ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ, КАК НЕПОИМЕНОВАННЫЙ СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

TITLE INSURANCE AS AN UNCANNED METHOD OF ENSURING THE OBLIGATION

Alexandr Vasilenko

2nd year undergraduate student at the Khabarovsk State University of Economics and Law,

Russia, Khabarovsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются основные вопросы титульного страхо­вания. Отмечается законодательная не проработка института титульного страхования, а также отсутствие единства в доктринальных подходах к определению титульного страхования. Несмотря на достаточную обоснованность, перспективность, а также практическое применение данного вида страхования, отсутствие нормативного регулирования титульного страхования не позволяет полной мере использовать титульное страхование как способ обеспечения исполнения обязатель­ства. Чаще всего титульное страхование совершается при заключении договора ипотеки. Однако является спорным вопрос о том, правомерно ли банки требуют заключения данного договора. Как представляется, последующее законодательно урегулирование вопросов титульного страхования позволит более эффективно использовать его в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

ABSTRACT

The article deals with the main issues of title insurance. There is no legislative study of the Institute of title insurance, as well as the lack of unity in the doctrinal approaches to the definition of title insurance. Despite the sufficient validity, prospects, as well as the practical application of this type of insurance, the lack of regulatory title insurance does not allow the full use of title insurance as a way to ensure the performance of obligations. Most often, title insurance is made at the conclusion of the mortgage agreement. However, is the contentious question of whether banks require the conclusion of this agreement. It seems that the subsequent legislative regulation of title insurance issues will make it more efficient to use it as a means of ensuring the performance of obligations.

Ключевые слова: титульное страхование, защита прав собствен­ников, обеспечение исполнения обязательств.

Keywords: title insurance, protection of owners ' rights, enforcement of obligations.

Актуальность исследования титульного страхования как способа обеспечения обязательств обусловлена тем, что правовой институт страхования находится в одном ряду с наиболее эффективными меха­низмами по защите имущественных интересов сторон гражданского оборота. К сожалению, действующее законодательство не содержит понятия «титульное страхование».

В отсутствие законодательного определения по вопросу о сущности титульного страхования в науке выдвигаются различные трактовки. Так, ряд ученых считают, что оно заключается в страховании приобре­таемого собственником имущества от риска его потери в результате прекращения права собственности на него, рассматривая титульное страхование и страхование утраты права собственности как синонимы [1, с. 29]. Однако данное определение справедливо критикуется, поскольку ограничивает возможность страховой защиты только случаями оспаривания права собственности вследствие пороков совершенной сделки, приводящих к удовлетворению реституционных и виндика­ционных исков. Однако необходимо учитывать, что полноценная реализация права собственности возможна только в случае отсутствия препятствий для его осуществления со стороны третьих лиц, из чего делается вывод о признании объектом титульного страхования не противоречащих законодательству имущественных интересов, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом как в части его оспаривания или утраты, так и в части ограничения права на него [2, с. 34].

Нельзя не учитывать и то, что с правовой точки зрения титул означает основание того или иного права, из чего можно сделать два принципиальных вывода. Во-первых, нет достаточных оснований ограничивать титульное страхование исключительно утратой или ограничением права собственности. Во-вторых, заслуживает внимания вопрос о правомерности ограничения страхового покрытия имуществен­ными правами на недвижимость.

Важно учитывать, что титульное страхование в зарубежной практике нередко рассматривается как инструмент защиты активов, приобретаемых на полученные в банках заемные средства, в силу чего значительное число сделок с недвижимостью, реализуемых по модели ипотечного кредитования, обеспечивается титульным страхованием. Более того, требование о титульном страховании выступает как стан­дартное условие договора ипотечного страхования.

В российской практике необходимость титульного страхования нередко обосновывается наличием в гражданском законодательстве многочисленных оснований ничтожности или признания недействи­тельной совершенной сделки с недвижимостью. Предлагается даже предусмотреть обязательность заключения договора титульного страхования приобретателями недвижимого имущества [3, с. 8], с чем однако нельзя согласиться. Нормы о возможности законодательного закрепления обязанности заключить со страховщиком договор о страховании его имущества (а равно прав на него) ГК РФ не содержит, а следовательно, соответствующая обязанность на участников граж­данского оборота возлагаться не может. Таким образом, введение обязательного титульного страхования возможно лишь при условии изменения норм ГК РФ.

Итак, титульным страхованием выступает страхование риска по утрате прав собственности на недвижимое имущество, связанного как с оспариванием или утратой, так и в части ограничения права на него.

