ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрен общий порядок составления и заключения договора аренды нежилого помещения, отмечено, что современное гражданское законодательство не содержит исчерпывающие нормы по определению и характеристикам договора, нормы по определению предмета договора. Рекомендовано сформулировать понятие договора аренды нежилых помещений с закреплением его на законодательном уровне, а так же сформулировать понятие объекта такого договора аренды нежилого помещения.

Ключевые слова: аренда; договор; нежилые помещения; имущество; арендодатель; арендатор; договор аренды нежилых помещений; найм; отношения сторон; обязательства.

Структура договора аренды нежилого помещения (далее – ДАНП) представляет собой совокупность условий, которые устанавливают права и обязанности арендатора и арендодателя по такому договору [8].

Под ДАНП понимается документ, который в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) отвечает признакам такого договора, по которому происходит законная передача одним лицом (арендодателем) другим лицам (арендаторам) во временное владение и пользование за плату нежилого помещения[2]. Такой договор, соответственно, является возмездным, реальным и срочным.

С целью регулирования отдельных аспектов содержания договора аренды нежилых помещений в гражданском праве выделяется две группы обязанностей: первая из которых устанавливает условия, регулирующие обязанности арендодателя, вторая – обязанности арендатора.

Достигнув определенных соглашений по всем существенным условиям, прямо относящимся к найму нежилого помещения, стороны обязаны, в силу норм гражданского законодательства, их задокументировать. Для этого гл. 34 ГК РФ отрегулированы отношения аренды относительно различных объектов. Справедливым будет отметить, что положения указанной главы не содержат нормы, регламентирующие ДАНП.

ДАНП обязательно должен содержать данные, позволяющие идентифицировать передаваемое в аренду имущество. При отсутствии полных и достоверных данных об объекте, договор может быть признан незаключенным.

Необходимо отметить, что если объект арендных отношений все же был передан, о чем составлен соответствующий подтверждающий документ, споров по передаче у сторон не возникало, то стороны автоматически теряют свое право на претензии, связанные с достоверным описанием в договоре особенностей передаваемого объекта[3].

Законодательно установлены общие правила, подлежащие выполнению сторонами договора. Как уже отмечалось, сторонам необходимо достичь определенного соглашения по всем существенным аспектам, в силу норм законодательства произвести их документирование, при необходимости осуществить государственную регистрацию прав. В данном случае под существенными условиями договора аренды нежилых помещений понимается предмет договора, размер и способы произведения финансовых расчетов, а так же иные, необходимые для данного вида договора условия[1].

Однако такое условие, как размер финансового обеспечения, будет считаться существенным условием, только когда установлено, что арендуемое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором находится (такая точка зрения изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2017 по делу № А-40-107421/2016 [4] ), а так же, если сторонами установлена плата «по соглашению сторон» (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53 [5] ).

Например,  Арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 по делу Ф07-11021/2016, договор аренды нежилого помещения признан незаключенным ввиду отсутствия в договоре правильного оформления числового и прописного формата суммы арендной платы [6].

В остальных случаях сторонам необходимо принимать решения, относительно цены договора, руководствуясь положениями ГК РФ, изложенными в ст. 424.

Для обретения понимания правомочности стороны выступать арендодателем, необходимо обратиться к ст. 608 ГК РФ: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть даже лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». Очевидно, что собственником помещений может быть не только коммерческая организация, но и, например, федеральный округ, индивидуальные предприниматели и физические лица. Организации, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, также наделены правом передавать в аренду имущество [9].

На стороне арендатора вправе выступать любое дееспособное и правоспособное лицо.

Стороны уполномочены, по своему усмотрению, излагать разделы договора, соблюдая нормы действующего законодательства.

Условия по передаче помещений помещаются в раздел, который содержит положения об обязанностях арендодателя. Это обезопасит от рисков, описанных выше.

В отдельный раздел договора выделяется ответственность сторон, по объективным причинам, не нашедшая отражения в разделе «Права и обязанности», но при этом ее закрепление в тексте договора для сторон обязательна. Примером может послужить ответственность сторон за неисполнение договора и определение размера санкций.

Чаще всего в договоре оговорены обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых сторона освобождается от ответственности за неисполнение договора. Такой раздел в договоре предусматривается сторонами в силу действия ст. 401 ГК РФ. В соответствии с данной статьей непреодолимая сила определяется как чрезвычайное и непредотвратимое при сложившихся условиях обстоятельство. Ни в отечественном, ни в международном законодательстве не приводится полный перечень ситуаций, относящихся к форс-мажорным. Это связано с необходимостью оценки происходящих явлений в каждой конкретной ситуации. Однако, исходя из определения, описанного в ГК РФ, все обстоятельства непреодолимой силы имеют общие черты: непредвиденность, неожиданность, нежелательность, непредотвратимость. Отсюда сделаем вывод, что перечень обстоятельств непреодолимый силы не является исчерпывающим.

