ПРАВОВОЕ  ПОЛОЖЕНИЕ  ТОВАРИЩЕСТВ  СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ  (КОЛЛИЗИЯ  НОРМ)

Андреева  Любовь  Александровна

канд.  юрид.  наук,  доцент  Российского  государственного  гуманитарного  университета,  зав.кафедрой  частного  права  Филиала  Российского  государственного  гуманитарного  университета  в  г.  Великий  Новгород,  РФ,  г.  Великий  Новгород

Е-mail:  andreeva56@mail.ru

THE  LEGAL  STATUS  OF  HOMEOWNER  ASSOCIATIONS  (CONFLICT  OF  LAWS)

Andreeva  Lybove

candidate  of  juridical  sciences,  associate  professor  of  Russian  State  Humanitarian  University,  head.the  Department  of  private  law  branch  of  Russian  state  University  for  Humanities  in  Veliky  Novgorod,  Russia,  Veliky  Novgorod

АННОТАЦИЯ

Статья  посвящена  проблемам,  регулирования  правового  положения  товариществ  собственников  жилья  с  точки  зрения  гражданского  и  жилищного  законодательства.  Автор  рассмотрел  возможные  пути  и  способы  унификации  отдельных  норм,  регулирующих  статус  ТСЖ. 

ABSTRACT

The  article  is  devoted  to  the  problems  of  regulating  the  legal  status  of  homeowner  associations  from  the  point  of  view  of  the  civil  and  housing  legislation.  The  author  examined  the  possible  ways  and  means  for  the  unification  of  certain  rules  governing  the  status  of  the  HOA.

Ключевые  слова:  товарищество  собственников  жилья;  жилищное  право;  гражданское  право;  интересы  членов  ТСЖ;  нормы.

Keywords:  the  homeowners;  housing  law;  civil  law;  the  interests  of  the  members  of  the  HOA;  rules.

Товариществом  собственников  жилья  (далее  ТСЖ)  признается  некоммерческая  организация,  объединение  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме,  созданная  в  целях:  а)  совместного  управления  общим  имуществом  в  многоквартирном  доме;  б)  обеспечения  эксплуатации  этого  имущества,  владения,  пользования  и  в  установленных  законодательством  пределах  распоряжения  общим  имуществом  в  многоквартирном  доме  (ч.  1  ст.  135  ЖК  РФ)  [2].

ТСЖ  как  организация  обеспечивала  собственников  дополнительными  возможностями,  которые  отсутствовали  у  каждого  из  них  по  отдельности.  Это  накопление  денежных  средств  для  того  чтобы,  например,  распорядиться  ими  для  проведения  капитального  ремонта  или  использовать  для  дополнительного  благоустройства  общего  имущества,  право  брать  кредит  в  банке,  как  отмечают  эксперты,  это  лучшая  возможность  контролировать  расходы  и  защита  проживающих  перед  исполнителями  услуг. 

Часть  1  ст.  2  Федерального  закона  «О  некоммерческих  организациях»  устанавливает,  что  некоммерческой  организацией  является  организация,  не  имеющая  извлечение  прибыли  в  качестве  основной  цели  своей  деятельности  и  не  распределяющая  полученную  прибыль  между  участниками  [4].  С  введением  в  действие  Жилищного  кодекса  РФ  от  29.12.2004  г.  №  188-ФЗ  отношения  по  поводу  создания  и  деятельности  товариществ  собственников  жилья,  прав  и  обязанностей  их  членов  регулируются  жилищным  законодательством  (п.  9  ч.  1  ст.  4  ЖК  РФ).

Как  известно,  ранее  эти  вопросы  регулировались  законодательством  о  кондоминиумах  и  товариществах  собственников  жилья  (т.  е.  Федеральным  законом  от  15.06.1996  г.  №  72-ФЗ  «О  товариществах  собственников  жилья»  [5]),  который  утратил  силу  с  1  марта  2005  года.

Современное  жилищное  законодательство  состоит  из  Жилищного  кодекса  РФ  и  других  федеральных  законов,  которые  приняты  в  соответствии  с  ЖК  РФ,  также  к  законодательству  относятся  изданные  в  соответствии  с  ЖК  РФ  и  Федеральными  законами  указы  и  распоряжения  Президента  РФ,  постановления  Правительства  РФ,  нормативно-правовые  акты  федеральных  органов  исполнительной  власти,  акты  субъектов  Российской  Федерации  и  нормативно-правовые  акты  органов  местного  самоуправления.

Последнее  означает,  что  в  соответствии  с  Конституцией  РФ  жилищное  законодательство  находится  в  совместном  ведении  Российской  Федерации  и  субъектов  Российской  Федерации  (ч.  1  ст.  5  Жилищного  кодекса  РФ).  Нормативные  правовые  акты  субъектов  Российской  Федерации,  а  также  органов  местного  самоуправления  должны  соответствовать  Жилищному  кодексу  РФ  [2].  В  случае  несоответствия  положениям  Жилищного  кодекса  РФ  норм  жилищного  законодательства,  которые  содержатся  в  законах  и  иных  нормативных  правовых  актах  субъектов  Российской  Федерации,  нормативных  правовых  актах  органов  местного  самоуправления,  применяются  нормы,  содержащиеся  в  ЖК  РФ.

