ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ИНСТИТУТА «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ»

С появлением такого объекта гражданских правоотношений, как жилой многоквартирный дом, возникает и вполне обоснованная потребность в управлении данным имущественным комплексом.

Ранее вопросы управления жилым домом регулировались Федеральным законом от 24 мая 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [7]. Однако ни вышеуказанный Закон, ни действующий ЖК РФ не дают понятия о том, что следует понимать под управлением многоквартирным домом.

В гражданском праве выделяется два основных вида управления: управление имуществом и управление юридическим лицом.

Спецификой управления многоквартирным домом является то, что в зависимости от способа управления, выбранного собственниками, его можно отнести как к управлению своим имуществом, осуществляемому собственниками помещений в многоквартирном доме, так и к управлению чужим имуществом, осуществляемому управляющей организацией, либо созданным собственниками помещений в многоквартирном доме юридическим лицом — товариществом собственников жилья [11, с. 3].

В.В. Витрянский, рассматривая случаи управления чужим имуществом, а именно случаи доверительного управления, выделяет четыре цели и соответствующие функциональные направления деятельности доверительного управляющего:

1.         Доверительный управляющий должен принимать надлежащие меры по обеспечению сохранности доверенного ему имущества.

2.         Передача имущества в доверительное управление может иметь в качестве своей главной цели обеспечение исполнения обязательств собственника этого имущества перед третьими лицами.

3.         В некоторых случаях доверительное управление имуществом имеет своей целью обеспечение реализации отдельных правомочий собственника, которые последний по каким-либо причинам не в состоянии осуществлять самостоятельно [1, с. 64].

Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами в первую очередь указывает на схожие с институтом доверительного управления цели данной деятельности. В ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: 1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан; 2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; 3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме; 4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме [3].

Неотъемлемой составляющей деятельности по управлению многоквартирным домом является и осуществление расчетов с третьими лицами (организациями, предоставляющими коммунальные услуги, ремонтными и другими предприятиями). В ст. 161 Жилищного кодекса РФ это прямо не выделяется, но закрепляется посредством установления таких целей управленческой деятельности, как обеспечение предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества.

Наконец, реализация отдельных правомочий собственников как цель доверительного управления отчасти применима к управлению многоквартирным домом. Одной из легальных целей последнего является обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Общей чертой доверительного управления и управления многоквартирным домом является то, что оба процесса представляют собой разновидности хозяйственного управления, осуществляемого в экономических (хозяйственных) целях. К этому можно прийти исходя из целей управления многоквартирным домом, обозначенных в ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Данная черта была отмечена на законодательном уровне еще в Положении об управлении домами, утвержденном СНК РСФСР 8 августа 1921 г. [8], согласно которому заведующий домом ведает хозяйственным управлением дома. В то же время исключительно хозяйственная направленность не всегда была присуща управлению домами. В том же Положении на заведующего домом возлагались проведение административных распоряжений, прописка и выписка граждан, регистрация использования помещений по установленным формам и другая деятельность, связанная с осуществлением властных полномочий [11, с. 4].

Все вышеизложенное, в своей совокупности, указывает на общность юридической природы данных институтов, что позволяет говорить о том, что суть управления многоквартирным домом, как и доверительного управления состоит не в совершении отдельных юридических и фактических действий в отношении имущества, а в осуществлении комплексного управления этим имуществом, данная деятельность складывается из совокупности всех юридических и фактических действий, предпринимаемых для достижения целей управления. При этом конкретные виды сделок и фактические действия управляющей организации, последовательность и порядок их совершения особого правового значения не имеют. Для собственников помещений вместе с обеспечением сохранности их имущества важно также, чтобы деятельность управляющей организации обеспечивала эффективное управление им. Только в этом случае можно говорить о надлежащем исполнении обязательств, вытекающих из договора управления многоквартирным домом.

Однако из-за схожих черт данных институтов можно сделать неправильные выводы об их видовой связи. Так В. К. Михайлов рассматривает договор управления многоквартирным домом, как разновидность договора доверительного управления имуществом [6]. С данным мнением трудно согласится, как договор доверительного управления имуществом относится к числу реальных договоров и считается заключенным с момента поступления имущества во владение доверительного управляющего. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, что невозможно сделать в отношении общего имущества при договоре управления многоквартирным домом.

