К ВОПРОСУ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИЗМЕНЕНИЙ ВНОСИМЫХ В ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Файзрахманов Карим Рафисович

студент Казанского (Приволжского) Федерального Университета, г. Казань

E-mail: Fkr90@mail.ru

Хамидуллина Фарида Ильдаровна

канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) Федерального Университета, г. Казань

Договор аренды, известный со времен римского права как разновидность имущественного найма, в современных экономических условиях не теряет своего значения, в виду того, что приобретение права собственности, особенно на недвижимое имущество, часто становится непреодолимым препятствием на пути развития малого и среднего предпринимательства. Вопросы, связанные с правовым регулированием арендных правоотношений, являются весьма острыми в виду того, что в данном спектре общественных отношений объективно сталкиваются противоположные интересы определенных социальных групп. Нарушение баланса интересов приводит к появлению негативного социального напряжения, что в свою очередь обуславливает неэффективность правового регулирования. В римском праве в императорский период было установлено правило, согласно которому, если наниматель, не возвратив по окончании срока аренды вещь, доводил дело до суда, он присуждался не только к возвращению нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости, то есть рассматривался как захватчик чужого владения (invasor alinae possessionis) [2].

Безусловно, что в настоящее время подобный радикальный, односторонний подход неприемлем, так как существенным образом нарушает интересы арендаторов.

Одной из форм защиты интересов арендатора является государственная регистрация договоров аренды, заключенных на срок не менее года. В вопросе о целях государственной регистрации до сих пор в литературе ведутся споры. По мнению автора, вполне справедливо согласиться с мнением исследователей [1], которые в качестве первой и главной цели существования системы государственной регистрации считают цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Таким образом, нормоположения п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации [6] (далее ГК РФ) выполняют функцию защиты интересов арендатора в осуществлении им своих прав по владению и пользованию арендованным имуществом. Так при государственной регистрации договора аренды государство признает и подтверждает юридический факт возникновения прав арендатора на недвижимое имущество, тем самым, придавая особое публично-правовое значение возникшим отношениям.

Однако, равным образом государственная регистрация значима и для арендодателя. В последнее время, особенно в практике работы крупных девелоперов, специализирующихся в предоставлении недвижимого имущества в аренду и повышении эффективности его управления, встречаются случаи злоупотребления арендаторами своими правами. Недобросовестные арендаторы, пользуясь единичными пробелами в правовом регулировании арендных отношений, при возникновении спора регулярно ссылаются именно на отсутствие государственной регистрации договора либо дополнительных соглашений к договору аренды недвижимого имущества в обосновании его недействительности.

Судебно-арбитражная практика частично восполняет ряд пробелов, устраняет коллизии в правовом регулировании арендных отношений, однако охватить все аспекты в области данной сферы общественных отношений представляется достаточно затруднительным.

В практике рассмотрения судами арендных споров в ряде случаев у сторон возникают затруднения в разрешении вопроса о государственной регистрации изменений, касающихся размера арендной платы, вносимых в основной договор аренды недвижимого имущества. В п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3] выражена достаточно определенная позиция о том, что соглашение сторон об изменении арендной платы также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды

С указанной позицией трудно не согласиться. Однако в законодательстве не урегулирован вопрос о том, что входит в категорию арендной платы. Особую проблематику приобретает включение налога на добавленную стоимость (далее НДС) в составляющий элемент стоимости арендной платы.

Если НДС входит в стоимость арендной платы, то в случае замены с собственника арендуемого имущества неплательщика НДС на собственника — плательщика НДС, изменение стоимости договора аренды подлежит обязательной государственной регистрации. В подобной ситуации арендатор при предъявлении требований к нему нового собственника, вправе ссылаться на то обстоятельство, что НДС входит в стоимость арендной платы, соответственно требования Арендодателя в части увеличения арендной платы должны быть зарегистрированы.

Автор считает, что рассматриваемый спектр вопросов не имеет однозначного ответа, закрепленного в законодательстве. Согласно ч. 1 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации [7] (далее НК РФ) при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров, передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров, имущественных прав соответствующую сумму налога. Более того, в соответствии со ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. Таким образом, налоговое законодательство разделяет категории стоимости товара, которая устанавливается соглашением сторон, и суммы налога НДС, исчисляемого исходя из налоговой базы.

