НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ  И  НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ  ДОГОВОРОВ,  ТРЕБУЮЩИХ  ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ:  ПРОБЛЕМЫ  ПРАВОВОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ 

Сергеева  Елена  Викторовна

к.  ю.  н.,  доцент  кафедры  гражданского  права  и  процесса

Современной  гуманитарной  академии,  г.  Москва

Е-mail: 

Статья  164  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  [1]  содержит  общее  требование,  согласно  которому  сделки  с  землей  и  другим  недвижимым  имуществом  подлежат  государственной  регистрации  в  случаях  и  в  порядке,  предусмотренных  статьей  131  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  и  законом  о  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним.  Здесь  же  отмечается,  что  законом  может  быть  установлена  государственная  регистрация  сделок  с  движимым  имуществом  определенных  видов.

Гражданский  кодекс  указывает  на  определенные  последствия  несоблюдения  требования  о  государственной  регистрации  сделки,  требующей  такой  регистрации.  Согласно  ст.  165  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  Несоблюдение  в  случаях,  установленных  законом,  требования  о  государственной  регистрации  сделки  влечет  ее  недействительность.  Такая  сделка  считается  ничтожной.  Если  сделка,  требующая  государственной  регистрации,  совершена  в  надлежащей  форме,  но  одна  из  сторон  уклоняется  от  ее  регистрации,  суд  вправе  по  требованию  другой  стороны  вынести  решение  о  регистрации  сделки.  В  этом  случае  сделка  регистрируется  в  соответствии  с  решением  суда.  Сторона,  необоснованно  уклоняющаяся  от  государственной  регистрации  сделки,  должна  возместить  другой  стороне  убытки,  вызванные  задержкой  в  совершении  или  регистрации  сделки.

Однако  далее  нормы  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  содержат  весьма  интересные  положения,  противоречащие  общим  требованиям,  установленным  п.  1  ст.  165  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации. 

Так,  например,  статья  433  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  содержит  п.  3,  указывающий  на  тот  факт,  что  договор,  подлежащий  государственной  регистрации,  считается  заключенным  с  момента  его  регистрации,  если  иное  не  установлено  законом.

Соответственно,  возникает  вопрос:  какова  судьба  договора,  не  прошедшего  обязательную  государственную  регистрацию?  Если  руководствоваться  положением  п.  1  ст.  165  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  то  такой  договор  считается  ничтожной  сделкой.  Если  же  применять  норму  п.  3  ст.  433  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  то  такой  договор  является  незаключенным.  Казалось  бы,  на  первый  взгляд,  особой  разницы  в  этой  неединообразной  терминологии  нет.  Однако  если  задуматься  о  правовых  последствиях  ничтожного  и  незаключенного  договора,  то  они  совершенно  разные.  Это  имеет  существенное  значение,  когда  лицо,  являющееся  стороной  такой  сделки,  обращается  за  защитой  своих  прав  в  суд  и  заявляет  соответствующие  требования  относительно  правовых  последствий  этой  сделки. 

Так,  признание  сделок  недействительными  связано  с  устранением  имущественных  последствий,  которые  возникли  в  результате  их  исполнения.  Общим  правилом  является  возврат  сторон  в  то  имущественное  положение,  которое  имело  место  до  исполнения  недействительной  сделки.  Каждая  из  сторон  обязана  возвратить  другой  стороне  все  полученное  по  недействительной  сделке  –  то  есть  происходит  двусторонняя  реституция.  В  случае  невозможности  возвратить  полученное  в  натуре  (в  том  числе  тогда,  когда  полученное  выражается  в  пользовании  имуществом,  выполненной  работе  или  предоставленной  услуге)  возместить  его  стоимость  в  деньгах  -  если  иные  последствия  недействительности  сделки  не  предусмотрены  законом  (ст.  167  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации).

