ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ  МНОГОКВАРТИРНЫЙ  ДОМ

Ионов  Александр  Евгеньевич

аспирант,  Федеральное  государственное  автономное  образовательное  учреждение  высшего  профессионального  образования 

«ЮЖНЫЙ  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

г.  Ростов-на-Дону

E-mail:  486486@list.ru

Сегодня  строительство  многоквартирных  домов  –  это  долгий,  трудоемкий  и  очень  затратный  процесс.  ГК  РФ  устанавливает  необходимость  предоставления  многочисленных  документов  для  получения  разрешения  на  строительство,  обязательность  государственной  экспертизы  проектной  документации,  сложный  процесс  ввода  дома  в  эксплуатацию.  Все  это  значительно  увеличивает  срок  строительства  и  повышает  конечную  стоимость  квадратного  метра.

Меж  тем  ГК  РФ  устанавливает  упрощенный  порядок  осуществления  строительства  индивидуальных  жилых  домов.  В  ч.  9  ст.  51  ГК  РФ  закреплено,  что  для  получения  разрешения  на  строительство,  реконструкцию,  капитальный  ремонт  объекта  индивидуального  жилищного  строительства  застройщику  необходимо  представить:  1)  правоустанавливающие  документы  на  земельный  участок;  2)  градостроительный  план  земельного  участка;  3)  схема  планировочной  организации  земельного  участка  с  обозначением  места  размещения  объекта  индивидуального  жилищного  строительства.

Предпринимательская  деятельность,  как  известно,  идет  по  пути  наименьшего  сопротивления.  Вместо  того,  чтобы  несколько  лет  строить  многоэтажный  дом  на  земельном  участке,  пытаясь  параллельно  продавать  очевидно  дорогие  квартиры  в  условиях  продолжающегося  экономического  кризиса,  многие  предприниматели  предпочли  за  короткий  срок  и  небольшие  деньги  возводить  объекты  ИЖС,  которые  легко  продаются  на  стагнирующем  рынке.  Нельзя  также  забывать  и  о  том,  что  не  многие  предприниматели  могут  себе  позволить  привлечь  инвестиции  для  строительства  многоквартирного  дома,  тогда  как  для  строительства  объекта  ИЖС  больших  денег  не  требуется.

Анализ  положений  ГК  РФ  указывает  на  то,  что  объекты  ИЖС  не  могут  строиться  выше  3-х  этажей.  Однако  в  письме  Федерального  агентства  кадастра  объектов  недвижимости  от  12  октября  2007  г.  N  СП/0617  отмечается:  «Действующим  законодательством  Российской  Федерации  не  установлено  ограничение  по  количеству  этажей  для  объектов  индивидуального  жилищного  строительства;  Пункт  3  статьи  48  Градостроительного  кодекса  Российской  Федерации  относится  к  осуществлению  подготовки  проектной  документации  и  не  определяет  объекты  индивидуального  жилищного  строительства  как  отдельно  стоящие  жилые  дома  с  количеством  этажей  не  более  чем  три,  предназначенные  для  проживания  одной  семьи.  Количество  этажей  является  ограничением  при  осуществлении  подготовки  проектной  документации  при  строительстве,  реконструкции,  капитальном  ремонте  таких  объектов»  [3,  с.  5].  Таким  образом,  можно  заключить,  что  наличие  более  трех  этажей  в  жилом  строении  не  является  препятствием  для  его  отнесения  к  объектам  ИЖС,  а  лишь  означает  необходимость  подготовки  проектной  документации  в  общем  порядке.

Итак,  физическое  лицо  получает  участок  под  ИЖС,  собирает  немногие  требуемые  документы  для  строительства  и  возводит  на  земельном  участке  трехэтажный  дом.  При  этом  планировка  дома  заранее  осуществляется  с  разделением  на  несколько  (а  бывает  и  несколько  десятков!)  своеобразных  «квартир»,  то  есть  относительно  изолированных  комнат  с  отдельными  помещениями  под  кухню,  ванну,  туалет.  Эти  так  называемые  «квартиры»  по  окончании  строительства  (а  зачастую  еще  в  процессе)  продаются  под  видом  долей.  Следовательно,  образуется  общая  долевая  собственность  на  объект  индивидуального  жилищного  строительства.  Согласно  п.  1  ст.  252  ГК  РФ  имущество,  находящееся  в  долевой  собственности,  может  быть  разделено  между  ее  участниками  по  соглашению  между  ними.  Подается  исковое  заявление  от  имени  всех  сособственников  или  это  оформляется  несколькими  заявлениями  в  разный  период  (чтоб  не  бросалось  в  глаза),  после  чего  судом  назначается  строительно-техническая  экспертиза,  которая  очевидно  устанавливает  «возможность  раздела  домовладения  по  фактическому  пользованию  без  переоборудования».  Таким  образом,  изначально  объект  ИЖС  превратился  в  многоквартирный  дом.