При заключении договора титульного страхования, страхователь приобретает гарантию того, что он сумеет получить от страховой организации сумму, равную финансовым средствам, затраченным на приобретение имущества в случае, если оспаривания сделки в суде или утраты права собственности по иным основаниям.

Однако, особо стоит отметить, что для принятия данных рисков страховой компанией, ей необходимо, чтобы покупатель соответствовал понятию «добросовестный приобретатель». Это требует осуществления определенных действий, которые будут способствовать подтверждению в дальнейшем его добросовестности. Когда подобные условия будут соблюдены, титульным страхованием будет обеспечиваться защита прав покупателя недвижимости.

Принципиальное значение для реализации страховой защиты имеет определение страхового случая, характеристика которого страховщиками дается в зависимости от того, какие страховые интересы они признают в качестве объектов страхования. Соответственно, диапазон страховых случаев может варьироваться от прекращения права собственности страхователя (выгодоприобретателя) полностью или частично до ограни­чения (обременения) права собственности либо иного имущественного права на предмет страхования.

В целом можно выделить пять категорий титульных рисков, к которым относя виндикационные, реституционные, ипотечные риски, риски несоблюдения требований к оформлению и реализации сделки, риски изъятия, запретов и ограничения пользования.

Однако подобная классификация также не является безупречной, поскольку не имеет общего основания для подобного деления. Кроме того, вызывает возражение ограничение реституционных рисков случаями «неправильного оформления сделок в части скрытия реальной цены недвижимости в целях избежания налогообложения одним из участников сделки». Во-первых, реституция как обязанность возврата всего полученного по сделке является правовым последствием любых недействительных сделок (ст. 167 ГК РФ). Во-вторых, нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности, уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка может быть признана недействительной как совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Данное обстоятельство дает налоговому органу лишь право самостоятельно осуществить изменение юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика и обратиться в суд с требованием о взыскании доначисленных налогов. Как представляется, нет достаточных оснований и для выделения в качестве самостоятель­ных рисков несоблюдение требований к оформлению и реализации сделки, поскольку признание договора незаключенным не позволяет признать владельца имущества его законным обладателем, давая основание для заявления требования о виндикации.

Таким образом, титульное страхование особенно актуально в настоящее время, когда из-за пробелов в законодательстве и недоста­точно развитой информационной открытости, сложно дать гарантии покупателю на чистоту сделок с приобретаемой недвижимостью. Современная ситуация такова, что даже государственная регистрация права собственности не дает собственнику полных гарантий в том, что его собственные права в дальнейшем не будут оспорены. Нотариусы осуществляют контроль за законностью только последней сделки и в определенных пределах. Риэлторские компании оказывают услуги только в рамках типовой проверки документов, кроме того известны случаи недобросовестной деятельности риэлторов. В связи с чем титульное страхование выступает достаточно эффективным способом обеспечения исполнения обязательств.

На современном этапе в России не существует обязательного титульного страхования. Однако, несмотря на то, что титульное страхование является добровольным, оно является одним из четырех компонентов комплексного страхования, включенных в ипотечное кредитование. Относительно стандартным набором договоров страхо­вания при ипотечном кредитовании являются договоры страхования недвижимого имущества заемщика, передаваемого в залог; страхования ответственности при эксплуатации помещений; страхования жизни и трудоспособности заемщика; титульного страхования.

В связи с тем, что заключение перечисленных договоров страхо­вания значительно снижает риски кредитора, банки, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества, как правило, стремятся обязать своих заемщиков заключать подобные договоры. Получается, что, будучи формально добровольным, на практике при получении кредита, обеспе­чиваемого залогом недвижимого имущества, титульное страхование становится обязательным. Представляется, что данное противоречие должно быть решено на законодательном уровне. Так, законодателю прежде всего необходимо определить понятие и сущность титульного страхования и ввести соответствующие нормы в ГК РФ. Кроме того, необходимо определиться, в каком виде в дальнейшем будет существо­вать титульное страхование – в качестве обязательного страхования при обеспечении ипотечного кредитования, либо в качестве добро­вольного страхования. Решение этого ключевого вопроса позволит в дальнейшем выработать оптимальное направление правового регулирования данного вида страхования.

Список литературы:

1. Гиновкер А.М. Проблемы защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - № 6. - С. 29-34.
2. Петров Н.В. К вопросу о понятии договора титульного страхования // Современное право. - 2008. - № 4. – С. 34-36.
3. Петров Н.П. Гражданско-правовое регулирование титульного страхования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2011. – 32 с.