ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НЕМ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

LEGAL REGIME OF LAND PLOTS AND BUILDINGS, STRUCTURES LOCATED THEREON

Ksenia Korotina

Master's student, The International Law Institute,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

 В статье рассматривается комплексная проблематика правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в контексте современного российского законодательства. Исследование фокусируется на анализе существующих правовых механизмов регулирования земельных правоотношений, выявлении проблемных аспектов и поиске путей их решения. Особое внимание уделяется принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, закрепленному в Земельном кодексе РФ. В работе выделяются ключевые проблемные области современного правового регулирования: несогласованность норм различных отраслей законодательства, сложности определения правового режима земельного участка при наличии множественности собственников объектов недвижимости, неопределенность статуса земельного участка при сносе или разрушении зданий, проблемы правового регулирования при размещении временных сооружений и реконструкции существующих объектов.

Исследование демонстрирует необходимость совершенствования законодательной базы и правоприменительной практики в области регулирования земельных правоотношений. Особое внимание уделяется необходимости координации действий различных уровней власти и активного участия профессионального сообщества в совершенствовании правового регулирования.

ABSTRACT

 This article examines the complex issues surrounding the legal regime of land plots and real estate objects located on them within the context of modern Russian legislation. The research focuses on analyzing existing legal mechanisms regulating land relations, identifying problematic aspects, and finding solutions. Special attention is paid to the principle of unity of fate of land plots and permanently attached real estate objects, as established in the Land Code of the Russian Federation. The paper highlights key problem areas in modern legal regulation: inconsistency between different branches of legislation, difficulties in determining the legal regime of land plots with multiple property owners, uncertainty of land plot status during building demolition or destruction, and legal regulation issues related to temporary structures and reconstruction of existing objects.

The research demonstrates the need to improve the legislative framework and law enforcement practices in land relations regulation. Particular emphasis is placed on the necessity of coordinating actions between different levels of government and active participation of the professional community in improving legal regulation.

Ключевые слова: земельный участок, правовой режим, объекты недвижимости, земельное право, гражданское законодательство, единство судьбы земельного участка, градостроительное регулирование, временные сооружения, реконструкция объектов, правоприменительная практика.

Keywords: land plot, legal regime, real estate objects, land law, civil legislation, unity of fate of land plot, urban planning regulation, temporary structures, object reconstruction, law enforcement practice.

Правовой режим земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости представляет собой комплексный институт российского права, затрагивающий как земельное, так и гражданское законодательство. Данный вопрос приобретает особую актуальность в современных условиях активного развития земельных правоотношений и строительной деятельности. Статья 130 ГК РФ[2], относит земельные участки к объектам недвижимости наряду с другими объектами, перемещение которых невозможно без существенного ущерба их назначению. Согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок признается недвижимым объектом, представляющим собой часть земной поверхности с характеристиками, позволяющими определить его как индивидуально определенную вещь, что закреплено в пункте 3 статьи 6 ЗК РФ [1].

Правовое регулирование отношений, связанных с земельными участками, включает положения статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации о единой судьбе вещей, где одна вещь предназначена для обслуживания другой, главной вещи, будучи связанной с ней общим назначением. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов установлен пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, что подтверждается системным анализом правовых норм.

В соответствии с действующим законодательством, а именно статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из основополагающих принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Это означает, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип находит свое отражение также в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особую значимость приобретает вопрос определения правового режима земельного участка при наличии на нем зданий и сооружений, принадлежащих различным собственникам. В такой ситуации возникает необходимость установления права общей долевой собственности на земельный участок или права общего пользования им. При этом размер долей в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально площади помещений, находящихся в собственности каждого из правообладателей.

