ПРАВОВЫЕ  ПРОБЛЕМЫ,  ВОЗНИКАЮЩИЕ  ПРИ  ПОСТАНОВКЕ  НА  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  КАДАСТРОВЫЙ  УЧЕТ  ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

Федорова  Ирина  Анатольевна

канд.  юрид.  наук,  Московский  государственный  университет

экономики,  статистики  и  информатики,  Москва

E-mail: 

LEGAL  PROBLEMS  IN  CADASTRAL  REGISTRATIONьOF  LAND  PLOTS

Fedorova  Irina

candidate  of  juridical  science,  Moscow  State  University  of  Economics,

Statistics  and  Informatics,  Moscow

АННОТАЦИЯ

В  настоящей  статье  рассматриваются  правовые  проблемы  постановки  на  кадастровый  учет  земельных  участков,  возникающие  в  связи  с  переходом  прав  собственность  на  земельный  участок  и  отсутствием  границ  земельного  участка,  установленных  в  соответствии  с  законодательством  Российской  Федерации.  Обоснована  необходимость  проведения  землеустроительных  работ  с  точным  описанием  геодезических  координат  земельного  участка  и  внесении  этих  данных  в  кадастр  объектов  недвижимости.

ABSTRACT

This  article  examines  the  legal  problems  cadastral  registration  of  land  plots,  arising  in  connection  with  the  transfer  of  ownership  of  the  land  and  the  lack  of  land  borders  established  in  accordance  with  the  legislation  of  the  Russian  Federation.  The  necessity  of  making  land  management  with  an  accurate  description  of  the  geodetic  coordinates  of  the  land  and  making  the  data  in  the  inventory  of  real  estate.

Ключевые  слова:  земельный  участок,  недвижимость,  собственность,  кадастровый  учет

Keywords:  land,  real  estate,  property,  cadastral  registration

Важнейшим  признаком,  которому  должен  отвечать  земельный  участок,  для  того  чтобы  он  был  признан  недвижимостью  и  тем  самым  предметом  сделок,  является  то,  что  земельный  участок  должен  быть  соответствующим  образом  индивидуализирован.  Другими  словами  должны  быть  определены  его  размер,  границы  и  местоположение.  Территориальные  границы  земельного  участка  определяются  в  порядке,  установленном  земельным  законодательством  на  основе  документов,  выдаваемых  собственнику  государственными  органами  по  земельным  ресурсам  и  землеустройству  [1,  с.  11].  Мероприятия  по  определению  местоположения  и  границ  земельного  участка  именуются  межеванием  [6,  с.  38].

Собственники  земельных  участков,  не  изъятых  из  оборота  и  не  ограниченных  в  обороте  (например,  земли  сельскохозяйственного  назначения),  согласно  Земельному  кодексу  РФ  и  Гражданскому  кодексу  РФ  вправе  распоряжаться  этими  участками  свободно,  если  это  не  наносит  ущерба  окружающей  среде  и  не  нарушает  прав  и  законных  интересов  других  лиц.  Однако  объектом  сделок  могут  быть  только  те  земельные  участки,  которые  прошли  государственный  кадастровый  учет.  Данная  формулировка  не  означает,  что  земельный  участок  обязательно  прошел  межевание  и  был  приведен  в  соответствие  с  земельным  законодательством,  а  лишь  то,  что  выданные  ранее  документы  о  праве  собственности  на  землю  должны  быть  обновлены  и  содержать  кадастровый  номер  земельного  участка. 

Согласно  п.  3  ст.  1  Федерального  закона  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  государственным  кадастровым  учетом  недвижимого  имущества  признаются  действия  уполномоченного  органа  по  внесению  в  государственный  кадастр  недвижимости  сведений  о  недвижимом  имуществе,  которые  подтверждают  существование  такого  недвижимого  имущества  с  характеристиками,  позволяющими  определить  такое  недвижимое  имущество  в  качестве  индивидуально-определенной  вещи  (уникальные  характеристики  объекта  недвижимости),  или  подтверждают  прекращение  существования  такого  недвижимого  имущества,  а  также  иных  предусмотренных  Федеральным  законом  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  сведений  о  недвижимом  имуществе  [6,  с.  1].  Таким  образом,  государственный  кадастровый  учет  земельных  участков  представляет  собой  систематизированный  свод  документированных  сведений  об  объектах  государственного  кадастрового  учета,  о  правовом  режиме  земель  и  т.  д.