Отдельные  вопросы  создания  и  деятельности  товариществ  собственников  жилья  наряду  с  Жилищным  кодексом  РФ  регулируются  Гражданским  кодексом  РФ,  Федеральным  законом  «О  государственной  регистрации  юридических  лиц  и  индивидуальных  предпринимателей»  [6].  В  ч.  1  ст.  30  Конституции  РФ  заложена  правовая  основа  товарищества  (каждый  имеет  право  на  объединение  для  защиты  своих  интересов),  а  также  в  ч.  2  ст.  35  (каждый  вправе  иметь  имущество  в  собственности,  владеть,  пользоваться  и  распоряжаться  им  как  единолично,  так  и  совместно  с  другими  лицами)  [3].

Это  положение  статьи  Конституции  получает  свое  развитие  в  ч.  1  ст.  291  Гражданского  кодекса  РФ  —  собственники  квартир  для  обеспечения  эксплуатации  многоквартирного  дома,  пользования  квартирами  и  их  общим  имуществом  образуют  товарищества  собственников  жилья.  В  части  2  ст.  291  Гражданского  кодекса  РФ  содержится  четкое  указание  на  специальный  характер  законодательства,  регулирующего  вопросы  создания  и  деятельности  товариществ  собственников  жилья  [1].

Важной  и  основной  целью  создания  товарищества  собственников  жилья  является  защита  интересов  собственников  жилья,  а  именно  обеспечение  эксплуатации  общего  имущества,  а  также  совместное  управление  этим  имуществом  в  многоквартирном  доме,  владение,  пользование  и  в  установленных  законодательством  пределах  распоряжение  общим  имуществом  в  многоквартирном  доме.

Исходя,  из  целей  создания  хозяйственная  деятельность  товариществ  собственников  жилья  имеет  свою  специфику,  так  как  в  соответствии  с  законодательством  некоммерческая  организация  может  осуществлять  предпринимательскую  деятельность,  если  это  служит  достижению  целей,  ради  которых  она  создана. 

Анализ  законодательства  РФ  показывает,  что  у  субъектов  РФ  остается  ряд  полномочий  по  осуществлению  дополнительной  поддержки  ТСЖ.  В  законодательстве  субъектов  РФ  имеются  примеры  реализации  соответствующих  правовых  возможностей.  В  субъектах  РФ  правовое  регулирование  общественных  отношений,  связанных  с  деятельностью  ТСЖ,  реализуется  главным  образом  через  формирование  системы  государственной  поддержки  деятельности  ТСЖ.  Такое  регулирование  осуществляется  в  рамках  как  нормативного,  так  и  программного  регулирования.

В  соответствии  с  Федеральным  законом  от  5  мая  2014  г.  №  99-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  главу  4  части  первой  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  и  о  признании  утратившими  силу  отдельных  положений  законодательных  актов  Российской  Федерации»  Гражданским  кодексом  Российской  Федерации  [7]  определен  исчерпывающий  перечень  организационно-правовых  форм  юридических  лиц.  В  отношении  некоммерческих  юридических  лиц  законодатель  в  части  3  статьи  50  Гражданского  кодекса  определил  11  «видов»  организационно-правовых  форм  некоммерческих  организаций:  потребительские  кооперативы,  общественные  организации,  ассоциации  (союзы),  товарищества  собственников  недвижимости,  казачьи  общества,  общины  коренных  малочисленных  народов  Российской  Федерации,  фонды,  учреждения,  автономные  некоммерческие  организации,  религиозные  организации,  публично-правовые  компании.  Для  шести  из  указанных  «видов»  организационно-правовых  форм  некоммерческие  организаций  указаны  входящие  в  них  «подвиды».

Пункт  4  части  3  статьи  50  ГК  РФ  сформулирован  следующим  образом:  «Юридические  лица,  являющиеся  некоммерческими  организациями,  могут  создаваться  в  организационно-правовых  формах:  …товариществ  собственников  недвижимости,  к  которым  относятся  в  том  числе  товарищества  собственников  жилья».  Норма  допускает  создание  юридических  лиц  в  форме  товарищества  собственников  жилья.  Это  подтверждает  также  то,  что  в  Гражданском  кодексе  сохранена  в  неизменном  виде  статья  291  «Товарищество  собственников  жилья».  Таким  образом,  товарищества  собственников  жилья  (ТСЖ)  должны  рассматриваться  как  самостоятельная  организационно-правовая  форма,  «подвид»  товариществ  собственников  недвижимости.

