НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ ЗАДОЛЖЕННОСТИ С СОБСТВЕННИКОВ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания» [4]. Однако, как показывает практика, собственники за редким исключением заключают данные договоры с управляющей организацией.

Меры по принуждению собственника к заключению договора с управляющей организацией на сегодняшний день мало эффективны. Так, анализ жилищного законодательства по вопросам управления многоквартирными домами позволяет сделать однозначный вывод о том, что понуждение к заключению договора возможно только в одном единственном случае - если собственники не выбрали способ управления или он не был реализован и управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса [11, с. 26].

Соответственно, среди собственников помещений бытует мнение о том, что при образовании задолженности управляющая организация не сможет взыскать ее в судебном порядке, так как отсутствует правовое основание для взыскания – подписанный договор управления с конкретным собственником. Особенно данная позиция характерна для собственников нежилых помещений, подкрепленная мнением о том, что жилищное законодательство регулирует правоотношения только с собственниками жилых помещений.

Для начала необходимо рассмотреть вопрос о возможности применения к правоотношениям между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией норм жилищного законодательства. С введением в действие Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 [9] и Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 [8] был предусмотрен порядок доказывания факта непредставления или ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг путем составления акта о непредоставлении жилищных или коммунальных услуг или предоставлении данных услуг ненадлежащего качества. Таким образом, можно говорить о презумпции надлежащего оказания управляющей организацией жилищных и коммунальных услуг, если не доказано иное.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Жилищное – отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.

Как отмечает В.Н. Литовкин, жилищное законодательство является комплексной отраслью и содержит «преимущественно нормы гражданского права» [6, с. 47].

Таким образом, положения жилищного права, заложенные в Гражданском кодексе РФ, нашли свое дальнейшее развитие и конкретизацию в Жилищном кодексе РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Гражданского кодекса РФ при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическое пользование услугами следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги, в связи с чем, данные отношения следует рассматривать как договорные, что также следует из вывода, изложенного в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 [10].

Таким образом, к правоотношениям между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией подлежат применению нормы жилищного права.

Кроме того, в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» сказано о том, что «Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ» [7].

Однако в части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ прямо закреплено положение о том, что «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Казакова О.Е. считает, что «основанием возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан должен быть именно договор, содержащий условия коммунального обслуживания» [5, с. 17]. Однако данный вывод не учитывает позицию законодателя, изложенную в статье 8 Гражданского кодекса РФ и продублированную впоследствии в статье 10 Жилищного кодекса РФ: «Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности».

Дублируя положения статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ, в статьях 36 и 39 Жилищного кодекса РФ сказано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество). Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме также возложено на всех, без исключения, собственников.

Даже если управляющая организация будет знать, что собственник нежилого помещения не хочет заключать с ней договор и вносить плату за оказанные жилищные и коммунальные услуги, управляющая компания не может перестать оказывать ему услуги, поскольку услуга по содержанию дома в целом потребляется всеми собственниками. Как невозможно выделить в натуре долю в общем имуществе, так невозможно прекратить оказывать услуги по содержанию этого общего имущества одному из собственников. Поэтому, даже помимо своей воли, управляющая организация вынуждена предоставлять всем собственникам полный комплекс услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений в доме [3]. Отказ управляющей организации от предоставления собственнику какой-либо услуги, входящей в состав по управлению или содержанию многоквартирного дома, недопустим и повлечет за собой последствия, предусмотренные действующим законодательством.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что, выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, управляющая организация оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме независимо от того, пользуются собственники помещениями или нет.

Соответственно, собственники пользуются такими услугами независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ. Фактическое пользование услугами по своей сути является акцептом предложенной управляющей организацией оферты, в связи с чем, данные отношения следует рассматривать как договорные.

Таким образом, отношения, складывающиеся между собственником помещения и управляющей организацией, даже при отсутствии подписанного договора управления многоквартирным домом, по своей сути являются договорными и вытекают из договора возмездного оказания услуг и требований жилищного законодательства по содержанию общедомового имущества. Для обращения в Арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности за предоставленные жилищные и коммунальные услуги с собственника нежилого помещения, даже при отсутствии заключенного с ним договора, управляющей организации не требуется доказывать факты получения собственником счет-фактур и подписания актов по приемки оказанных услуг.

Список литературы:

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 1995 г.: ввод. Фед. законом Росс. Фед. от 26 янв. 1996 г. № 15-ФЗ //Росс. газ. – 1996. – 6, 7, 8 фев. – № 23, 24, 25; Собр. зак. Росс. Фед. – 1996. – 29 янв. – № 5, ст. 410.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-Ф3: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 окт. 1994 г.: ввод. Фед. законом Росс. Фед. от 30 нояб. 1994 г. № 52-ФЗ // Росс. газ. – 1994. – 8 дек. – № 238-239; Собр. зак. Росс. Фед. – 1994 г. – 5 дек. – № 32, ст. 3301.

3.Емельянова, И.В. Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2009. – № 3 – Режим доступа. - URL: http://www.domovodstvo.ru/smi/ 45454A466840E244C32577C10062980F.html

4.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 2004 г.: одобр. Сов. Фед. Федер. Собр. 24 дек. 2004 г. // Текст Росс. газ. – 2005 г. – 12 янв. – № 1; Парлам. газ. – 2005 г. – 15 янв. – № 7-8; в Собр. зак. Росс. Фед. – 2005 г. – 3 янв. – № 1, ст. 14

5.Казакова, О. Е. Договор как основание возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан / О. Е. Казакова // Юридический мир. – 2010. – № 5. – С. 15-17

6.Литовкин, В.Н. Жилищное законодательство и концепция развития гражданского законодательства // Журн. рос. права. – 2010. – № 1. – С. 47-53.

7.О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2009 г. – № 9.

8.О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307. // Росс. газ. – 2006. – 1 июн. – № 115; Собр. зак. Росс. Фед. – 2006. – 5 июн. – № 23, ст. 2501.

9.Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства РФ от 13 авг. 2006 г. № 491 // Росс. газ. – 2006. – 22 авг. – № 184; Собр. зак. Росс. Фед. – 2006. – 21 авг. – № 34, ст. 3680.

10.Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров: Инфор. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 5 мая 1997 г. – № 14 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 7.

11.Суслова, С.И. О понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез. – 2008. – № 10. – С. 26-29.