О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ МОДЕЛИ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В РОССИИ

SOME QUESTIONS OF RIGHT BUILDING’S MODEL IN RUSSIA

Ekaterina Yablochkina

the post-graduate of the department of civil law, the Russian Law Academy of Ministry of Justice,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

При переходе к более свободному экономическому обороту, неминуемо, распространение имущественных отношений на новые категории. Ряд отечественных и зарубежных ученых исследовали историю развития института права застройки: А.Г. Гойхбарг, О.С. Иоффе, А.В. Копылов; а также его место в системе: К.И. Скловский, Е.А. Суханов. В рамках существования рыночной экономики, право застройки можно признать одним из перспективных способов обеспечения ведения постоянной и полноценной хозяйственной деятельности. Однако прежде чем рассматривать воплощение права застройки в практической деятельности, важно определить выстроить его модель, опираясь на противоречия в нем вещных и обязательственных начал.

ABSTRACT

In the transition to freer economic turnover, inevitably, distribution of property relations in the new category. A number of domestic and foreign scientists investigated the history of the Institute of right of building: A.G. Goyhbarg, O.S. Ioffe, A.V. Kopylov; as well as its place in the system: K.I. Sklovsky, E.A. Sukhanov. As part of the existence of a market economy, the right to development can be considered one of the most promising ways to ensure maintenance of a permanent and full economic activity. However, before considering the embodiment of building rights in practice, it is important to determine to build his model, based on contradictions in it corporeal and liability principles.

Ключевые слова: право застройки, Концепция развития гражданского законодательства, аренда, обязательство, противоречия.

Key words: the right of building, the concept of development of civil law, leasing, liabilities, contradict.

Одной из целей политики государства в сфере строительства должно быть максимально справедливое уравновешивание интересов общества, государства, частного лица и предпринимателя при осуществлении деятельности, направленной на возведение объектов недвижимости. В первую очередь это относится к предоставлению земельного участка на каком-либо основании под застройку. В настоящее время важно предложить выстроенную или несколько очерченную модель существования и реализации права застройки, с учетом современных реалий экономического оборота.

При построении модели права застройки, стоит помнить, что недопустимо концентрироваться только на «праве» в контексте планируемых изменений в ГК РФ. Реформа гражданского законодательства, при более внимательном прочтении текста Концепции или Проекта, выявляет проблемы, относящиеся к важнейшему институту - праву собственности. В том числе речь идет о выборе направления развития научной мысли: сохранение традиционной элементарной модели права собственности или становлении, пусть и в ограниченном объеме, плюралистической модели. В последнее время некоторые авторы предлагают использовать модель расщепленной собственности для объяснения ряда гражданско-правовых конструкций [1, с. 113], так как «монособственность» неспособна вместить и объяснить различные отношения, в которых так нуждается экономический оборот.

Концепция развития гражданского законодательства указывает на создание единого объекта недвижимости в помощь права застройки. Одновременно с этим, можно рассматривать право застройки, через призму сложноструктурной модели права собственности. Это может оказаться удобным и простым объяснением существования такого права, с практической точки зрения.

В науке существует немало споров, предметом которых является не только роль и место права застройки в системе вещных прав на земельные участки, но и сама возможность существования и реализации плюралистической модели права собственности. Принципиальную позицию некоторых авторов можно выразить тезисом о том, что право застройки практически невозможно втиснуть в элементарную модель собственности справедливо учитывая интересы всех сторон, при этом, не нарушая основные положения элементарной модели права собственности. Размах полемики – от отождествления права застройки с концепцией единого объекта недвижимости, до диаметрально противоположного признания суперфиция иным видом собственности [5, с. 441].

Заманчивой выглядит мысль о том, что положить конец спорам, можно в случае построения собственной российской модели выражения и реализации права застройки. В целях совершенствования системы прав на земельные участки должны создаваться именно «модели», а не осуществляться умножение числа разновидностей прав.

Итак, переходя к рассмотрению модельного права застройки, отметим следующее. Во-первых, в случае принятия Проекта в законодательстве очертится вещное право – право застройки. Оно предусматривает возможность, даже обязанность, по возведению здания или сооружения на чужом земельном участке. Новым признавать его не стоит, так как ретроспективный взгляд на историю отечественного законодательства показывает, что такое основание уже существовало в юрисдикции российского государства.

Во-вторых, при изучении норм современного ГК РФ, де факто, уже обнаруживается существование подобного правового основания возведения объекта недвижимости. Заключается оно в праве собственника разрешать строительство на своем участке другим лицам. Однако право застройки существенно отличается от него. В первую очередь тем, что включает в себя не только процесс возведения, то есть физического объединения строительных материалов в цельный объект, но и определяет последующую судьбу таких объектов недвижимости. Соответственно, предоставление земельных участков для строительства на основе права застройки, должно быть такой юридической конструкцией, одной из целей которой является длящееся правовое обоснование возведения и последующего существования создаваемых, реконструкции возведенных, объектов недвижимости. Более того, согласимся с утверждением, что это есть сложная (по количеству и временной соподчиненности) совокупность отдельных, но предполагающих друг друга, юридических фактов, являющихся результатами или основаниями новых правоотношений [4, с. 314].

