СУДЬБА  ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА  ПРИ  ПЕРЕХОДЕ  ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ  НА  ПРЕДПРИЯТИИ

Исаева  Анна  Витальевна

студент  2  курса  магистратуры,  направление  «юриспруденция»,  программа:  гражданское  право,  семейное  право,  международное  частное  право

Тюменского  государственного  университета,  филиала  в  г.  Сургуте

E-mail: 

Турышев  Александр  Дмитриевич

канд.  юр.  наук,  зав.  кафедрой  гражданского  права  и  процесса,  доцент

Тюменского  государственного  университета,  филиала  в  г.  Сургуте

E-mail: 

FATE  OF  LAND  IN  THE  TRANSITION  OF  OWNERSHIP  OF  ENTERPRISE

Isaeva  Anna  Vitalyevna

student  2  courses  of  a  magistracy,  law  direction,  program:  civil  law,  family  law,  international  private  law

The  Tyumen  state  university,  branch  in  Surgut

Turyschev  Aleksandr  Dmitryvich

candidate  of  legal  Sciences,  head  of  the  chair  of  civil  law  and  process,  professor

The  Tyumen  state  university,  branch  in  Surgut

АННОТАЦИЯ

В  статье  рассматривается  правовое  регулирование  перехода  права  собственности  на  земельный  участок  при  переходе  права  собственности  на  объект  недвижимого  имущества.  Автор  рассматривает  единство  правовой  судьбы  земельного  участка  и  возведенной  на  нем  недвижимости.

ABSTRACT

The  article  deals  with  the  legal  regulation  of  the  transfer  of  ownership  of  the  land  in  the  transition  of  ownership  of  immovable  property.  The  author  considers  the  unity  of  the  legal  fate  of  the  land  and  erected  it  on  the  real  estate.

Ключевые  слова:  земельный  участок,  земельное  право,  переход  права  собственности  на  земельные  участки.

Keywords:  parcel,  real  estate,  land  law,  transfer  of  ownership  of  land.

В  настоящее  время  все  больше  возрастает  актуальность  вопросов  в  сфере  правового  регулирования  в  отношении  земельных  участков  и  объектов  недвижимости,  находящихся  на  данных  земельных  участках.  Происходит  реализация  принципа  «единой  судьбы  земли  и  расположенных  на  ней  объектов  недвижимого  имущества».  Важность  правового  регулирования  отношений  по  поводу  земельного  участка,  на  котором  находится  недвижимое  имущество  (здание,  строение,  сооружение),  в  настоящее  время  несомненна  и  обусловлена,  прежде  всего,  естественными  свойствами  этого  имущества.  Между  зданиями,  сооружениями  и  земельным  участком  устанавливается  неразрывная  связь.  Это  означает,  что  владение  зданиями,  сооружениями  и  их  использование  невозможны  без  владения  и  пользования  земельным  участком.  Решение  этого  ключевого  вопроса  в  рамках  российской  правовой  системы  осложняется  объективной  спецификой  земельного  участка  как  объекта  недвижимости  (наряду  с  объектом  недвижимости  он  также  является  и  природным  объектом,  и  природным  ресурсом),  исторической  подоплекой  развития  земельных  отношений,  несовершенством  существующего  законодательства.

Правовому  регулированию  имущественных  отношений,  и  особенностям  приобретение  прав  на  различные  объекты  гражданского  оборота  (земельного  участка),  посвящены  труды  многих  ученых-юристов.  Проблемам  гражданско-правового  режима  недвижимого  имущества  посвящены  труды  современных  ученых  Т.Б.  Станкевича,  С.  Герасина,  О.М.  Козырь,  В.Х.  Улюкаева,  В.Э.  Уркина,  В.В.  Нахратова,  Д.В.  Литвинова,  Е.Ю.  Петрова  и  других.

Переход  прав  на  земельный  участок  при  переходе  права  собственности  на  предприятие,  является  одним  из  наиболее  спорных  вопросов  земельного  законодательства,  так  как  в  законодательстве  прослеживается  не  последовательный  подход  к  регулированию  одних  и  тех  же  отношений  в  различных  законодательных  актах  [1,  с.  35].

Впервые  связь  между  правом  собственности  на  здание  и  правом  аренды  земельного  участка,  на  котором  он  построен,  была  установлена  Земельным  кодексом  РСФСР  в  статье  37.  В  первоначальной  редакции  этого  положения  удостоверялось,  что  при  переходе  права  собственности  на  здание,  строение,  или  при  передачи  их  другим  предприятиям,  учреждениям,  организациям  и  гражданам  вместе  с  этими  объектами  и  переходит  право  пожизненного  наследуемого  владения  или  право  пользования  земельным  участком  [9,  с.  217].

В  настоящее  время  положение  о  единстве  судьбы  земельных  участков  и  прочно  связанных  с  ними  объектов  закреплено  в  подпункте  5  пункта  1  статьи  1  Земельного  кодекса  Российской  Федерации  (далее  —  ЗК  РФ)  в  качестве  одного  из  принципов  земельного  законодательства.  Согласно  этому  принципу,  все  прочно  связанные  с  землей  объекты  следуют  судьбе  земельных  участков,  за  исключением  случаев,  установленных  федеральными  законами.

