НЕКОТОРЫЕ СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Удовлетворение имущественной потребности граждан в жилье является одной из самых важных задач государственного значения, поскольку имеет выраженную социальную направленность и нуждается в адекватных средствах правового регулирования. В последнее десятилетие многие граждане были ориентированы на заключение инвестиционных договоров в целях жилищного строительства, но лишь с принятием Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон №214-ФЗ) [6 с. 8], отношения по инвестированию стали более цивилизованными, по сравнению с архаичными прежними, не защищенными с точки зрения потребительских прав, не признаваемыми граждан инвесторов заведомо слабой стороной [2 с. 8].

Вместе с тем, статистика [7 с. 8] неумолимо свидетельствует о том, заключение инвестиционных договоров далеко не всегда приводит к реализации имущественной потребности граждан в жилье и они становятся «обманутыми дольщиками», как ранее «обманутыми вкладчиками», при хранении денежных средств на депозитах Сбербанка.

Для решения этой проблемы неоднократно принимались меры [5 с. 8] по усилению надзора за деятельностью субъектов, осуществляющих застройку многоквартирных домов. Однако и они не давали ожидаемых результатов. 

Региональные законодатели самостоятельно, в рамках своей компетенции пытаются решить эти вопросы. Рассмотрим эти новеллы.

Впервые на законодательном уровне сформулировано понятие «проблемный объект» [8 с. 8] (далее Закон МО N 84/2010-ОЗ), которым признается многоквартирный дом, расположенный на территории московской области, в строительство которого привлечены денежные средства граждан. При этом проблемным он становится при двух обстоятельствах:

• застройщик привлек денежные средства граждан, однако строительство не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство;

• застройщик привлек денежные средства граждан, однако строительство остановлено на срок более шести месяцев.

Однако в этом определении можно увидеть такой существенный недостаток как несоответствие термина с определяющими его критериями.

Так, если строительство не осуществлялось или было приостановлено по тем или иным причинам, создание нового объекта – многоквартирного дома становится невозможным, а его размещение на территории московской области – лишь предполагаемым, но сомнительным обстоятельством.

В этой связи представляется, что использованный ранее в федеральном законодательстве термин «объект незавершенного строительства» [1 с. 8], более уместен в случае с инвестированием денежных средств граждан, поскольку такой объект либо незавершен, либо отсутствует. Представляется, что с точки зрения закона незавершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта.

В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.

Многоквартирным же домом следует считать объект, завершенный строительством. Иначе, всякое упоминание о нем может иметь место только с точки зрения плана застройки земельного участка объектом недвижимости.

Кроме того, закон, действуя локально, ориентирован на решение части вопросов, связанных с возникновением проблемных объектов и не в состоянии охватить всей зоны распространения этого тотального явления.

 Так, Закон МО N 84/2010-ОЗ не регулирует вопросов, возникающих в связи с предъявлением прав требования на объекты двух и более лиц. Поэтому, в случае двойных продаж граждане инвесторы будут доказывать свои права в общем порядке. Это объясняется тем обстоятельством, что в соответствии со ст.1 действие Закона МО N 84/2010-ОЗ не распространяется на правоотношения, связанные с заключением договоров, которые не предусмотрены Законом N 214-ФЗ, при том, что Закон №214-ФЗ устанавливает требование о регистрации каждого договора, что исключает возможность двойных продаж. 

Особняком стоят также проблемы, возникающие в случаях, когда строительство многоквартирных домов не начиналось в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предусматривалось строительство, и (или) разрешения на строительство, поскольку положения Закона МО N 84/2010-ОЗ такие ситуации не регулируют.

Две перечисленных выше проблемы, напрямую не урегулированы ни Законом №214-ФЗ, ни другими актами, в том числе регионального значения. Вместе с тем, они возникают постоянно и нуждаются в острейшем внимании законодателя.

В этой связи уместно обратиться к судебной практике, свидетельствующей о расторжении договоров в одностороннем порядке по инициативе граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов, в связи с неисполнением застройщиками своей части обязательства, при отсутствии оснований считать объекты проблемными. 

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда [2 с. 8], рассмотрев в открытом судебном заседании 18 февраля 2009 года дело № 33-504/ 2009 г по кассационной жалобе А. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 27 ноября 2008 года, которым иск А. удовлетворен частично, установила: 

А. обратился в суд с иском к ООО «И.» о взыскании денежных средств и процентов за пользование внесенными по договору денежными средствами. В обоснование исковых требований истец указал, что 26 марта 2007 года между ним и ответчиком был заключен договор о резервировании квартиры в жилом доме, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству дома и вводу его в эксплуатацию в 1 квартале 2008 года, а истец - по внесению денежные средства в кассу застройщика в требуемом размере. 26 марта 2007 года истец исполнил свою часть обязательства. Однако ответчик разрешение на строительство не получил и к строительству дома не приступил. 14 июля 2008 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от исполнения договора, однако внесенные по договору денежные средства ответчиком истцу не возвращены. 

