ПРОБЛЕМЫ  РЕГИСТРАЦИИ  ПРАВ  НА  ЕДИНЫЙ  НЕДВИЖИМЫЙ  КОМПЛЕКС

Никифорова  Яна  Юрьевна

аспирант  кафедры  гражданского  права 
Российской  правовой  академии  Министерства  юстиции  Российской  Федерации, 
РФ,  г.  Москва

E-mail: 

PROBLEMS  OF  REGISTRATION  OF  RIGHTS  TO  A  REAL  ESTATE  COMPLEX

Nikiforova  Yana

post-graduate  student 
of  Civil  Law  in  The  Russian  Law  Academy  of  the  Ministry  of  Justice  of  the  Russian  Federation, 
Russia,  Moscow

АННОТАЦИЯ

Произведен  анализ  действующего  законодательства  и  выявлены  существующие  проблемы  в  отношении  регистрации  прав  на  единый  недвижимый  комплекс.

Проанализирован  законопроект,  который  в  дальнейшем  сможет  решить  данные  проблемы  регистрации.

ABSTACT

It  was  analyzed  the  existing  legislation  and  identified  the  existing  problems  regarding  the  registration  of  rights  to  a  real  estate  complex.  It  was  analyzed  the  bill,  which  later  will  be  able  to  solve  these  problems  with  registration  of  rights.

Ключевые  слова:  единый  недвижимый  комплекс;  регистрация  прав;  гражданское  право;  недвижимое  имущество.

Keywords:  real  estate  complex;  registration  of  rights;  civil  low;  real  estate.

1  октября  2013  года  Федеральным  законом  от  02.07.2013  года  №  142-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  подраздел  3  раздела  I  части  первой  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации»,  введен  новый  объект  вещных  прав  —  единый  недвижимый  комплекс.

В  соответствии  ст.  133.1  ГК  РФ  Единый  недвижимый  комплекс  (ЕНК)  —  это  совокупность  объединенных  единым  назначением  зданий,  сооружений  и  иных  вещей,  неразрывно  связанных  физически  или  технологически,  в  том  числе  линейных  объектов  (железные  дороги,  линии  электропередачи,  трубопроводы  и  другие),  либо  расположенных  на  одном  земельном  участке,  если  в  едином  государственном  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  зарегистрировано  право  собственности  на  совокупность  указанных  объектов  в  целом,  как  одну  недвижимую  вещь  [1].

В  2003  году  уже  поднимался  вопрос  о  введении  единого  объекта  недвижимости.  В  концепции  развития  гражданского  законодательства  о  недвижимом  имуществе  принятой  на  заседании  Совета  при  Президенте  Российской  Федерации  по  кодификации  и  совершенствованию  гражданского  законодательства  15  декабря  2003  г.,  такой  объект  назывался  технологическим  имущественным  комплексом.  В  качестве  необходимых  признаков  указанного  особого  объекта  гражданских  прав  можно  было  бы  признать  следующее:  1)  объединение  различных  объектов  движимого  и  недвижимого  имущества  их  единым  хозяйственным  назначением;  2)  наличие  в  составе  технологического  имущественного  комплекса  земельного  участка  (прав  на  земельный  участок),  на  котором  расположен  объект  (объекты)  недвижимости,  входящий  в  имущественный  комплекс  [2].

Позднее  в  концепции  2009  развития  Гражданского  законодательства,  одобренная  Советом  при  Президенте  РФ  по  кодификации  и  совершенствованию  гражданского  законодательства,  предполагалось  реализовать  модель  единого  объекта  недвижимости,  который  возникает  при  совпадении  в  одном  лице  собственника  земельного  участка  и  собственника  находящегося  на  нем  недвижимого  имущества.  Далее  проект  «Федерального  закона  о  внесении  изменений  в  части  первую,  вторую,  третью  и  четвертую  Гражданского  Российской  Федерации,  а  также  в  отдельные  законодательные  акты  Российской  Федерации»  предполагал  введение  нового  объекта  гражданских  прав  —  единый  имущественный  комплекс.  Однако  в  финальной  версии  закона  №  142  ФЗ  был  введен  новый  комплексный  объект  —  «единый  недвижимый  комплекс»  [3].