Еще одной важной отличительной чертой является то, что согласно договору доверительного управления имуществом собственник наделяет доверительного управляющего правом осуществлять правомочия собственника от своего имени (ст. 1020 ГК РФ). При этом с момента заключения такого договора сам собственник лишается возможности осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому, к договору управления такая конструкция не применима, поскольку, заключая договор управления многоквартирным домом, собственники по-прежнему продолжают осуществлять принадлежащие им правомочия на жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме [4, с. 92].

Если обратиться к доктринальному определению понятия «управление жилищным фондом», то в качестве такового соответственно рассматривается деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами и/или комнатами), находящимися в собственности одного лица.

Д.П. Гордеев и В.Ю. Прокофьев отмечают, что следует различать управление жилыми помещениями и управление общим имуществом многоквартирных домов. При этом объектом управления в первую очередь будет все общее имущество многоквартирного дома, а управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в случае, если того пожелает каждый конкретный собственник [2].

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, представляя собой, часть бремени собственника, наряду с обеспечением его сохранности является одной из основных целей управления многоквартирным домом. От надлежащего содержания общего имущества зависит многое, а именно: состояние многоквартирного дома в целом, благоприятность и безопасность условий проживания в нем граждан, показатели износа и общий срок его службы [5, с. 2].

Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170 [9], рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание, ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание.

Как указывалось выше, сущность управления многоквартирными домом заключается не только в надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, но и в предоставлении таких услуг, как планирование и систематический контроль за проведением работ, планирование финансовых и технических ресурсов, оплата услуг подрядчикам и ресурсоснабжающим организациям, сбор платежей за жилищные и коммунальные услуги, ведение технической документации, взыскание задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги, прием заявок от населения диспетчером и т.д.

Это означает, что управление не ограничивается одним содержанием общим имуществом и заключается в предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме целого комплекса услуг. Управление многоквартирным домом включает в себя организацию процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме [10, с. 1].

Таким образом, услуга лица, управляющего чужим имуществом, состоит в том, что он осуществляет фактические и юридические действия по владению пользованию и распоряжению определенным имуществом в интересах собственника этого имущества.

На основании изложенного можно сформулировать следующее понятие управления многоквартирным домом: это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного законодательства и договором управления.

Список литературы:

1. Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом // Хозяйство и право. — 2001. — 80 с.
2. Гордеев, Д.П., Законодательное регулирование управления многоквартирными домами / Д.П. Гордеев, В.Ю. Прокофьев // Жилищное право. — М.: Интел-Синтез. — 2002. — №2. — С. 2-14.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Фед. 22 дек. 2004 г., одоб. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24 дек. 2004 г.: в ред. Фед. зак. от 04 июня 2011 №123-ФЗ // Росс. газ. — 2005. — 12 янв. — №1.
4. Кудина, С.А. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Вестник Владимирского юридического института МВД России. — С. 90-93.
5. Михайлов В.К. Управление многоквартирным домом как важнейшая категория жилищного права. // Семейное и жилищное право. — №4. — 2007. — С. 27-31.
6. Михайлов, В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. — М.: Интел-Синтез. — 2008. — №3. — С. 40-45.
7. О товариществах собственников жилья. Фед. закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Фед. 24 мая 1996 г., одоб. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 5 июня 1996 г.: в ред. Фед. зак. от 29 дек. 2004 г. №189-ФЗ // Росс. газ. — 1996. — 26 июня. — №119.
8. Об управлении домами (положение). Декрет СНК от 8 авг. 1921 г. // Собрание Узаконений РСФСР. — 1921. — №60. — Ст. 411. — С. 517-519.
9. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170: зарег. в Минюсте РФ 15 окт. 2003 г. №5176 // Росс. газ. — 2003. — 23 окт. — №214.
10. Рыжаков, А. Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. — №2. — М.: Интел-Синтез. — 2006. –С. 26-33.
11. Шахов С.Ю. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением // Законы России: опыт, анализ, практика. — М.: ИД «Буквовед». — №10. — 2007. — С. 101-105.