НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

SOME FEATURES OF METHODS OF PROTECTION EQUITY CONSTRUCTION INVESTORS IN CASE OF BANKRUPTCY OF DEVELOPER

Daniil Gumenyuk

student of «Chelyabinsk state University»

Russia, Chelyabinsk

АННОТАЦИЯ

Данная статья посвящена рассмотрению специфики отношений, возникающих в рамках процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве, а также особенностей способов обеспечения интересов и защиты участников долевого строительства при банкротстве застройщика. На основе анализа норм законодательства  и судебной практики обозначены некоторые правовые проблемы, которые возникают при рассмотрении дел о банкротстве застройщика.

ABSTRACT

This article is devoted to the consideration of the specifics of legal relationship arising in the bankruptcy procedure of the developer in the share construction, as well as the features of ways to ensure the interests and protection of the participants in the bankruptcy of equity construction Developer. On the basis of an analysis of the laws and jurisprudence, some legal problems that arise in the case of bankruptcy of the developer are identified.

Ключевые слова: банкротство застройщика; защита дольщиков; долевое строительство.

Keywords: bankruptcy; developer; liability; equity construction investor.

Проблема обманутых дольщиков в Российской Федерации, возникшая прежде всего из-за несовершенства законодательства, является одной из самых острых и сложных для решения в социальной сфере. Согласно открытым данным, только на конец октября 2018 г. число лиц, которые имеют претензии к застройщику, составляло порядка 34 тыс. обманутых граждан [2].

Согласно сведениям, включенным в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, по состоянию на сентябрь 2019 г. количество застройщиков, в отношении которых введены процедуры банкротства составило 584, при этом суммарный объем площади объектов незавершенного строительства превышает 12 164 тыс. м.2 [3].

В качестве основных причин банкротства добросовестных застройщиков можно указать следующие: повышение цен на строительные материалы, работы подрядчиков, а также расходы, связанные с необходимостью отчислений средств в специализированный фонд [4, с.73]. Указанные причины приводят к «замораживанию строительных работ», срок которых может быть очень длительным и, как следствие - высокие материальные затраты.

Между тем, в строительной сфере зачастую встречаются недобросовестные застройщики, которые могут привлекать будущих клиентов низкой стоимостью жилья, при этом не имея земельного участка для строительства, разрешения на строительство, а также намерения что-либо строить.

В случае банкротства застройщика законодатель предоставляет участникам долевого строительства несколько возможностей обеспечить защиту своих прав. Согласно пп.2, 3 ст. 201.4 Федерального Закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участник долевого строительства вправе предъявить к должнику-застройщику в деле о банкротстве следующие требования:

• требование о передаче жилого помещения (ст.201.7 Федерального Закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)
• денежное требование (ст. 201.5 Федерального Закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») [1].

Однако, следует рассмотреть какие правовые последствия наступают в связи с выбором указанных выше способов защиты.

Согласно Федерального Закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности», срок для предъявления указанных требований составляет 3 месяца с момента получения дольщиком соответствующего уведомления конкурсного управляющего. При этом, указанный срок не зависит от даты закрытия реестра требований о передаче жилых помещений.

Вместе с тем, в ситуации, когда участником пропущен срок для предъявления требования, связанного с передачей застройщиком жилого помещения, суд может восстановить такой срок при наличии уважительных причин. В то время как в отношении лиц, которыми заявлены денежные требования к застройщику, такая возможность не предусмотрена. Следовательно, в случае пропуска срока для предъявления денежных требований к застройщику участнику целесообразно выбрать альтернативный способ защиты своих прав в виде требования о передаче жилого помещения.

Следует отметить, что согласно позиции Конституционного суда РФ, право требовать передачи помещения не распространяется в отношении нежилых помещений[5].

Кроме того, необходимо учитывать наличие реальной возможности удовлетворения денежных требований застройщиком в случае его банкротства, поскольку на практике исполнение указанного требования для должника-застройщика является проблематичным и чаще всего невозможным.

Существенное значение также имеет невозможность дольщикам, расторгнувшим договор участия в долевом строительстве, попасть в реестр требований о передаче жилых помещений. Вместе с тем, включение требования дольщика о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов не лишает его права впоследствии обратиться с денежным требованием.

В судебной практике также выработан подход, согласно которому, включение требований дольщиков как в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследуют один и тот же материально-правовой интерес – «получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе и посредством передачи жилых помещений»[7]. Соответственно, суд исходя из волеизъявления участника, имеющего денежное требование может включить в реестр требований о передаче жилых помещений, в том числе и даже если договор участия в долевом строительстве расторгнут [6]. Такая позиция представляется наиболее оправданной, поскольку основной целью специальных норм о банкротстве застройщиков выступает обеспечение приоритетной защиты граждан, которые являются непрофессиональными участниками строительства. Более того, по смыслу §7 гл. IX Федерального Закона  от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности» включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом обеспечения прав, отличным от включения в реестр денежных требований, поэтому можно сказать, что реестр требований о передаче жилых помещений рассматривается как часть реестра требований кредиторов.

Таким образом, можно отметить, что, несмотря на значительное внимание законодателя к вопросу правового регулирования банкротства застройщиков в настоящее время в нормах, регулирующих отношения между дольщиками и застройщиком-банкротом есть ряд нюансов, которые не позволяют обеспечить полную защиту прав участников долевого строительства.

Список  литературы:

1. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ (ред. 04.11.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства Российской Федерации. ­—2002.— №43. — Ст. 4190.
2. Беляев Е. Глава Минстроя Владимир Якушев: «Граждане теперь могут сами проголосовать за то, что они хотят построить у себя на территории» / Е. Беляев. [Электронный ресурс] URL: https://www.vladimir.kp.ru/daily/26885.5/3929489/ (дата обращения: 16.10.2019).
3. Единый Ресурс Застройщиков [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://erzrf.ru/issledovaniya?shop_types=6157931001 (дата обращения: 18.10.2019).
4. Куликова, Т.В., Нестерова, Н.В. Некоторые особенности банкротства застройщика / Т.В. Куликова, Н.В. Нестерова // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. — 2019.— № 1 (104).— С. 71-74.
5. Определение Конституционного Суда РФ № 1939-О от 28.09.2017 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соловьевой Ирины Николаевны на нарушение ее конституционных прав статьями 201.1 и 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» [Электронный ресурс] // https://legalacts.ru/sud/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-28092017-n-1939-o/ (дата обращения: 18.10.2019).
6. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа № Ф-07-626/2019 от 22.04.2019 [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru (дата обращения: 18.10.2019);
7. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 №15АП-11934/2019 по делу №А32-42094/2017 [Электронный ресурс] // https://www.consultant.ru (дата обращения: 18.10.2019)