Изначально  Единый  недвижимый  комплекс  в  ГК  РФ  был  недостаточно  подкреплен  законодательно,  и  в  дальнейшем  требовалось  провести  работу  по  гармонизации  законов  и  подзаконных  актов.

Не  смотря  на  то,  что  ЕНК  введен  уже  достаточно  давно  (2013  г.),  до  сих  пор  не  содержится  никакого  упоминания  о  нем  ни  в  Федеральном  законе  от  21.07.1997  №  122-ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  [6],  ни  в  Федеральном  законе  от  24.07.2007  №  221-ФЗ  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  [7].  Таким  образом,  регистрация  прав  единого  недвижимого  комплекса  осуществляется  аналогично  другим  объектам  недвижимости.  Федеральная  служба  государственной  регистрация  кадастра  и  картографии,  отвечая  на  письмо  Министерство  экономического  развития  Российской  Федерации,  разъясняет  порядок  оформления  прав  на  единый  недвижимый  комплекс  и  сообщает,  что  Закон  о  регистрации  не  содержит  норм,  препятствующих  правообладателю  объектов  недвижимости,  права  на  которые  зарегистрированы  в  Едином  государственном  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним,  объединить  данные  объекты  в  единый  недвижимый  комплекс  [4].  В  заявлении  о  государственной  регистрации  прав  заявитель  должен  определить  состав  ЕНК.  В  этом  же  заявлении  должны  быть  указаны  прочие  сведения,  определяющие  регистрируемые  объекты  в  качестве  ЕНК.  В  письме  так  же  отмечается,  что  ЕНК  является  неделимой  вещью  и  после  его  регистрации  он  не  может  быть  разделен  на  отдельные  объекты  недвижимости.  Ранее  к  неделимым  относились  вещи  раздел  которых  в  натуре  невозможен  без  изменения  их  назначения  (cт.  133  ГК  РФ  ред.  от  01.09.2013).  Согласно  последней  редакции  ГК  РФ  (ст.  133  ред.  от  23.05.2014)  к  неделимым  вещам  относится  —  вещь  раздел  которой  в  натуре  невозможен  без  разрушения,  повреждения  вещи  или  изменения  ее  назначения  и  которая  выступает  в  обороте  как  единый  объект  вещных  прав,  является  неделимой  вещью  и  в  том  случае,  если  она  имеет  составные  части.  Теперь  замена  одних  составных  частей  неделимой  вещи  другими  составными  частями  не  повлечет  возникновения  иной  вещи,  если  при  этом  существенные  свойства  вещи  сохраняются,  а  взыскание  может  быть  обращено  на  неделимую  вещь  только  в  целом.  На  2015  год  остается  так  и  не  решенной  ситуация  касательно  правового  статуса  ранее  внесенных  в  Единый  государственный  реестр  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  комплексных  объектов  недвижимости  (нефтебазы,  аэропорт  и  т.  д),  которые  имеют  единый  кадастровый  паспорт.  Данные  объекты  если  они  находятся  на  одном  земельном  участке,  соответствуют  определению  ЕНК  (133.1  ГК  РФ).  Однако  только  по  заявлению  правообладателя  эти  объекты  могут  получить  статус  единого  недвижимого  комплекса.

Минэкономразвития  России  разработан  проект  федерального  закона  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество»  №  00/03-12528/02-14/12-13-4,  который  предполагает  замену  единым  нормативным  правовым  актом  действующего  Федерального  закона  №  221-ФЗ  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  [7]  и  Федерального  закона  от  №  122-ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  [6].  Проект  Федерального  закона,  в  настоящее  время,  проходит  процедуру  ОРВ  (Оценка  регулирующего  воздействия).

В  соответствии  со  ст.6  проекта  федерального  закона  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество»,  где  речь  идет  о  кадастре  объектов  недвижимого  имущества:

1.   единый  недвижимый  комплекс  является  отдельным  видом  объекта  недвижимости

2. в  кадастр  недвижимости  должны  быть  внесены  кадастровые  номера  объектов  недвижимости,  входящих  в  состав  единого  недвижимого  комплекса,  если  объектом  недвижимости  является  единый  недвижимый  комплекс.

