НЕОБХОДИМОСТЬ В УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА (ПРОКЛАДКА ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ (КОММУНИКАЦИЙ) ЧЕРЕЗ ЧУЖОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН И ОРГАНИЗАЦИЙ) – КАК ОДИН ИЗ ЭЛЕМЕНТОВ ПРЕДМЕТА ДОКАЗЫВАНИЯ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СПОРОВ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ КАТЕГОРИИ

Луповской Михаил Сергеевич

аспирант 2-го курса Белгородского Государственного Национально Исследовательского Университета Юридического факультета, г. Белгород

E-mail: lupovskoj@yandex.ru

В настоящее время, практика отношений и судебных споров, обусловленных установлением сервитутов и защитой прав участников соответствующих правоотношений, чрезвычайно широка и многообразна. Вместе с тем многочисленные проблемы, связанные с характером отношений, в которых интересы субъектов гражданского оборота могут быть обеспечены только путем установления сервитута, до настоящего времени остаются актуальными и вызывают интерес у правоприменителей.

Рассматривая отношения по поводу установления сервитутов, Кузнецова Л. В. выделяет такие свойственные таким отношением черты как объективность и исключительность [3].

Объективность сервитута определяется соответствующим (объективным) характером интереса субъекта (сервитуария) в установлении ограниченного права пользования чужим имуществом, тем, что такой его интерес обусловлен не субъективным восприятием данным лицом собственных потребностей, а их реальным существованием [3].

Исключительность сервитута определяется тем, что указанные, объективные по своему характеру потребности сервитуария (объективный интерес как результат осознания указанных потребностей) не могут быть удовлетворены никаким иным образом, кроме как путем установления ограниченного вещного права пользования чужим недвижимым имуществом, т. е. установления сервитута [3].

Данные характеристики, определяемые двумя наиболее существенными условиями установления сервитута, необходимо рассматривать в неразрывном единстве, учитывая их тесную взаимосвязь и взаимообусловленность, одновременно понимая, что они представляют собой вполне самостоятельные аспекты оцениваемых правоотношений.

Согласно ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.

Сервитут может устанавливаться для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а так же других нужд собственника недвижимого имущества которые не могут быть обеспечены без установления сервитута [3].

При этом лицо, требующее установление сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

Таким образом, сервитут устанавливается для обеспечения нужд собственника господствующей недвижимости, но устанавливается он лишь тогда, когда без него эти нужды обеспечить нельзя.

Согласно новому проекту ГК РФ земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременёны правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута [5].

Требование об установлении сервитута может быть предъявлено в суд собственником служащей или господствующей вещи, если установление сервитута является обязательным в соответствии с Кодексом или федеральным законом. Установление сервитута не допускается, если пользование господствующей вещью возможно без установления сервитута.

Суд устанавливает сервитут, если пользование господствующей вещью в соответствии с её назначением невозможно без сервитута. Установление сервитута обязательно по требованию собственника служащей вещи, если собственник господствующей вещи осуществляет фактическое пользование служащей вещью при отсутствии гражданско-правовых оснований для такого пользования [5].

Новый пакет поправок исчерпывающе определил перечень видов сервитутов, одним из видов которых является коммунальный сервитут.

Коммунальный сервитут может устанавливаться для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения (водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий электропередач, сооружений связи и иных подобных объектов). Господствующей вещью может являться объект недвижимости, для использования которого сооружается объект коммунального назначения или сам объект коммунального назначения [5].

В силу коммунального сервитута собственник господствующей вещи вправе осуществлять строительные, эксплуатационные, ремонтные, восстановительные работы в отношении объекта коммунального назначения, осуществлять его реконструкцию в границах служащей вещи, для чего может производить земляные работы, размещать специальную технику, устройства и приспособления, необходимые для осуществления сервитута [5].

Собственник объекта коммунального назначения, являющегося объектом капитального строительства и расположенного на чужом земельном участке, вправе требовать установления коммунального сервитута.[5]

Таким образом, мы видим, что действующее законодательство и предложенные Советом кодификации новые поправки в ГК РФ жестко определили правило касаемо того, что необходимость установления сервитута нужно доказать.

На это обращает внимание и практика Арбитражных судов.

Так, решением Арбитражного суда республики Татарстан от 29.12.2010 г. по делу № А65-23350/2010_сгз-13 по иску ООО «Кама» к ООО «Торг-Авиа» об установлении на часть земельного участка, принадлежащего ответчику для беспрепятственного круглосуточного проезда и прохода к принадлежащим истцу производственному помещению и земельного участку, установления сервитута на часть земельного участка принадлежащего ответчику для прокладки и ремонта коммунальной сети инженерного оборудования необходимого для производственного помещения, исковые требования в части необходимости прокладки и ремонта коммуникаций, исковые требования были удовлетворены [5].