Органом,  в  функции  которого  входит  ведение  государственного  кадастрового  учета  земельных  участков,  в  настоящее  время  является  Федеральное  Государственное  бюджетное  учреждение  Федеральная  кадастровая  палата  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии.  Помимо  ведения  государственного  кадастра  земельных  участков  указанная  служба  также  осуществляет  следующие  основные  виды  деятельности:

·     ведение  государственного  кадастра  недвижимости;

·     государственный  кадастровый  учет  недвижимого  имущества;

·     предоставление  сведений,  внесенных  в  государственный  кадастр  недвижимости;

·  определение  кадастровой  стоимости  вновь  учтенных  объектов  недвижимости  и  объектов  недвижимости,  в  отношении  которых  произошло  изменение  их  количественных  и  (или)  качественных  характеристик;

·     прием  документов  для  проведения  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  и  выдачу  документов  по  результатам  исполнения  указанной  государственной  услуги;

·     прием  документов  для  предоставления  сведений,  содержащихся  в  Едином  государственном  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним,  и  выдачу  документов  по  результатам  исполнения  указанной  государственной  услуги;

·     осуществление  кадастрового  деления  территории  Российской  Федерации  на  кадастровые  районы  и  кадастровые  кварталы;

·     предоставление  сведений,  содержащихся  в  Едином  государственном  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  [3].

Итоговым  документом,  подтверждающим  проведение  кадастрового  учета  конкретного  земельного  участка,  является  кадастровый  паспорт  земельного  участка,  содержащая  графические  и  текстовые  формы  воспроизведения  сведений,  содержащихся  в  государственном  кадастре  объектов  недвижимости,  а  именно:  кадастровый  номер  земельного  участка;  адрес  земельного  участка;  площадь  участка;  категория  земель  и  разрешенное  использование  земельного  участка;  описание  границ  участка  и  их  отдельных  частей;  качественные  характеристики  участка;  наличие  на  земельном  участке  объектов  недвижимого  имущества  (зданий,  строений,  сооружений);  зарегистрированные  вещные  права  на  земельный  участок;  ограничения  (обременения)  прав  на  земельный  участок,  зарегистрированные  в  установленном  порядке  [4].

Каждый  земельный  участок,  сведения  о  котором  внесены  в  государственный  кадастр  недвижимости,  имеет  не  повторяющийся  во  времени  и  на  территории  Российской  Федерации  государственный  учетный  номер  (кадастровый  номер).  В  целях  присвоения  объектам  недвижимости  кадастровых  номеров  орган  кадастрового  учета  осуществляет  кадастровое  деление  территории  Российской  Федерации  на  кадастровые  округа,  кадастровые  районы  и  кадастровые  кварталы.  При  установлении  или  изменении  единиц  кадастрового  деления  территории  Российской  Федерации  соответствующие  сведения  вносятся  в  государственный  кадастр  недвижимости  на  основании  правовых  актов  органа  кадастрового  учета.

Порядок  кадастрового  деления  территории  Российской  Федерации,  а  также  порядок  присвоения  объектам  недвижимости  кадастровых  номеров  устанавливается  органом  нормативно-правового  регулирования  в  сфере  кадастровых  отношений  в  соответствии  с  Правилами  кадастрового  деления  территории  Российской  Федерации  [5]  и  Правилами  присвоения  кадастровых  номеров  земельным  участкам  [5].

Земельное  законодательство  не  обязывает  проводить  мероприятия  по  межеванию  земельного  участка,  а  только  лишь  присвоить  кадастровый  номер.  В  связи  с  этим  нередко  возникает  проблема,  связанная  с  определением  места  расположения  земельного  участка  по  факту.  При  продаже  (или  иной  смене  собственника)  земельного  участка  его  границы  не  были  приведены  в  соответствие  с  земельным  законодательством.  Новый  владелец  может  и  не  знать  в  каких  границах  располагается  купленный  им  земельный  участок.  Данный  факт  влечет  за  собой  множество  нежелательных  последствий.

