ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

THE LEGAL REGIME OF THE PREMISES IS AS AN OBJECT OF CIVIL RIGHTS

Olga Kislitsina

candidate of Legal Sciences Tyumen State University,

Russia, Tyumen

Yuliya Belova

master of Tyumen State University,

Russia, Tyumen

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена исследованию правового режима помещений как объекта гражданских прав. В статье рассмотрены особенности правового режима недвижимости в целом и отличительные черты правового режима помещения как самостоятельного объекта права собственности.

ABSTRACT

The article investigates the legal regime of space as an object of civil rights. The article describes the features of the legal regime of the whole property and the distinctive features of the legal regime of the premises as a separate object of ownership.

Ключевые слова: правовой режим, объект гражданского права, жилые и нежилые помещения.

Keywords: c legal regime, the object of civil law, residential and non-residential premises.

Правовой режим помещений широко исследуется в современной юридической науке. Однако, несмотря на востребованность помещений в гражданском обороте, комплексное правовое регулирование в данной сфере отсутствует.

Гражданское законодательство рассматривает жилые и нежилые помещения в качестве недвижимого имущества (ст. 15 ЖК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав) [2; 4]. В целом правовой режим недвижимости характеризуется сочетанием частноправового и публично-правового методов, обеспечивающих реализацию не только интересов частных лиц, но и публичных интересов общества и государства.

При этом надо отметить, что публично-правовая регламентация затрагивает все виды отношений в сфере недвижимого имущества начиная от процесса создания объекта недвижимости и возникновения прав на него и заканчивая реализацией права по распоряжению недвижимым имуществом и процессом его изъятия.

Комплексный характер правового регулирования недвижимости находит свое выражение в следующем:

• право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 131 ГК РФ) [1];
• право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ);
• создание недвижимого имущества на земельном участке должно происходить с учетом назначения земельного участка, после получения необходимых разрешений и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а для самовольной постройки установлен специальный правовой режим (ст. 222 ГК РФ);
• предусматривается особый правовой режим бесхозяйных недвижимых вещей (ст. 225 ГК РФ);
• устанавливается удлиненный срок приобретательной давности, равный 15 годам (п. 1 ст. 234 ГК РФ);
• предусматривается особое правовое регулирование купли-продажи недвижимости (ст. 549–557 ГК РФ);
• закреплено особое правовое регулирование договора ренты, обременяющего недвижимое имущество (ст. 584, 586, 587 ГК РФ);
• только в отношении недвижимости разрешается заключать договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 601–605 ГК РФ);
• предусматривается принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, заключающийся в том, что по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, а отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Правовой режим помещения как объекта гражданских прав до настоящего времени не имеет полноценного законодательного закрепления. Отсутствие единого подхода к понятию помещения и его правовому режиму не позволяет создать эффективное правовое регулирование общественных отношений в данной сфере.

Необходимо отметить, что в первую очередь некоторыми учеными оспаривается сам факт признания помещений в качестве объектов индивидуального права собственности и распространения на них соответствующего правового регулирования.

Одной из причин такой позиции является теоретическая трактовка непосредственно самого права собственности как полного, исключительного и неограниченного господства над вещью. Исходя из данного определения помещения либо не могут признаваться самостоятельными объектами гражданских прав, либо могут признаваться таковыми только в качестве исключения.

Собственник помещения обладает всеми правомочиями, составляющими содержание права собственности, а наличие определенных ограничений и запретов нельзя признать достаточным основанием для того, чтобы не признавать помещение объектом права собственности и не распространять на него соответствующее правовое регулирование, которое является частью правового режима помещения.

С цивилистической точки зрения правовой режим помещений – специфическое правовое регулирование, закрепляющее содержание гражданско-правовых отношений, возникающих по поводу помещений, выраженное в определенном наборе правовых инструментов воздействия и способов их применения.

Правовому режиму помещения в целом присущи те же черты, что и правовому режиму недвижимости. Одной из особенностей правового режима недвижимости в целом и правового режима помещений (в первую очередь жилых) в частности является наличие соседей.

Помещение при наличии определенных условий признается юридически делимой вещью. В настоящее время законодательство допускает существование таких частей жилых помещений, как часть дома, часть квартиры и комната. Однако в законодательстве отсутствует теоретическое обоснование существования помещения, в состав которого включаются самостоятельные объекты права собственности, правовой режим которых во многом обусловлен взаимосвязью данных элементов как друг с другом, так и с целым. Актуальность данного вопроса вызвана и тем, что за исключением правового режима коммунальной квартиры законодатель не рассматривает правовой режим части дома и части квартиры как объектов, являющихся частью единого целого.

Помещение как составная вещь образуется в результате юридического раздела, а кроме того, исключительным способом образования составного помещения (коммунальной квартиры) является приватизация. Части помещения, образованные после юридического раздела, становятся самостоятельными объектами права собственности, в то время как исходное помещение такое качество утрачивает.

Отличительной чертой правового режима помещения как самостоятельного объекта права собственности, выделяющей его среди других объектов недвижимости и вызванной конструктивным расположением помещения в составе другого объекта недвижимости – строения, является то, что правовой режим такого помещения в качестве основополагающей своей характеристики включает в себя режим коммунальной собственности, обусловленный разделом строения на составные части и образованием помещений, принадлежащих субъектам на праве индивидуальной собственности, и помещений, входящих в состав общего имущества строения и принадлежащих собственникам на праве общей долевой собственности.

Правовой режим жилых помещений как объектов, предназначенных и пригодных для проживания, отличается от правового режима помещений, имеющих иное целевое назначение, рядом особенностей. При этом правовой режим жилых помещений, основываясь на принципе единства и дифференциации правового регулирования, характеризуется наличием как общих требований, предъявляемых ко всем жилым помещениям, так и значительными различиями в зависимости от видов жилых помещений, от того, является ли жилое помещение самостоятельным объектом права собственности или рассматривается только как часть юридически не разделенного строения, от формы собственности.

Таким образом, правовой режим помещения – это категория, содержание которой обусловлено общетеоретическим понятием правового режима, спецификой метода гражданско-правового регулирования, квалификацией помещения в качестве объекта недвижимости и собственными признаками помещения как объекта права.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ: по сост. на 03 июля 2016 г. // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru – Консультант.ру (Дата обращения 04.09.2015).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (Ч. 1). – Ст. 14.
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 01.09.2016) // – [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru – Консультант.ру (Дата обращения 04.09.2015).
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.