Данная  схема  действует,  пока  отсутствует  четкая  правовая  регламентация  общественных  отношений  в  области  индивидуального  жилищного  строительства.  Отсутствие  законодательно  закрепленного  определения  понятия  объекта  ИЖС  приводит  к  различным  его  трактовкам  в  разных  нормативных  документах.  Непонятны  последствия  возникновения  такого  необычно  образованного  многоквартирного  дома  на  территории  земельного  участка,  изначально  выделенного  под  ИЖС.

Очевидно,  что  без  существенных  изменений  в  законодательстве  декларирования  приоритета  строительства  малоэтажного  жилья  само  по  себе  не  приведет  к  росту  доли  ввода  малоэтажного  жилья  до  60%  к  2013г.  [4,  с.  5].  24.01.2007г.  в  Государственную  Думу  был  внесен  важный  проект  Федерального  закона  N  388150-4  "О  внесении  изменений  в  некоторые  законодательные  акты  Российской  Федерации  по  вопросу  развития  малоэтажной  жилищной  застройки  территорий"  [3,  с.  5].  Государственная  Дума  РФ  приняла  законопроект  в  первом  чтении  4.04.2007г.,  но  он  был  с  многочисленными  поправками  отправлен  на  доработку,  где  находится  до  настоящего  времени. 

Следует  отметить,  что  указанный  законопроект  предполагает  введение  существенного  облегчения  для  застройщика  процесса  получения  разрешительной  документации  при  строительстве  малоэтажного  жилья,  к  коему  проект  относит  объекты  ИЖС,  дома  блокированной  застройки  и  многоквартирные  дома  с  количеством  этажей  менее  трех.  Согласно  законопроекту  для  получения  разрешения  на  строительство  объекта  малоэтажного  строительства  к  заявлению  необходимо  приложить  только  1)  правоустанавливающие  документы  на  земельный  участок;  2)  градостроительный  план  земельного  участка;  3)  схема  планировочной  организации  земельного  участка  с  обозначением  места  размещения  объектов  малоэтажного  жилищного  строительства  и  иных  объектов  недвижимости  в  соответствии  с  видами  разрешенного  использования.  Таким  образом,  законопроект  фактически  приравнивает  в  этом  отношении  объекты  индивидуального  жилищного  строительства  и  остальные  объекты  малоэтажного  строительства,  что  должно  уменьшить  инвестиционную  привлекательность  описанной  выше  схемы.

Тем  не  менее,  законопроект  никак  не  решает  вопрос  о  статусе  объекта  ИЖС,  тем  самым  оставляя  указанную  область  общественных  отношений  без  одного  из  важнейших  составляющих  –  объектной  определенности.  Необходимо  расширить  содержание  ст.  16  ЖК  РФ,  а  именно  –  помимо  общего  определения  жилого  дома  ввести  также  родовые  определения  индивидуального  жилого  дома  и  дома  многоквартирного.  Индивидуальный  жилой  дом  -  индивидуально-определенное  здание,  предназначенное  для  проживания  одной  семьи,  которое  состоит  из  комнат,  а  также  помещений  вспомогательного  использования,  предназначенных  для  удовлетворения  гражданами  бытовых  и  иных  нужд,  связанных  с  их  проживанием  в  таком  здании.  Многоквартирный  дом  -  индивидуально-определенное  здание,  предназначенное  для  проживания  более  одной  семьи,  состоящее  из  структурно  обособленных  помещений,  а  также  помещений  вспомогательного  использования,  предназначенных  для  удовлетворения  гражданами  бытовых  и  иных  нужд,  связанных  с  их  проживанием  в  таком  здании.

Такой  подход  с  одной  стороны  обеспечит  возможность  контроля  за  использованием  участков,  выделенный  для  ИЖС  и  пресекать  строительство  на  них  многоквартирных  домов  при  наличии  доказательств  такого  намерения  застройщика  (например,  заключенные  на  стадии  строительства  предварительные  договоры  купли-продажи  доли  и  т.д.).  С  другой  стороны,  такое  определение  прекратит  необоснованное  ограничение  прав  тех  индивидуальных  застройщиков,  которые  хотят  построить  дом  для  проживания  одной  семьи  выше  трех  этажей. 

Cписок  литературы:

1.  Градостроительный  кодекс  Российской  Федерации  от  29.12.2004  N  190-ФЗ  //  Справочная  система  «КонсультантПлюс»;
2. Жилищный  кодекс  Российской  Федерации  от  29.12.2004  N  188-ФЗ.  //  Справочная  система  «КонсультантПлюс».
3. Письмо  Роснедвижимости  от  12.10.2007  N  СП/0617  "Об  объекте  индивидуального  жилищного  строительства"  //  Справочная  система  «КонсультантПлюс»;
4. Постановление  Правительства  РФ  от  17.12.2010  N  1050,  "О  федеральной  целевой  программе  "Жилище"  на  2011  –  2015  годы"  //  Справочная  система  «КонсультантПлюс»;
5. Проект  Федерального  закона  N  388150-4  "О  внесении  изменений  в  некоторые  законодательные  акты  Российской  Федерации  по  вопросу  развития  малоэтажной  жилищной  застройки  территорий".  //  Справочная  система  «КонсультантПлюс».