Считая, что возникшие отношения регулируются Законом «О защите прав потребителей» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», А. просил взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства , а также проценты за пользование денежными средствами, за период со дня внесения денежных средств до дня их возврата. 

Позднее, ответчик добровольно вернул истцу сумму, внесенную им в кассу и определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 2 октября 2008 года производство по делу в части указанных исковых требований было прекращено в связи с отказом от иска. В остальных требованиях истцу было отказано.

В кассационной жалобе А. настаивал на взыскание в его пользу процентов за пользование чужими денежными средствами, на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и ст. 395 ГК РФ. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит требования подателя жалобы подлежащими удовлетворению, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права. 

Отказывая А. в иске суд исходил из того, что поскольку договор о резервировании квартиры в УФРС по Калининградской области зарегистрирован не был и не мог быть зарегистрирован вследствие отсутствия у застройщика разрешения на строительство, к возникшим между сторонами правоотношениям не могут применяться положения Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в связи с чем оснований для взыскания процентов в соответствии с положениями приведенного выше закона не имеется. 

Однако с таким выводом суда коллегия не согласилась. 

В силу положений п.п.1 и 2 статьи 3 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. Согласно п.3 статьи 3 вышеуказанного закона в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома...... лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. 

Как видно из материалов дела, при привлечении ответчиком ООО «И.» денежных средств А. требования приведенной выше нормы закона не были соблюдены. Разрешение на строительство ответчиком не было получено и на момент рассмотрения дела в суде. 

Таким образом, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия определила: требования А. удовлетворить. 

Иначе судом решается вопрос о привлечении денежных средств граждан по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Так, по мнению суда, граждане, заключающие такие договоры должны действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, которая является необходимой для передачи средств застройщику. Поскольку договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит государственной регистрации, каждый инвестор вправе потребовать от застройщика документы, свидетельствующие о правомерности осуществляемых им действий. В противном случае, требования о взыскании процентов за пользование денежными средствами при расторжении договора за неисполнением обязательств виновной стороной (застройщиком), будут удовлетворены лишь частично, и нередко, сокращены по сравнению с заявленными.

Так, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда [3 с. 8] рассмотрев дело по кассационной жалобе Х. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 13 марта 2008 года, пришла к следующему выводу: 

Определяя размер подлежащих взысканию в пользу истицы процентов за пользование чужими денежными средствами, учитывается не только длительность периода пользования ответчиком денежными средствами истицы, но и осведомленность истицы об отсутствии у ООО «С.» разрешения на строительство и недостаточную степень осмотрительности и заботливости самой истицы при подписании указанного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и внесении денежных средств, в связи с чем коллегия полагает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ, уменьшив размер процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Таким образом, следует отметить, что предпринимаемые попытки регионального законодателя урегулировать проблему « обманутых дольщиков» представляются недостаточными, а намеренное исключение части реально существующих проблем из правового регулирования только усиливает социальную напряженность, свидетельствующую о неспособности государства обеспечить реализацию потребностей граждан в жилье.

 

Список литературы:

 

1. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - "Государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества", законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, и такие объекты - вновь создаваемое имущество. // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

2. Закон РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», (в ред. от 30.12.2008)//Ведомости Съезда народных депутатов РСФСр и Верховного Совета РСФСР, 1991, №29,ст.1006; Федеральный Закон от 25.02.1999 №39-95 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», (в ред. от 24.07.2007)// Консультант +.

3. Кассационное определение Калининградского областного суда от 18 февраля 2009 года по делу № 33-504/ 2009 г. 

4. Кассационное определение коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 апреля 2009 года г. по делу №33-1476/2009

5. Приказ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 3 августа 2006 г. N 228 г. " О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья".//Российская газета №4167 от 9 сент.2006г.

6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"// Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2006, N 30, ст. 3287.

7. Роспотребнадзор представляет данные по 53 тысячам проблемным объектам по всей России// Российская газета, №5113 от 18 февр.2010г. 

8. См.: ст.2 Закона Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области»; Постановление Правительства МО от 01.12.2010 N 1057/57 "Об утверждении Порядка учета объектов незавершенного строительства государственной собственности Московской области".// Сборник законов Москвы и московской области, М., 2010.