Гражданское законодательство в п. 1 ст. 424 ГК РФ в определении цены ограничивается тем, что она установлена соглашением сторон. В юридической практике стороны при заключении договора обычно указывают стоимость с учетом НДС и в этом случае арендатору не важно деление категории цены на реальную стоимость и стоимость с учетом НДС, гражданско-правовой обязанностью арендатора, согласно п.1 ст. 614 ГК РФ, является обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Особо интересным, с точки зрения рассматриваемой проблематики, является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N 5451/09 [4]. В указанном постановлении Президиум ВАС РФ указал, что следует различать два типа отношений: публично-правовые и гражданско-правовые, при заключении договора реализующая сторона является налогоплательщиком, следовательно, между бюджетом РФ и налогоплательщиком складываются отношения  типа власти-подчинения. Покупатель участвует лишь в гражданско-правовых отношениях, следовательно, предъявляемая покупателю к оплате сумма налога на добавленную стоимость является для покупателя частью цены, подлежащей уплате в пользу продавца. При этом Президиум ВАС РФ указал, что выводы судов о публично-правовом характере обязанности покупателя перед продавцом по уплате суммы налога на добавленную стоимость в составе цены нельзя признать обоснованным.

С другой стороны, в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2011 г. N Ф06-4124/11 по делу N А65-19420/2010 [5] применительно к арендным отношениям судом был сделан вывод о том, что включение арендодателем в размер арендной платы суммы НДС является не увеличением арендной платы, а исполнением установленной законом обязанности по уплате налога. В мотивировочной части суд ссылается на нормоположения п. 3 ст.2 ГК РФ и пункт 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» [8] (далее Информационное письмо Президиума ВАС РФ №51). В соответствии с п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51 налог на добавленную стоимость взыскивается сверх цены работ, если он не был включен в расчет этой цены.

Если исходить из логики толкования, изложенного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N 5451/09, то НДС не должен взыскиваться сверх цены товара (работы, услуги), так как приобретатель не вступает в публично-правовые отношения с государством. Цена, указанная в стоимости предмета договора, для приобретателя является «истиной последней инстанции». В подобной ситуации увеличение цены в договоре аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Таким образом, из приведенных выше позиций явствует двойственная позиция судов в определении содержания цены как условия договора. Автор полагает целесообразным выделять две составляющие цены товара (работы, услуги): «внутренняя цена» и «внешняя цена» товара (работы, услуги). Представляется, что позиция Президиума ВАС РФ выглядит не достаточно убедительной. Проблема в том, что подобное толкование не учитывает особенностей, предусмотренных главой 21 НК РФ, Президиум ВАС РФ исключает приобретателя товара (работы, услуги) из субъектов налоговых правоотношений, не учитывая, что приобретатель в ряде случаев исполняет обязанности налогового агента, тем самым, являясь фактически налогоплательщиком.

Так согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

На основании изложенного, следует сделать вывод, что выделение в составе стоимости товара либо арендной платы двух категорий цен «внутренней» и «внешней» (с учетом НДС) имеет существенное юридическое значение. Арендатор, являющийся участником арендных отношений, находится в системе двух правоотношений: публично-правовых и гражданско-правовых. Увеличение арендной платы на соответствующий размер налоговой ставки НДС является, по сути своей, не увеличением арендной платы, а изменением порядка уплаты НДС. Соответственно указанное увеличение не влияет на сущностную составляющую арендной платы и не должно регистрироваться в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью.

Список литературы:

1.        Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: «Волтерс Клувер», 2007 г. — 504 с. — ISBN 978-5-466-00256-0.

2.        Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др. ]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). — М.: «Проспект»; Екатеринбург: «Институт частного права», 2011. — 712 с. — ISBN: 978-5-392-02015-7.

3.        Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Специальное приложение Вестника ВАС РФ — 2003 — № 10.

4.        Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N 5451/09 // Вестник ВАС РФ — 2009 г. — N 12.

5.        Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2011 г. N Ф06-4124/11 по делу N А65-19420/2010// Доступ из справ. — правовой системы «Гарант».

6.        Российская Федерация. Законы. Гражданский Кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон РФ: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 220-ФЗ с изм. и доп.] //  Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

7.        Российская Федерация. Законы. Налоговый Кодекс Российской Федерации [Текст]: [федер. закон РФ: часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ, часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ с изм. и доп.] // Собрание законодательства РФ. —1998. — № 31. — Ст. 3824.