В  соответствии  с  постановлением  Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда  РФ  от  9  ноября  2004  года  №  9027/04  «О  передаче  прав  собственности  на  недвижимое  имущество  до  вступления  в  силу  Земельного  кодекса  РФ»  [6,  с.  148]  и  ст.  7  Закона  о  введении  Земельного  кодекса  РФ  [10]  при  переходе  права  собственности  на  имущество  до  введения  Земельного  кодекса  РФ  к  новому  владельцу,  независимо  от  субъектного  состава  переходит  от  прежнего  владельца  земельного  участка  право  постоянного  (бессрочного)  использования  земельного  участка,  на  котором  расположена  соответствующая  недвижимость,  и  которая  необходима  для  ее  дальнейшего  использования.

Таким  образом,  юридически  земельные  участки  и  возведенные  на  них  объекты  недвижимости  все  еще  являются  самостоятельными  объектами  гражданского  оборота.  Однако  следует  отметить,  что  одной  из  тенденций  развития  законодательства  является  сближение  правового  режима  земельных  участков  и  прочно  связанных  с  ними  зданий  и  сооружений  как  единых  объектов  недвижимого  имущества.  Происходит  это,  очевидно,  в  целях  оптимизации  процедуры  регистрации,  налогообложения  и  осуществления  сделок  с  недвижимостью. 

В  ходе  реформы  к  концу  2011  года  произошло  создание  системы  государственного  кадастрового  учета  объектов  недвижимости  на  всей  территории  Российской  Федерации,  обеспечение  информационного  наполнения  государственного  кадастра  недвижимости  и  организация  доступа  к  нему  органов  государственной  власти  и  органов  местного  самоуправления,  а  также  организаций  и  граждан.

В  сложившейся  ситуации  все  больше  авторов  высказываются  в  поддержку  концепции,  согласно  которой  земельный  участок  и  находящаяся  на  нем  недвижимость  являются  единым  объектом  гражданского  оборота.  Это  обусловлено,  прежде  всего,  требованиями  экономической  целесообразности  [8,  с.  8].

Земельный  участок,  на  котором  находится  объект  недвижимости,  имеет  только  одно  потребительское  и  функциональное  назначение  —  места  расположения  здания  или  сооружения,  потому  нецелесообразно  по-разному  определять  правовую  судьбу  здания  и  земельного  участка  под  ним. 

Существуют  определенные  обстоятельства,  при  которых  целесообразность  объединения  в  единый  объект  земли  и  недвижимости,  на  ней  расположенной,  вызывает  сомнения.

Во-первых,  в  законодательстве  закреплен  перечень  правовых  механизмов,  на  основании  которых  лицо  может  стать  правообладателем  земельного  участка  без  приобретения  его  в  собственность  (аренда,  сервитут).  В  соответствии  с  положениями  Концепции  развития  гражданского  законодательства  Российской  Федерации,  одобренной  7  октября  2009  года  Советом  по  кодификации  и  совершенствованию  гражданского  законодательства  при  Президенте  Российской  Федерации,  предлагается  расширить  круг  ограниченных  вещных  прав  на  земельные  участки.  В  частности,  Концепция  предусматривает  закрепление  следующих  юридических  конструкций: 

1.  право  застройки  (суперфиций),  обладатель  которого  получает  право  владения  и  пользования  земельным  участком,  а  также  находящимися  на  нем  зданиями  и  сооружениями  с  возможностью  их  изменять,  сносить  и  возводить  новые  (п.  6.3)  [6]; 

2.  право  постоянного  владения  и  пользования  (эмфитевзис),  содержанием  которого  должно  стать  владения  и  пользования  земельным  участком  с  извлечением  плодов  и  доходов,  поступающих  в  собственность  обладателя  вещного  права  (п.  6.4)  [6];

3.  право  личного  пользования  (узуфрукт),  в  силу  которого  лицо  владеет  и  пользуется  вещью  (в  том  числе  и  недвижимой)  в  соответствии  с  ее  назначением  (п.  7.1)  [6].

Во-вторых,  оборот  недвижимости,  расположенной  на  чужих  земельных  участках,  уже  в  течение  определенного  времени  успешно  осуществляется. 

В-третьих,  невозможно  игнорировать  разнохарактерность  и  разнородность  объективной  природы  земли  и  возведенной  на  ней  недвижимости  [5,  с.  126].

Таким  образом,  в  практике  арбитражных  судов  прослеживаются  две  концептуально  противоположные  позиции  к  разрешению  споров,  связанных  с  применением  пункта  3  статьи  552  ГК  РФ  и  пункта  1  статьи  35  ЗК  РФ.