3. должно  быть  указано  назначение  единого  недвижимого  комплекса,  если  объектом  недвижимости  является  единый  недвижимый  комплекс  [5].

В  соответствии  со  ст.  44  Проекта  Федерального  закона  кадастровый  учет  и  регистрация  прав  на  ЕНК  осуществляются:

1.  в  связи  с  завершением  строительства  объектов  недвижимости,  если  в  соответствии  с  проектной  документацией  предусмотрена  эксплуатация  таких  объектов  как  единого  недвижимого  комплекса;

2.  в  связи  с  объединением  нескольких  объектов  недвижимости,  кадастровый  учет  которых  осуществлен  в  ЕГРН  и  права  на  которые  зарегистрированы  в  ЕГРН,  в  единый  недвижимой  комплекс  по  заявлению  их  собственника  [5].

Анализируя  проект  Федерального  закона,  можно  сделать  вывод,  что  с  принятием  проекта  закона  так  и  не  прояснится  ситуация  относительно  правового  статуса  ранее  внесенных  в  Единый  государственный  реестр  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  комплексных  объектов  недвижимости,  которые  имеют  единый  кадастровый  паспорт.  Однако  единый  недвижимый  комплекс  станет  являться  отдельным  видом  объекта  недвижимости,  так  же  у  правообладателя  появится  возможность  принять  решение  о  времени  регистрации  ЕНК:  по  завершению  строительства  объектов  недвижимости  или  позднее  по  заявлению  объединить  отдельные  объекты  недвижимости,  уже  зарегистрированные  в  ЕГРН.  Тем  не  менее,  до  сих  пор  регистрация  единого  недвижимого  комплекса  пока  регулируется  законодательством  не  отражающим  особенности  регистрации  ЕНК.

Список  литературы:

1. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации  (часть  первая)  от  30.11.1994  №  51-ФЗ  (ред.  от  23.05.2015).  Первоначальный  текст  документа  опубликован  в  Собрании  законодательства  РФ,  05.12.1994,  №  32,  ст.  33.01.  //СПС  «Консультант  Плюс»  (дата  обращения  (22.06.2015).
2. Концепция  развития  гражданского  законодательства  о  недвижимом  имуществе  (принята  на  заседании  Совета  при  Президенте  Российской  Федерации  по  кодификации  и  совершенствованию  гражданского  законодательства  15  декабря  2003  г.).  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.privlaw.ru/old/kocep_20040429.rtf.  (дата  обращения  22.06.2015).
3. Концепция  развития  гражданского  законодательства  о  недвижимом  имуществе,  одобренная  решением  Совета  при  Президенте  Российской  Федерации  по  кодификации  и  совершенствованию  гражданского  законодательства  от  7  октября  2009  г.  //  Вестник  ВАС  РФ.  2009.  №  11.
4. Письмо  Росреестра  от  5  марта  2014  года  №  14-исх/02410-ГЕ/14  «Об  оформлении  прав  на  единый  недвижимый  комплекс»//  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70543088/  (дата  обращения  22.06.2015).
5. Проект  федерального  закона  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество»  №  00/03-12528/02-14/12-13-4  //  Единый  портал  для  размещения  информации  о  разработке  федеральными  органами  исполнительной  власти  проектов  нормативных  правовых  актов  и  результатов  их  общественного  обсуждения  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://regulation.gov.ru/project/12528.html?point=view_project&stage=2&stage_id=9105/  (дата  обращения  22.06.2015).
6. Федеральный  закон  от  21.07.1997  №  122-ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  (ред.  от  06.04.2015).  Первоначальный  текст  документа  опубликован  в  Собрании  законодательства  РФ,  28.07.1997,  №3  0,  ст.  3594.  //СПС  «Консультант  Плюс»  (дата  обращения  22.06.2015).
7. Федеральный  закон  от  24.07.  2007  №  221-ФЗ  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  (ред.  от  28.02.2015).  Первоначальный  текст  документа  опубликован  в  Собрании  законодательства  РФ,  30.07.2007,  №  31,  ст.  4017.//СПС  «Консультант  плюс»  (дата  обращения  22.06.2015).