В  случае,  если  договор  считается  незаключенным,  происходит  возврат  неосновательного  обогащения.  В  соответствии  со  ст.  1102  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  [2]  лицо,  которое  без  установленных  законом,  иными  правовыми  актами  или  сделкой  оснований  приобрело  или  сберегло  имущество  (приобретатель)  за  счет  другого  лица  (потерпевшего),  обязано  возвратить  последнему  неосновательно  приобретенное  или  сбереженное  имущество  (неосновательное  обогащение),  за  исключением  случаев,  предусмотренных  статьей  1109  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации.  Причем,  данное  требования  применяется  независимо  от  того,  явилось  ли  неосновательное  обогащение  результатом  поведения  приобретателя  имущества,  самого  потерпевшего,  третьих  лиц  или  произошло  помимо  их  воли.

Каковы  же  последствия  нарушения  требований  об  обязательной  государственной  регистрации  договора?

Представляется  целесообразным  установить,  что  отвечает  на  данный  вопрос  судебная  практика. 

В  этих  целях  рассмотрим  несколько  судебных  решений  в  отношении  правовых  последствий  несоблюдения  требования  о  государственной  регистрации  договоров  аренды  недвижимости,  заключенных  на  срок  не  менее  года.

Пример  1.  Определением  ВАС  РФ  от  01.08.2011  N  ВАС-9565/11  по  делу  N  А09-7159/2010  в  передаче  дела  по  иску  об  обязании  освободить  нежилое  помещение  для  пересмотра  в  порядке  надзора  судебных  актов  отказано,  так  как  суд,  удовлетворяя  иск,  пришел  к  обоснованному  выводу  о  том,  что  подписанный  сторонами  договор  аренды  не  прошел  регистрацию,  является  незаключенным,  и  следовательно,  не  порождает  прав  и  обязанностей  для  сторон  [4]. 

Пример  2.  ВАС  РФ  в  Определении  от  24.01.2011  N  ВАС-17602/10  по  делу  N  А14-4837/2010-125/6  указал  на  то,  что  в  силу  пункта  2  статьи  651  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  договор  аренды  здания  или  сооружения,  заключенный  на  срок  не  менее  года,  подлежит  государственной  регистрации  и  считается  заключенным  с  момента  такой  регистрации.  Поскольку  договор  аренды  нежилых  помещений  не  прошел  государственную  регистрацию  в  установленном  законом  порядке,  суд  первой  инстанции,  руководствуясь  названными  правовыми  нормами,  правильно  признал  его  незаключенным  [5].

Пример  3.  ВАС  РФ  в  Определении  от  28.12.2010  N  ВАС-17117/10  по  делу  N  А40-104396/09-64-672  отмечает,  что  поскольку  договор  аренды  недвижимости,  заключенный  на  срок  один  год  государственную  регистрацию  не  прошел,  в  силу  пункта  2  статьи  651  Гражданского  кодекса  Федерации  он  является  незаключенным  [6]. 

Пример  4.  ФАС  Московского  округа  в  Постановлении  от  10.05.2011  N  КГ-А41/1345-11  по  делу  N  А41-31817/09  указал,  что  долгосрочный  договор  аренды  земельного  участка  в  установленном  порядке  не  прошел  государственную  регистрацию.  Следовательно,  в  силу  статей  433,  609  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  договор  аренды  земельного  участка  является  незаключенным.  Ошибочное  указание  судами  обеих  инстанций  на  недействительность  договора  ввиду  отсутствия  его  государственной  регистрации  не  влияет  на  окончательный  правильный  вывод  судов  о  том,  что  этот  договор  не  порождает  у  сторон  каких-либо  прав  и  обязанностей  [7].

Таким  образом,  во  всех  рассмотренных  примерах  суды  сослались  на  положение  специальных  норм  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  применимых  к  государственной  регистрации  договора  аренды.

Согласно  п.  2  ст.  651  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  договор  аренды  здания  или  сооружения,  заключенный  на  срок  не  менее  года,  подлежит  государственной  регистрации  и  считается  заключенным  с  момента  такой  регистрации.

Следует  отметить,  что  судебная  практика  неукоснительно  следует  положениям,  содержащимся  в  специальных  нормах  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  не  только  применительно  к  договору  аренды  зданий  и  сооружений,  но  и  применительно  к  другим  видам  договоров. 