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из того, что направленным в адрес истца письмом, ответчик известил истца о том, что в связи с реконструкцией помещений, отрезаны трубы теплоснабжения помещения, принадлежащего истцу. Из-за чего в помещении истца теплоснабжение отсутствует [5].

До прекращения подачи тепла, теплоснабжение истца осуществлялось организацией осуществляющей деятельность по производству и передаче тепловой энергии с использованием, принадлежащих ей на праве собственности объектов теплосетевого хозяйства, ЗАО «Сетевой компанией «Энорготехника». Истец обратился с письмом к ЗАО «Сетевая компания» в котором просил разъяснить, имеются ли иные способы подключения к теплопроводу ООО «Торг-Авиа», а так же имеются ли на территории принадлежащей ООО «Кама» тепловой узел для подключения тепла [5].

В ответ на письмо, ЗАО «Сетевая компания «Энерготехника» сообщило, что на территории земельного участка, принадлежащего ЗАО «Сетевая компания «Энерготехника» имеется теплотрасса, посредством которой осуществляется теплоснабжение указанного здания (схема прилагается). Сведений о наличии других тепловых трасс, посредством которых может осуществляться теплоснабжение ООО «Кама», ЗАО «Сетевая компания «Энерготехника» не располагает [5].

Таким образом, поскольку у истца отсутствовали иные возможности для прокладки теплоснабжающих коммуникаций, кроме как путем установления обременения земельного участка ответчика, исковые требования в этой части суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На практике не всегда удается доказать то, что у собственника недвижимого имущества имеется необходимость в установлении сервитута.

Примером таких случаев может служить решение Арбитражного суда Тюменской области от 07.12.2010 г. по делу № А70-10649/2010 по иску ООО «Авангард» к ООО «Элита» об установлении частного сервитута, которым  истцу в заявленных требованиях было отказано [7].

В исковом заявлении ООО «Авангард» требовало обязать ответчика ООО «Элита» предоставить право прохода природного газа через подводящий газопровод ответчика, путем установления в пользу истца сервитута на подводящий газопровод ответчика на условиях предложенного соглашения [7].

Свои требования истец со ссылками на ст. 274 ГК РФ, 27 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8] мотивировал тем, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание (магазин), отопление данного нежилого здания (магазина) осуществлялось через два газовых котла, к которому по подводящему проводу подавался газ. Согласно разделительному балансу, часть подводящего газопровода, протяженностью 372,5 метров остался в собственности ответчика. Ответчик задвижку подачи природного газа перекрыл, поставил свою пломбу, тем самым, прекратив подход газа к газовым котлам истца в нежилом здании (магазина). Иным другим способам доставки природного газа к газовым котлам нежилого здания (магазина) истца, как по подводящему газопроводу, принадлежащего ответчику, не имеется. Соглашение об установлении права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества – подводящим газопровод, ответчик оставил без ответа [7].

Ответчик, возражая на исковые требования, пояснил, что истцом могут применяться альтернативные источники отопления своего здания: электрический котел, котел на твердом топливе, котел на жидком топливе. Таким образом, потребность истца в отоплении принадлежащего ему здания может осуществляться иным образом, что отклоняет возможность установления какого-либо частного сервитута, в тоже время истец скрывает факт обращения к уполномоченной организации за получением необходимых документов для строительства собственного газопровода [7].

В связи с этим, необходимо отметить, что довольно часто позиция ответчика, возражающего против установления сервитута, основана на допустимости внесения в недвижимое имущество истца таких конструктивных изменений, при которых окажется возможной реализация прав в отношении указанного имущества без обременения недвижимости ответчика (например, организация прокладки коммуникаций таким образом, чтобы при этом не было вовлечено имущество ответчика) [7].

Подобный путь решения проблемы использования имущества может оказаться неудобным, невыгодным или неприемлемым для субъекта, претендующего на установление сервитута.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд указал, что условием установления частного вещного сервитута является невозможность сервитуария обеспечить свои нужды без установления сервитута. При этом частный сервитут обеспечивает интересы определенного сервитуария. Нужды сервитуария определяются им как самостоятельно, так и исходя из требований, предъявляемых в нормативных и ненормативных актах к деятельности отдельных субъектов [7].

Таким образом, можно сделать вывод, что истец, должен доказать, что нормальная эксплуатация его недвижимости невозможна без обременения сервитутом соседнего земельного участка (здания, сооружения) или соответственно, что без включения определенного условия в договор сервитут невозможно реализовать.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, должно доказать обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений [1]. Вместе с тем, суд указал, что истец в порядке ст. 65 АПК РФ не предоставил доказательств невозможности отопления нежилого здания, принадлежащего истцу на праве собственности, иными способами, чем через находящейся в собственности ответчика подводящий газопровод [7].

Существование возможности иным способом отопления вышеуказанного здания подтверждается заявлением истца в Южный трест ОАО «Тюменьрегионгаз», в ответ на которое, ОАО «Тюменьрегионгаз» приложило технические условия на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным газом для заказчика ООО «Авангард» для газоснабжения природным газом котельной нежилого здания (магазина) [7].

