако в четырех новых регионах России это произойдет быстрее. Правительство Российской Федерации распорядилось направить 470,5 млн. рублей на создание в новых регионах информационно-коммуникационной инфраструктуры Росреестра, в том числе программного обеспечения для ЕГРН[7].

Согласно разъяснениям Росреестра, для кадастрового учета изменений объектов недвижимости, сведения о которых были внесены в ЕГРН на основании декларации, необходимо предоставить технический план. Этот план должен быть подготовлен на основании проектной документации или иной имеющейся документации. В случае их отсутствия допускается использование декларации.

При кадастровом учете для внесения сведений о расположении недвижимости на участке не требуется использование проектной документации, разрешений на строительство или ввод в эксплуатацию. Это значительно упрощает процесс, особенно в условиях переходного периода.

Для уточнения границ земельных участков, сведения о которых были внесены в ЕГРН на основании декларации, требуется предоставить межевой план. Этот план должен быть подготовлен на основании документов, подтверждающих право на участок, а также определяющих его границы. В случае отсутствия таких документов, границами участка считаются границы, существующие на местности более 15 лет.

Росреестр разработал законопроект Федерального закона «Об особенностях признания и действия на территории Российской Федерации документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающих возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, действовавших на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области на день их принятия в состав Российской Федерации», который устанавливает правила признания прав на недвижимость на территории новых субъектов[5].

Основная цель этого законопроекта – упорядочить правовое регулирование и исключить риски, связанные с регистрацией прав на недвижимость по подложным документам. Важно отметить, что законопроект еще не был рассмотрен Государственной Думой, и в настоящее время проходит процедуру общественного обсуждения.

Проект федерального закона устанавливает особенности признания и действия на территории Российской Федерации правоустанавливающих документов, выданных органами государственной власти и местного самоуправления Украины, а также нотариусами, касающихся прав на недвижимое имущество, действовавших на территориях Донецкой и Луганской Народных Республик, Запорожской и Херсонской областей на момент их принятия в состав Российской Федерации. Законопроект предполагает, что такие документы будут признаваться действительными при условии, что они выданы в пределах компетенции соответствующих органов и соответствуют действовавшему на момент их издания законодательству.

Кроме того, проект закона вводит механизм создания межведомственной комиссии для оценки соответствия правоустанавливающих документов требованиям российского законодательства, что позволит упрощенно регулировать вопросы государственной регистрации прав на недвижимость в новых субъектах Российской Федерации. Законопроект также исключает возможность признания документов, выданных после вхождения указанных территорий в состав России, а также документов, создающих ограничения или обременения прав на недвижимость, выданных органами власти Украины. Таким образом, законопроект направлен на упрощение и упорядочение процесса регистрации прав на недвижимость в новых регионах, обеспечивая правовую определенность для собственников.

Росреестр намерен полностью завершить работу по кадастровому учету недвижимости в новых российских регионах и прав собственности на нее до 2030 года. Это будет осуществляться в рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных». В рамках этой программы планируется интеграция существующих реестров и упрощение процедур регистрации.

В отчетных данных о достижении показателей государственной программы выделяются результаты, касающиеся новых субъектов Российской Федерации, включая Донецкую и Луганскую Народные Республики, а также Запорожскую и Херсонскую области. В частности, отмечается, что на территории новых субъектов обеспечено взаимодействие Единой цифровой платформы пространственных данных с другими информационными системами, что подтверждается наличием четырех подписанных соглашений. Подчеркивается также, что в рамках контрольных мероприятий проведены значительные работы по выявлению неиспользуемых земель и участков, что способствует вовлечению этих земель в экономический оборот. Важно отметить, что в отчетах отсутствуют отклонения от запланированных показателей, что свидетельствует о стабильности и эффективности работы в новых регионах.

В процессе правового регулирования государственной регистрации недвижимого имущества в новых субъектах Российской Федерации возникают несколько потенциальных проблем. Во-первых, переходный порядок, действующий в этих регионах, требует особого внимания из-за необходимости адаптации местного законодательства к федеральным нормам, что может привести к правовым пробелам и неопределенности. Во-вторых, наличие временных правил и дополнительных требований к документам может усложнить процесс регистрации для граждан и юридических лиц, особенно если они не имеют доступа к необходимым справкам или документам, подтверждающим право собственности. В-третьих, интеграция ранее существовавших реестров в единый государственный реестр недвижимости создает значительную нагрузку на органы регистрации. Существует риск возникновения правовых споров из-за неопределенности правового статуса объектов недвижимости, которые не имели должной регистрации ранее. Наконец, отсутствие ясных и доступных разъяснений по новым процедурам может затруднить гражданам понимание их прав и обязанностей, что увеличивает вероятность ошибок и недоразумений в процессе регистрации прав на недвижимость.

Таким образом, правовое регулирование государственной регистрации недвижимого имущества в новых субъектах Российской Федерации представляет собой сложный и многогранный процесс. В условиях переходного периода необходимо учитывать особенности, связанные с предыдущими системами учета и регистрации, а также адаптировать законодательство к новым реалиям. Планы Росреестра по упорядочению правового регулирования и завершению интеграции реестров создают надежду на более эффективное и безопасное управление недвижимостью в новых регионах. Важно продолжать информировать заявителей о текущих изменениях и особенностях процесса регистрации, чтобы минимизировать риски и обеспечить защиту прав собственников.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): ГК часть первая: Федеральный Закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142 (дата обращения: 01.11.2024).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Комментарий к новейшей действующей редакции / Г.Е. Слепко, Ю.Н. Стражевич. – Москва :Эксмо, 2024. – 944 с.
3. Березняк О.А. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество //Столыпинский вестник. – 2022. – Т. 4. – №. 9. – С. 5170-5186.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) – URL: https://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_182661  (дата обращения: 01.11.2024).
5. Проект Федерального закона «Об особенностях признания и действия на территории Российской Федерации документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающих возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, действовавших на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области на день их принятия в состав Российской Федерации» (подготовлен Росреестром, ID проекта 01/05/01-23/00135381) (не внесен в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 25.01.2023) [Электронный ресурс] / КонсультантПлюс: справочная правовая система – URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base= PRJ&n=22907 (дата обращения: 01.11.2024).
6. Указ временно исполняющего обязанности Губернатора Запорожской области от 15 марта 2023 года № 27-у «Об особенностях регулирования отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Запорожской области» – URL: https://base.garant.ru/407819393/ (дата обращения: 01.11.2024).
7. Письмо Росреестра от 8 августа 2023 года № 14-7219-ТГ/23 – URL: https://rulaws.ru/acts/Pismo-Rosreestra-ot-08.08.2023-N-14-7219-TG_23/ (дата обращения: 01.11.2024).