Так,  например,  поскольку  п.  2  ст.  658  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  говорит  о  том,  что  договор  аренды  предприятия  подлежит  государственной  регистрации  и  считается  заключенным  с  момента  такой  регистрации,  суды  исходят  из  того,  что  договор  аренды  предприятия,  не  прошедший  государственную  регистрацию  считается  незаключенным. 

Пункт  2  ст.  558  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  указывает  на  то,  что  договор  продажи  жилого  дома,  квартиры,  части  жилого  дома  или  квартиры  подлежит  государственной  регистрации  и  считается  заключенным  с  момента  такой  регистрации,  -  и  суды  признают  такой  договор  без  государственной  регистрации  незаключенным.

Согласно  п.  3  ст.  560  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  договор  продажи  предприятия  подлежит  государственной  регистрации  и  считается  заключенным  с  момента  такой  регистрации,  -  и  судебная  практика  исходит  из  незаключенности  договора  продажи  предприятия  без  соблюдения  требования  о  государственной  регистрации. 

С  другой  стороны,  в  соответствии  с  п.  2  ст.  1028  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  договор  коммерческой  концессии  подлежит  государственной  регистрации  в  федеральном  органе  исполнительной  власти  по  интеллектуальной  собственности  и  при  несоблюдении  этого  требования  считается  ничтожным.  Поэтому  суды  признают  такой  договор  без  факта  его  государственной  регистрации  ничтожным.

Наконец,  согласно  положениям  п.  6  ст.  1232,  п.  2  ст.  1234,  п.  2  ст.  1235  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  [3]  договор  об  отчуждении  исключительного  права  на  результат  интеллектуальной  деятельности  или  на  средство  индивидуализации,  подлежащие  государственной  регистрации,  а  также  договор  о  предоставлении  другому  лицу  права  использования  такого  результата  или  такого  средства,  без  соответствующей  государственной  регистрации  является  недействительным.  Недействительность  такого  договора  отмечается  и  в  судебной  практике.

Таким  образом,  во  всех  упомянутых  случаях,  рассматривая  конкретные  споры  по  договорам,  требующим  обязательной  государственной  регистрации,  суды,  решая  вопрос  об  их  недействительности  либо  незаключенности,  исходят  из  специальных  норм  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  относящихся  к  конкретным  видам  договоров. 

Учитывая  складывающуюся  практику,  представляется  целесообразным  внести  соответствующие  изменения  в  статью  165  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  относительно  правовых  последствий  несоблюдения  обязательных  законодательных  требований  к  государственной  регистрации  сделки,  поскольку  эти  последствия,  согласно  другим  рассмотренным  нормам  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  не  всегда  связаны  с  ее  ничтожностью. 

Список  литературы:

1. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации  (часть  первая)  от  20  ноября  1994  года  №  51-ФЗ  (с  изм.  От  06.04.2011  г.)  //СЗ  РФ.  1994.  №  32.  Ст.  3301.
2. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации  (часть  вторая)  от  26  января  1996  года  №  14-ФЗ  (с  изм.  от  07.02.2011  г.)  //  СЗ  РФ.  1996.  №5.  Ст.  410.
3. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации  (часть  четвертая)  от  18  декабря  2006  года  №  230-ФЗ  (с  изм.  От  04.10.2010  г.)  //  СЗ  РФ.  2006.  №  52  (ч.  1).  Ст.  5496.
4. Определение  ВАС  РФ  от  01.08.2011  N  ВАС-9565/11  по  делу  N  А09-  7159/2010  //  СПС  «КонсультантПлюс».
5. Определение  ВАС  РФ  от  24.01.2011  N  ВАС-17602/10  по  делу  N  А14-  4837/2010-125/6  //  СПС  «КонсультантПлюс».
6. Определение  ВАС  РФ  от  28.12.2010  N  ВАС-17117/10  по  делу  N  А40-104396/09-64-672  //  СПС  «КонсультантПлюс».
7. Постановление  ФАС  Московского  округа  от  10.05.2011  N  КГ-А41/1345-11  по  делу  N  А41-31817/09  //  СПС  «КонсультантПлюс».