При  постановке  на  кадастровый  учет  новым  владельцем,  нередко  возникают  спорные  вопросы  со  смежными  землевладельцами,  так  как  при  проведении  кадастровых  работ  и  последующем  перенесении  результатов  работ  в  бумажный  вариант  возможны  наложения  на  границы  смежных  земельных  участков.  В  связи,  с  чем  владельцам  смежных  участков  при  постановке  на  кадастровый  учет  и  проведении  межевания  придется  доказывать  в  суде  не  правомерность  данных  действий,  а  обязанность  по  «перепривязке»,  то  есть  изменению  границ  в  кадастровом  паспорте  земельного  участка  возлагается  на  нового  владельца  земельного  участка,  который  в  свою  очередь  приобрел  лишь  кадастровый  номер,  а  не  поставленный  на  кадастровый  учет  в  соответствии  с  земельным  законодательством  земельный  участок. 

В  связи  с  этим  одним  из  очевидных  способов  выхода  из  данной  ситуации  является  постановка  на  кадастровый  учет  земельного  участка  с  обязательным  проведением  мероприятий  по  межеванию  земельного  участка,  то  есть  определению  границ  земельного  участка,  с  установкой  межевых  знаков.

Представляется,  что  постановка  на  кадастровый  учет  земельного  участка  в  целом  для  государства  имеет  несомненно  важное  значение,  так  как  все  еще  определенная  доля  владельцев  земельных  участков  имеют  документы  на  право  собственности  датированные  1991—1997  годами,  кадастровый  номер  земельному  участку  не  присваивался  (а  лишь  условный),  что  не  давало  в  должной  мере  взимать  налоги  и  определять  кадастровую  стоимость  земельных  участков,  так  как  при  определении  кадастровой  стоимости  уточняется  количество  земельных  участков  в  определенном  кадастровом  квартале.  Но,  тем  не  менее,  данный  факт  уменьшит  количество  обращений  в  суды  для  разбирательства  по  вопросам  определения  границ  земельных  участков  [7,  c.  175].  Кроме  того,  планируемое  введение  нового  налога  на  недвижимость  основано  на  данных  кадастрового  учета,  размерах,  границах,  и  кадастровой  стоимости,  параметры  которой  также  вызывают  немало  разногласий  с  органами  власти.

Список  литературы:

1. Земельный  кодекс  Российской  Федерации  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации,  08.04.2013,  №  14,  ст.  1663.
2. Приказ  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии  от  01.09.2011  №  П/331  ««О  переименовании  федерального  бюджетное  учреждения  «Кадастровая  палата»  по  Москве  в  федеральное  государственное  бюджетное  учреждение  «Федеральная  кадастровая  палата  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии»//  документ  не  опубликован//  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.  (Дата  обращения  04.07.13).
3. Приказ  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии  от  24.01.2013  №  П/15  «О  внесении  изменений  в  Устав  федерального  государственного  бюджетного  учреждения  «Федеральная  кадастровая  палата  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии»//  документ  не  опубликован  //  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.  (Дата  обращения  04.07.13).
4. Приказ  Министерства  экономического  развития  России  от  28.12.2012  №  831  «Об  утверждении  форм  кадастровых  паспортов  здания,  сооружения,  объекта  незавершенного  строительства,  помещения,  земельного  участка,  кадастровых  выписок  о  земельном  участке,  о  здании,  сооружении,  объекте  незавершенного  строительства  и  кадастрового  плана  территории»//  «Российская  газета»,  №  112,  28.05.2013.
5. Приказ  Министерства  экономического  развития  России  от  04.04.2011  №  144  «Об  утверждении  Порядка  кадастрового  деления  территории  Российской  Федерации  и  Порядка  присвоения  объектам  недвижимости  кадастровых  номеров»  //  «Российская  газета»,  №  107,  20.05.2011.
6. Федеральный  Закон  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  от  24.07.2007  №  221  //  Собрание  законодательства  Российской  Федерации,  30.07.2007,  №  31,  ст.  4017.
7. Федорова  И.А.  Инновации  в  системе  предоставления  государственных  услуг:  регистрация  прав  на  недвижимое  имущество.  //  Сборник  материалов  II  МНПК  «Социально-экономическое  развитие  регионов  России».  МЭСИ,  2012.