Все описанные выше обстоятельства являются результатом практики их применения. Природа договора аренды нежилых помещений является дискуссионным вопросом. Существует две точки зрения. К первой относятся мнения о договоре аренды нежилого помещения, как о результате гражданско-правовой двусторонней сделки. Г. Шершеневич считал наем нежилых помещений обязательственным правоотношением, по которому с хозяина нельзя стребовать принуждение к выполнению работы, однако необходимо, в случае нанесения ущерба невыполнением таких работ [11].

Сторонники второй точки зрения придерживаются мнения о том, что для договора аренды нежилого помещения не характеры обязательственные права и арендатор вправе, для защиты своих прав, использовать вещно-правовые способы защиты [10].

По мнению Б. Азукаевой, вне зависимости от того, к какому роду прав принадлежит право собственника сдавать свое имущество в аренду, важнейшие вопросы правового регулирования взаимоотношения сторон определены и требуют решения [7], что подтверждается представленными выше материалами судебной практики.

Автор считает, что в вопросах, касающихся договора аренды нежилого помещения, необходимо придерживаться мнения, что данные права относятся к обязательственным правам. Отсюда сделаем вывод, что данный договор должен четко регламентироваться на законодательном уровне. Такая необходимость обусловлена наличием у договора аренды нежилых помещений признака возмездности, поскольку данный вид деятельности может быть либо основным видом деятельности организации, либо дополнительным источником дохода. В соответствии с законодательством данные суммы будут составлять оборот организации, входить в доходы организации, влиять на прибыль и определять налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Представляется, что недостаточная регламентация положений ДАНП связана с отсутствием в законодательстве такого объекта, как нежилые помещения. На практике чаще всего происходит передача в аренду именно части нежилого строительства, обратить внимание на количество торговых площадок в торговых домах и центрах только в городе Москве, однако своего отражения в законодательстве ни ДАНП, ни его объект не получили.

Примечательно, несмотря на данные обстоятельства, в ГК РФ раскрываются нормы, связанные, например, с куплей-продажей. Законом дано определение договора, его форме и государственной регистрации, зарегламентированы и особенности продажи отдельных видов имущества.

Отсутствие также положений о ДАНП в законодательстве влияет на споры, возникающие в рамках таких отношений. Нормы, содержащие в себе определение договора, определение объекта договора, оформление финансовой части помогут соблюдению более серьезного отношения к составлению договора данного вида и неукоснительному, более прозрачному его исполнению.

Для удобства расчетов, даже если, например, сторонами достигнуто соглашение по оплате помесячно отличной друг от друга суммы, предлагается рекомендовать сторонам составлять график платежей, в котором указывается помесячная сумма платежа, срок такого платежа, размер налога на добавленную стоимость при его уплате. Данный документ может располагаться в разделе, посвященному расчетам между сторонами, либо являться приложением к договору. Его наличие поможет сторонам более четко отслеживать финансовые расчеты, арендатору планировать свои предстоящие затраты, для избежания ситуаций, связанных с неуплатой по причине отсутствия денежных средств, а так же с целью предотвращения возможности появления конфликтной ситуации, связанной с несогласованностью оговоренных сумм.

Как указывалось ранее, ДАНП для некоторых организаций является одним из составляющих финансового рычага, как основной вид деятельности организации. Прибыль от сдачи имущества в аренду, в таких организациях, будет единственной составляющей строки 2400 «Чистая прибыль (убыток)» отчета о финансовых результатах и будет использоваться в дальнейшем для распределения в другие капиталы организации и участвовать в эффективности использования заемного капитала, однако урегулирование норм такого рода не предусмотрено гражданским законодательством России.

Целесообразно рекомендовать следующие мероприятия по внесению изменений гражданского законодательства:

1. Сформулировать следующее определение договора аренды нежилых помещений: «По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилые помещения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется принять данные нежилые помещения, вернуть их по окончании срока договора и оплатить арендную плату».
2. Определить, какие именно объекты могут и должны квалифицироваться как нежилые помещения.
3. Выпустить ряд подзаконных актов, носящих рекомендательный, но первоочередной к соблюдению характер с целью дополнительного урегулирования вопросов связанных с арендой нежилых помещений.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5, ст. 410.
3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды» [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. – 2011-2020. - Электрон, дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 10.04.2020).
4. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2017 по делу № А-40-107421/2016 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. – 2011-2020. - Электрон, дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 10.04.2020).
5. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. – 2011-2020. - Электрон, дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 08.04.2020).
6. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2016 по делу Ф07-11021/2016 [Электронный ресурс] / Консультант-плюс. – 2011-2020. - Электрон, дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 08.04.2020).
7. Азукаева, Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений. Дисс. ...  кан. юр. наук. - М, 2007.
8. Дадаян, Е.В., Сторожева, А.Н. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений//Право и социальные отношения//Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ.2016. -2016. - №4.–с. 151-163.
9. Леонтьев, А.В, Бобылева, И.Е, Терентьева, Л.Ф. Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет// Научная книга. -2006.- с. 280.
10. Подшивалов, Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных владельцев вещи // Современое право. - 2013. - № 5.
11. Шершеневич, Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017.