Существенной проблемой современного правового регулирования является несогласованность норм различных отраслей законодательства в вопросах определения правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов. Например, возникают сложности при определении судьбы земельного участка в случае сноса здания или его разрушения в результате чрезвычайных обстоятельств. Законодательство не дает четкого ответа на вопрос о том, сохраняется ли в таком случае право пользования земельным участком за бывшим собственником здания.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об определении правового режима земельного участка при строительстве новых объектов недвижимости. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, строительство должно осуществляться с учетом установленных градостроительных регламентов и видов разрешенного использования земельного участка. При этом возникает проблема соотношения прав собственника земельного участка и публичных интересов, выраженных в градостроительных нормах и правилах [3].

Важным аспектом является также вопрос о правовом режиме земельного участка при размещении на нем временных сооружений. В отличие от капитальных строений, временные сооружения не признаются объектами недвижимости и, соответственно, не подпадают под действие принципа единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов. Это создает определенные сложности в правоприменительной практике, особенно при решении вопросов о правах на земельный участок при демонтаже временных сооружений.

Особую актуальность приобретает проблема определения правового режима земельного участка при реконструкции существующих зданий и сооружений. В данном случае необходимо учитывать не только градостроительные нормы, но и права собственников смежных земельных участков, а также публичные интересы в сохранении объектов культурного наследия.

Решение выявленных проблем правового регулирования земельных участков и расположенных на них объектов требует комплексного подхода с участием различных органов государственной власти и экспертного сообщества. Законодательные органы должны инициировать внесение изменений в действующее законодательство для устранения существующих пробелов и противоречий. Министерство экономического развития совместно с Росреестром могут разработать методические рекомендации по определению правового режима земельных участков в различных ситуациях.

Разрешение вопроса о судьбе земельного участка при сносе или разрушении здания может быть достигнуто путем внесения дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации, четко регламентирующих права бывшего собственника здания на земельный участок. Региональные органы власти могут установить конкретные сроки, в течение которых собственник должен принять решение о дальнейшем использовании участка.

Проблематика соотношения прав собственника земельного участка и публичных интересов при строительстве новых объектов может быть решена посредством совершенствования механизмов общественных обсуждений градостроительных решений. Муниципальные органы власти должны обеспечить более эффективное взаимодействие между собственниками земельных участков и органами градостроительного регулирования.

Правовой режим земельного участка при размещении временных сооружений может быть урегулирован путем принятия специальных нормативных актов на уровне субъектов Российской Федерации. Местные органы самоуправления могут разработать четкие критерии отнесения объектов к временным сооружениям и определить порядок их размещения на земельных участках.

Вопросы реконструкции существующих зданий и сооружений требуют усиления роли экспертного сообщества и профессиональных объединений в процессе принятия решений. Министерство строительства может разработать детальные регламенты проведения реконструкции с учетом интересов всех заинтересованных сторон. Финансирование решения данных проблем может осуществляться как за счет бюджетных средств, так и путем привлечения частных инвестиций в рамках государственно-частного партнерства.

Успешная реализация предложенных мер возможна только при условии координации действий всех уровней власти и активного участия профессионального сообщества в обсуждении и принятии необходимых правовых актов. Важную роль также должны играть судебные органы, формирующие единообразную практику применения новых правовых норм.

Таким образом, следует отметить, что правовой режим земельного участка и расположенных на нем объектов требует дальнейшего совершенствования законодательного регулирования. Необходима более четкая регламентация вопросов, связанных с определением судьбы земельного участка при различных трансформациях объектов недвижимости, а также унификация норм различных отраслей законодательства в данной сфере. Только комплексный подход к решению существующих проблем позволит обеспечить эффективное функционирование института правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов в современных условиях.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от26.12.2024, с изм. от от 22.07.2024 № 197-ФЗ) // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 19.01.2025).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024 № 237-ФЗ)// URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 19.01.2025).
3. Сутягин М.Д. «Направления развития правового регулирования определения правового режима земель и земельных участков» // Право и государство: теория и практика. 2023. №3 (219). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/napravleniya-razvitiya-pravovogo-regulirovaniya-opredeleniya-pravovogo-rezhima-zemel-i-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 19.01.2025).
4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025) //URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения: 19.01.2025).