Отказы  в  государственной  регистрации  создаваемых  после  1  сентября  2014  года  товариществ  собственников  жилья,  а  также  необходимость  изменения  организационно-правовой  формы  ранее  созданных  ТСЖ  на  ТСН  связаны  с  формулировкой  части  2  статьи  123.12  ГК  РФ:  «Устав  товарищества  собственников  недвижимости  должен  содержать  сведения  о  его  наименовании,  включающем  слова  "товарищество  собственников  недвижимости"…».  Исходя  из  такой  формулировки,  вне  зависимости  от  вида  недвижимого  имущества  —  здание,  состоящее  из  нежилых  помещений,  многоквартирный  дом,  садоводческие,  огороднические  или  дачные  земельные  участки  и  т.  п.,  товарищества,  создаваемые  для  совместного  владения,  пользования  и  в  установленных  законом  пределах  распоряжения  имуществом,  должны  носить  наименование  «товарищество  собственников  недвижимости».

Такой  подход  законодателя  к  товариществам,  объединяющим  собственников  различного  вида  недвижимого  имущества,  кардинально  отличается  от  подхода  к  разным  подвидам  потребительских  кооперативов.  При  аналогичном  подходе  разные  подвиды  товариществ  собственников  недвижимости  в  наименовании  должны  были  бы  содержать  слова  «товарищество  собственников»  (так  же  как  разные  подвиды  потребительских  кооперативов  должны  содержать  в  наименовании  слово  «кооператив»).

Очевидно,  что  «товарищества  собственников  недвижимости»  —  общее  наименование  (общий  вид)  разных  юридических  лиц,  общим  у  которых  является  то,  что  они  объединяют  собственников  недвижимого  имущества,  а  отличным  —  вид  недвижимого  имущества  (помещения  в  многоквартирном  доме,  офисные  помещения,  торговые  помещения  в  нежилом  здании,  земельные  участки,  используемые  для  целей  огородничества,  и  т.  д.),  определяющий  специфические  цели  создания  товарищества,  особые  требования  законодательства  в  отношении  деятельности  товарищества,  правового  положения  членов  (участников)  товарищества  и  т.  д.

Специфические  особенности  различного  вида  товариществ  вызывают  необходимость  специального  законодательного  регулированиях  их  деятельности.  Переименование  товариществ  собственников  жилья  в  товарищества  собственников  недвижимости  исключает  товарищества  из  регулирования  жилищным  законодательством,  что  представляется  не  обоснованным. 

Представляется  необходимым  и  целесообразным  внести  изменения  в  Гражданский  кодекс  Российской  Федерации,  устанавливающие,  что  товарищества  собственников  жилья  являются  самостоятельной  организационно-правовой  формой  некоммерческого  юридического  лица  и  подвидом  товариществ  собственников  недвижимости,  создаваемого  и  действующего  в  соответствии  с  жилищным  законодательством.  Кроме  того,  учитывая  большое  разнообразие  в  сочетании  жилых  и  нежилых  помещений  в  одном  здании,  следует  установить  в  Гражданском  кодексе  РФ  в  каких  случаях  товарищество  собственников  недвижимости  создается  в  организационно-правовой  форме  товарищество  собственников  жилья  и  регулируется  жилищным  законодательством,  в  каких  случаях  товарищество  собственников  недвижимости  регулируется  Гражданским  кодексом  РФ,  а  в  каких  случаях  собственники  недвижимости  вправе  самостоятельно  решить,  нормами  какого  законодательства  (жилищного  или  гражданского)  будет  руководствоваться  товарищество  в  своей  деятельности.

К  сожалению,  существуют  нормативно-правовые  акты,  которые  противоречат  друг  другу  и  имеют  свои  особенности  в  применении  в  отдельных  регионах,  так  как  специфика  архитектуры,  но  и  действий  органов  государственной  власти  индивидуальна.  Законодателю  требуется  устранить  недостатки  путем  внесения  поправок  и  дополнений  в  регламентирующие  документы.

Список  литературы:

1. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации.  Часть  первая:  федеральный  закон  от  30  ноября  1994  г.  №  52-ФЗ  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации.  —  1994.  —  №  32.  —  Ст.  3301.
2. Жилищный  кодекс  Российской  Федерации:  федеральный  закон  от  29  декабря  2004  г.  №  188-  ФЗ  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  2005.  —  №  1  (часть  1).  —  Ст.  14.
3. Конституция  Российской  Федерации.  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.consultant.ru/popular(дата  обращения  20.03.15).
4. О  некоммерческих  организациях:  федеральный  Закон  от  12  января  1996  г.  №  7-ФЗ  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  1996.  —  №  3.  —  Ст.  145.
5. О  товариществах  собственников  жилья:  федеральный  Закон  от  15  июня  1996  г.  №  72-ФЗ  (утратил  силу)  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  1996.  —  №  25.  —  Ст.  2963.
6. О  государственной  регистрации  юридических  лиц  и  индивидуальных  предпринимателей.  Часть  первая:  федеральный     Закон  от  08  августа  2001  г.  №  129-ФЗ  //  Собрание  законодательства  РФ.  —  2001.  —  №  33  (ч.  1).  —  Ст.  3431.
7. Федеральный  закон  от  5  мая  2014  г.  №  99-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  главу  4  части  первой  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  и  о  признании  утратившими  силу  отдельных  положений  законодательных  актов  Российской  Федерации»  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.consultant.ru/popular(дата  обращения  20.03.15).