Не менее значимой может быть и так называемая правовая невозможность использования имущества без установления ограниченного вещного права. Сервитут подлежит установлению только в том случае, если отношения сторон не урегулированы или не могут быть урегулированы в рамках обязательственных правоотношений. Другими словами, считать установление сервитута объективно необходимым можно в том числе тогда, когда беспрепятственное пользование имуществом не может быть обеспечено в рамках обязательства, т. е. в результате заключения сторонами гражданско-правового договора того или иного вида, а не соглашения о сервитуте (например, договора аренды, безвозмездного пользования, договора об оказании услуг и т. п.) [3].

Сущность такой правовой невозможности использования лицом принадлежащего ему недвижимого имущества без установления сервитута определяется тем, что одни и те же материальные, имущественные потребности участников гражданского оборота могут быть удовлетворены посредством разнообразных правовых инструментов и механизмов - как вещно-правовых, так и обязательственных. При этом предпочтение часто следует отдавать именно обязательственному пути решения проблемы. Дело здесь не только в том, что в случае с обязательством имеет место согласованная воля сторон соответствующих отношений. Она может быть и в случае установления сервитута как ограниченного вещного права, зачастую имеющего в своем основании добровольное соглашение сервитуария и собственника. Признавать приоритет обязательственно-правовых механизмов над вещно-правовыми необходимо в следующих случаях: во-первых, если между сторонами уже существуют обязательственные правоотношения по поводу определенного имущества; говорить о возможности заключения ими относительно того же имущества соглашения о сервитуте недопустимо, во-вторых, сервитут не должен устанавливаться в ситуациях, когда отношения сторон объективно могут быть урегулированы посредством вступления соответствующих лиц в обязательственные правоотношения [3].

Данный вывод может быть обусловлен не только указанием на закон или иной нормативный акт. Дело в том, что в основе отношений по пользованию имуществом, как правило, лежит соглашение его участников, т. е. соглашение об установлении сервитута или иной гражданско-правовой договор.

Таким образом, можно сделать вывод, что сервитут изначально предполагается законодателем как вынужденная мера, призванная обеспечить защиту интересов участников гражданских правоотношений, прежде всего собственников недвижимого имущества, в случаях, когда иные средства и способы защиты невозможны (в силу свойств и качеств самого имущества) либо исчерпаны (в силу требований применимой в конкретных случаях юридической формы).

Именно эти два критерия, один из которых определяется особенностями материальными (физическими), а второй - правовыми, характеризуют ситуации необходимого и обоснованного установления сервитута.

Невозможность обеспечения нужд собственника имущества иным образом, кроме как установлением сервитута, вне зависимости от того, носит такая невозможность фактический или правовой характер, должна быть в первую очередь объективной. Если лицо, требующее установления сервитута, ссылается на невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления рассматриваемого ограниченного вещного права, но при этом объективно имеется иной способ использования такого имущества (без ограничения прав и законных интересов собственника недвижимости, в отношении которой требуется установление сервитута), в таком требовании должно быть отказано, примером чему служит постановление ФАС Северо – Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008 [4].

Таким образом, установление возможности (или невозможности) обеспечения нужд и интересов собственника недвижимого имущества, требующего установления сервитута, каким-либо иным способом (т.е. без его установления) во всех случаях должно признаваться ключевым элементом предмета доказывания при рассмотрении споров соответствующей категории.

Список литературы:

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ от 08.12.2011с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2012– Правовая система Консультант Плюс - http:// www.consultant.ru
2. Гражданский Кодекс РФ ( часть первая ) // ФЗ РФ от 30.11.1994. № 51 – ФЗ // СЗ РФ от 5.12.1994 № 32, ст. 274 - 277.
3. Кузнецова Л. В. Частный сервитут в российском гражданском праве: основные черты // Журнал российского права. 2011. N 6. С. 50 - 60.
4. Постановление ФАС Северо–Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008– Правовая система Консультант Плюс - http:// www.consultant.ru
5. Проект. Изменения в Раздел 2 ГК РФ – Правовая система Консультант Плюс - http:// www.consultant.ru
6. Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.12.2010 г. по делу № А65-23350/2010_сгз – 13 по иску ООО «Кама» к ООО «Торг-Авиа» об установлении сервитута на часть земельного участка для беспрепятственного круглосуточного проезда и прохода к принадлежащим истцу производственному помещению и земельному участку, установления сервитута на часть земельного участка принадлежащего ответчику для прокладки и ремонта коммунальной сети инженерного оборудования необходимого для производственного помещения. – Правовая база Консультант +.
7. Решение Арбитражного суда Тюменской области от 07.12.2010 г. по делу № А70-10649/2010 по иску ООО «Авангард» к ООО «Элита» об установлении частного сервитута – Правовая база Консультант +.
8. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 – ФЗ п. 2 ст. 27 // Российская Газета - http://www.rg.ru