В-третьих, одним из основополагающих, в вопросе обособления права застройки из всей совокупности юридических явлений, является такой признак как сложносоставной характер права застройки. В праве застройки одновременно предусмотрено наличие статической и динамической частей, что требует не только сущностной дифференциации, но и понятийного разграничения. Таким образом, разница в смысловом наполнении понятий «право застройки» и «суперфиций» есть неотъемлемая часть модельного права.

«Право застройки» есть вещное право лица, не собственника, включающее в себя правомочия пользования и распоряжения земельным участком, как свободным, так и застроенным ранее, с возможностью изменения его качеств и свойств, в целях возведения на нем или под ним зданий, сооружений, иных объектов недвижимости, в течение определенного срока, включая передачу по наследству или отчуждение. Или иными словами правовая возможность определенным образом извлекать пользу из земельного участка не собственником.

Термин «суперфиций», кроме общеизвестного значения, заимствованного из римского права, можно обозначить как правовое положение того, что будет возведено. Оно включает в себя и «право застройки» в виде правовой возможности осуществить застройку, и само здание, возведенное на этом основании.

В то же время, например, в Германии, для красоты, простоты применения норм законодательства, а также их непротиворечии доктрине, «суперфиций» есть самостоятельный объект недвижимого имущества. Он подлежит государственной регистрации и предусматривает возможность последующего отчуждения, иного распоряжения. При этом с момента закладывания фундамента (в настоящее время как в науке, так и на практике существует множество споров о том, какой именно момент признавать началом существования недвижимости, с какого периода груда строительных материалов приобретает правовое оформление в виде объекта недвижимого имущества) право застройки и здание существуют вместе и неразрывно, до момента прекращения такого права.

Во избежание громоздкого и не всегда понятного определения кому, что, в какой период времени принадлежит, данный термин в состоянии предоставить логичное объяснение, и предлагается включить в понятийный аппарат пусть не на уровне закона, но в науке.

В-четвертых, важно попытаться, рассмотреть право застройки с позиции расщепленной собственности, которая сама по себе начинает вызывать ожесточенную полемику в научных кругах. Потребности современного гражданского оборота не всегда могут быть «втиснуты» в классические модели римских цивилистов, что и взывает к необходимости рассматривать явление с неожиданных точек зрения.

В отечественной цивилистике вопросы и обоснование расщепленной модели собственности, наиболее полно были рассмотрены академиком А.В. Венедиктовым. По его мнению, расщепленное право собственности может существовать в двух формах: право разделенной собственности и право двойственной (фидуциарной) собственности [2, с. 687]. При разделенной собственности каждое из лиц является неполным собственником и в отношении третьих лиц, и в отношениях между собой, а в фидуциарной категория «собственность» не разделяется, а удваивается. «И фидуциар, и фидуциант являются полными собственниками, но лишь в разных областях отношений: фидуциар – в отношении третьих лиц, фидуциант – в отношении самого фидуциара» [2, с. 699].

Общественный и государственный деятель М.М. Сперанский по схожему вопросу высказался следующим образом: «Имущество нанятое, хотя и принадлежит в собственность первоначальному его владельцу, но в пределах найма и доколе срок не минул, оно принадлежит также и нанимателю. Тот и другой имеют на него право собственности, но в разных границах. Один на время и по условию, а другой навсегда, исключая, однако же, время найма. Следовательно, права обоих суть права, ограниченные» [3, с. 77].

Интересным представляется и видение сторонниками плюралистической модели, процесс создания ограниченного вещного права. Оно происходит путем выделения одного или нескольких правомочий из права собственности, с последующей передачей их другому лицу. Здесь вещь есть источник разнообразных способов удовлетворения потребностей. Одновременно с этим вещь, может принадлежать одному лицу на праве собственности, а другое лицо обладает частичными правами собственности. При этом нет места выделению правомочий, а присутствуют функционально обозначенные типы права собственности, каждый из которых наделен своими способами возникновения, прекращения, независимостью, абсолютной защитой. Отсутствует противопоставление права собственности и ограниченного вещного права.

Таким образом, с позиции плюралистической модели собственности право застройки не есть что-то новое и неизведанное, а является логичным результатом мероприятий по распоряжению собственностью.

Одной из задач частного права являлось создание институтов и механизмов, соответствующих реалиям, что в свою очередь требует от юристов глубокого, гибкого и комплексного осмысления любой из конструкций. Разделенная собственность может, должна, стать эффективным механизмом, которая регулирует сложные правоотношения современного рыночного хозяйства, однако в настоящее время следует более внимательно относиться к предлагаемым решениям элементарной модели собственности, выбирая лучшие ее положения. Каждый правопорядок прибегает к определенным ухищрениям, осознавая, что не получится успешно применять неактуальное.

Список литературы:

1. Богданов Е.В. Правовой режим имущества государственной корпорации // Хозяйство и право. 2008. № 5. С. 112–115.
2. Венедиктов А.В. Правовая природа государственных предприятий // Избранные труды по гражданскому праву, Т. 1, – М., 2004. 785 с.
3. Змирлов К.П. Договор найма имуществ по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. 1884. С. 55–112.
4. Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права. Избранные труды в двух томах. Т. 2 // Красавчиков О.А, – И.: Статут, – М., 2005, 782 с.
5. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие // Скловский К.И., – И.: Статут, – М., 2010, 896 с.
6. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права, 2006, № 12, С. 42–50.