Одни  считают,  что  новый  собственник  здания,  строения,  сооружения  с  момента  регистрации  перехода  права  собственности  на  такую  недвижимость  не  становится  автоматически  стороной  в  договоре  аренды  земельного  участка;  для  этого  необходимо,  чтобы  договор  был  заключен  непосредственно  с  ним.  Другие  полагают,  что  с  переходом  права  собственности  на  здание,  строение,  сооружение  к  новому  собственнику  переходят  права  и  обязанности  по  ранее  заключенному  с  прежним  собственником  недвижимости  договору  аренды  земельного  участка.  То  есть  в  силу  закона  происходит  перемена  лиц  в  арендном  обязательстве  [4,  с.  56].

Изложенное  позволяет  сформулировать  следующие  выводы:  современное  законодательство,  провозгласив  единство  правовой  судьбы  земельного  участка  и  возведенной  на  нем  недвижимости,  не  вполне  последовательно  придерживается  его  при  регулировании  конкретных  правоотношений.  Совершенствование  правовых  режимов  земельного  участка  и  расположенной  на  нем  недвижимости  законодатель  видит  в  реализации  модели  единого  объекта  недвижимости.  Претворение  в  жизнь  такой  модели  требует  существенного  изменения  законодательства.  Если  унификация  прав  на  земельные  участки  и  расположенные  на  них  иные  объекты  недвижимости  заслуживает  поддержки,  то  единое  содержание  этих  прав  с  точки  зрения  осуществления  правомочий,  в  частности  правомочия  распоряжения,  в  определенных  ситуациях  может  вызывать  сомнения  в  целесообразности  подобного  регулирования.

Список  литературы:

1.Герасин  С.  Сроки  и  стоимость  переоформления  прав  на  земельные  участки  и  расположенные  на  них  иные  объекты  как  раздельную  недвижимость//Хозяйство  и  право.  —  2010.  —  №  2.  —  С.  71.

2.Гражданский  кодекс  Российской  Федерации.  Часть  2.  [Электронный  ресурс]:  [от  26.01.1996  №  14-ФЗ  (принят  ГД  ФС  РФ  22.12.1995)  (ред.  от  17.07.2009)].  //  Российская  газета.  —  06.02.1996.  —  №  23,  07.02.1996.  —  №  24,  08.02.1996.  —  №  25,  10.02.1996.  —  №  27.  —  Режим  доступа:  [Консультант  плюс].  —  (дата  обращения  12.08.2013).

3.Земельный  кодекс  Российской  Федерации.  [Электронный  ресурс]:  [от  25.10.2001  №  136-ФЗ  (принят  ГД  ФС  РФ  28.09.2001)  (ред.  от  06.09.13)].  //  Российская  газета.  —  30.10.2001.  —  №  211  —  с.  212.  —  Режим  доступа:  [Консультант  плюс].  —  (дата  обращения  12.08.2013).

4.Козырь  О.М.,  Маковская  А.А.  «Единая  судьба»  земельного  участка  и  расположенных  на  нем  иных  объектов  недвижимого  имущества  (реальность  и  перспективы)//Вестник  ВАС  РФ.  —  2012.  —  №  2.  —  С.  100.

5.Комментарий  к  Земельному  кодексу  Российской  Федерации  /  Под  ред.  С.И.  Сай,  С.А.  Боголюбова.  СПб.:  Питер,  2009.  —  С.  235.

6.Концепция  развития  гражданского  законодательства  Российской  Федерации,  одобренная  решением  Совета  при  Президенте  РФ  по  кодификации  и  совершенствованию  гражданского  законодательства  от  07.10.2009  //  [Электронный  ресурс].  —  Режим  доступа.  —  КонсультантПлюс.  ВерсияПроф  М.,  2011.  —  (дата  обращения  12.08.2013).

7.Правовые  позиции  Президиума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской  Федерации:  Избранные  постановления  за  2004  год  с  комментариями  /  Высш.  Арбитр.  Суд  РФ;  под  ред.  Председателя  ВАС  РФ  А.А.  Иванова.  М.:  Статут,  2010.  —  502  с.

8.Станкевич  Т.Б.  Ограничения  права  собственности  на  земельные  участки:  автореф.  дис.  …  канд.  юрид.  наук.  Краснодар,  2009.  —  С.  11.

9.Улюкаев  В.Х.,  Уркин  В.Э.,  Нахратов  В.В.,  Литвинов  Д.В.  Земельное  право:  учебник.  М.:  «Частное  право»,  2010.  —  С.  387.

10.Федеральный  Закон  о  введении  в  действие  ЗК  —  Федеральный  закон  от  25  октября  2001  г.  №  137-ФЗ  «О  введении  в  действие  Земельного  кодекса  Российской  Федерации»  [Электронный  ресурс]:  [от  25.10.2001  №  137-ФЗ  (принят  ГД  ФС  РФ  28.09.2001)  (ред.  от  23.07.13)].  //  Российская  газета.  —  30.10.2001.  —  №  211  —  с.  212.  —  Режим  доступа:  [Консультант  плюс].  —  (дата  обращения  12.08.2013).