ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

THE CONCEPT OF REAL ESTATE IN MODERN CIVIL LAW

Alexey Artyukhin

first-year undergraduate, Faculty of Law, FSBEI of HE "Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilina ",

Russia, Krasnodar

Nikita Khmelkov

first-year undergraduate, Faculty of Law of the Kuban State Agrarian University named after I.T. Trubilina ”,

Russia, Krasnodar

АННОТАЦИЯ

В статье детально представлен анализ понятия одной из основных правовых категорий гражданского права – недвижимого имущества. Отечественным законодателем в ст. 130 Гражданского кодекса РФ недвижимость определяется через прочную связь данного имущества с земельным участком, то есть это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Авторами статьи анализируются достоинства и недостатки данного подхода, проводится сравнение с альтернативным способом регулирования оборота недвижимого имущества в иностранных правопорядках.

ABSTRACT

In this work, a detailed analysis of the concept of one of the main legal categories of civil law - real estate is presented. Domestic legislator in Art. 130 of the Civil Code of the Russian Federation real estate is determined through a strong connection of this property with the land, that is, these are objects whose movement without disproportionate damage to their purpose is impossible. The authors of the article analyze the advantages and disadvantages of this approach, compare with an alternative way of regulating the turnover of real estate in foreign law and order.

Ключевые слова: недвижимое имущество; единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; земельный участок; составная часть земельного участка.

Keywords: real estate; unity of fate of land plots and objects firmly connected with them; land plot; part of the land.

Для недвижимых вещей существует специальный порядок возникновения права на это имущество, и специальные правила о сделках с недвижимостью. Традиционно, движимость определяется как все, что не является недвижимостью – указанное правило закреплено ч. 2 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) [1]. Соответственно, для юриспруденции, для права, большим вопросом является установление критериев относимости того или иного имущества к категории недвижимого. Существуют два приема, при помощи которых устанавливается данная относимость.

Первый прием – определение законодателем напрямую категорий объектов недвижимости, перечисление их в законе: здания, сооружения, строения любого рода, водные объекты, земельные участки – то есть вещи, которые физически неподвижны.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недостаток данного подхода заключается в том, что зачастую, вещи, которые кажутся неподвижными физически, на самом деле можно передвигать: ярким тому примером являются здания на улице Тверской г. Москвы, которые успешно перемещались советскими инженерами в тридцатые годы. Таким образом, физически можно переместить/передвинуть любой объект, вопрос лишь в том, сколько это будет стоить.

Таким образом, ситуация, при которой физически можно переместить что угодно, вносит дисбаланс, дисгармонию в определение того, что является недвижимостью.

Другим недостатком первого способа определения понятия недвижимого имущества является ситуация государственной регистрации права собственности на сборно-разборный деревянный дом. Следует понимать, что данная конструкция является перемещаемой: ничто не мешает ее собственнику разобрать данный дом и переместить его на другой земельный участок. Получается, что критерий неразрывной связи с землей, через который дается понятие недвижимого имущества, является некорректным, поскольку любой физический объект является перемещаемым.

С другой стороны, существует ситуация, при которой следует поставить вопрос о том, является ли недвижимым имуществом насыпной гравийный пляж, асфальтовое покрытие на земельном участке, или же система подземных труб на земельном участке.

Что касается относимости к недвижимым таких объектов как забор, асфальтовое покрытие и другие, следует учитывать, что они действительно физически неподвижны, однако в то же время не имеют фактической ценности сами по себе, поскольку имеют ценность только в случае, когда являются частью земельного участка [2]. Соответственно, указанные объекты не являются самостоятельной недвижимостью, а относятся к ее составной части.

Методология, при которой искусственно созданные человеком объекты при застройке земельного участка (при его изменении), рассматриваются как составная часть недвижимости, подводит ко второму способу определения понятия недвижимого имущества, который распространен в правопорядках стран Западной Европы.

Во Франции, в Германии, а также в Испании недвижимостью объявлен только земельный участок, а здание, сооружение, любые строения, которые возведены на данном земельном участке, не рассматриваются как недвижимые вещи, поскольку они являются продолжением, составной частью данного земельного участка [3].

Вторая модель понятия недвижимости является, по мнению авторов, более корректной. Она заключается в том, что участники оборота не должны «ломать голову» над вопросами регистрации права собственности на бассейн и иные сооружения как на отдельные объекты недвижимости, которые уже расположены на земельном участке. Поскольку все, что построено на земельном участке (или под ним), рассматривается как составная часть земельного участка: достаточно только быть его собственником земельного участка и, соответственно, нет необходимости в специальном регулировании для установления права собственности на объекты, которые расположены в пределах границ этого земельного участка.

Безусловно, для Западной правовой традиции правильным, привычным и характерным при определении недвижимости является второй подход. Первый подход, при котором установлено, что недвижимость – это здание, строение, сооружение – скорее присущ тем юрисдикциям и правопорядкам, при которых не признают частную собственность на землю.

Например, в монархиях стран Персидского залива, а также в некоторых среднеазиатских странах, где отрицается возможность существования частной собственности на землю, где земля изъята из оборота, единственный способ стать собственником недвижимого имущества – это признать, что дом, который построен, например, на земле шейха или короля, является самостоятельной вещью [4].

В настоящее время, в Российской федерации, авторы усматривают парадоксальную вещь: признается право собственности на землю, но вместе с тем, отечественный правопорядок признает самостоятельной недвижимой вещью здания и сооружения. Это очевидный рудимент, остаток советского периода в российском законодательстве, при котором право частной собственности на землю отрицалось.

В настоящее время, судебная практика постепенно вырабатывает и развивает доктрину, при которой если собственник земельного участка построил здание или сооружение на своем земельном участке, то у него отсутствует обязанность специально регистрировать право собственности на данный объект, поскольку последний является составной частью земельного участка.

Более того, в п. 5 ч. 1 ст. 1 и ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации [5] закреплен принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Согласно данному принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Изложенное означает, что при наличии на земельном участке здания, сделки по отчуждению права собственности на указанный земельный участок и на данное здание должны быть синхронны (произведены одновременно). Если отчуждение права собственности на указанные объекты будет не синхронно, то правопорядок может признать данные сделки ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта), поскольку в рассматриваемом случае нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости влечет ничтожность обеих сделок. Данное обстоятельство также следует учитывать во время государственного технического учета жилых помещений [6].

Для юрисдикций, в которых принята модель единого объекта, оборот значительно упрощен: если жилой дом расположен в Германии или во Франции, его собственник продаст только земельный участок, предварительно обозначив в договоре купли-продажи, что продается земельный участок с домом, расположенным в пределах его границ, но юридически, предметом сделки является только земельный участок и все, что «прикреплено» к этому земельному участку, то есть рассматривается как его составная часть, которая следует за судьбой земельного участка.

Аналогично в иностранных юрисдикциях решается вопрос о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма [7].

Таким образом, в Российской Федерации обозначаются тенденции к доктринальному развитию второго способа к определению понятия недвижимого имущества, при котором недвижимостью является земельный участок, а все прочие объекты, расположенные на нем, являются его составной частью.

Список литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2020 г.) // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. - 2019. - № 1. - С. 12-16.
3. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис. кандидата юридических наук. - М.: МГУ, 2018. – С. 56.
4. Суркова В.А. Некоторые вопросы историко-правового регулирования сделок с недвижимостью // Право и образование. - 2019. - № 2. - С. 130-136.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.
6. Масленникова Л.В., Саросек А.П. Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2014. № 100. С. 1629-1646.
7. Масленникова Л.В., Ковальчук Е.Н. К вопросу о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2015. № 107. С. 1334-1351.