К  ВОПРОСУ  О  ПРАВОВОМ  СТАТУСЕ  ЕДИНОГО  НЕДВИЖИМОГО  КОМПЛЕКСА  В  СОВРЕМЕННОМ  РОССИЙСКОМ  ГРАЖДАНСКОМ  ПРАВЕ:  ОСНОВНЫЕ  ПРОБЛЕМЫ  ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ  И  ТЕНДЕНЦИИ  СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Никольский  Владимир  Алексеевич

канд.  юрид.  наук,  доцент  кафедры  Гражданского  права  Московского  государственного  университета  экономики,  статистики  и  информатики  (МЭСИ),  РФ,  г.  Москва

E-mail:  VNikolskiy@mesi.ru

THE  QUESTION  OF  THE  LEGAL  STATUS  OF  REAL  ESTATE  COMPLEX  IN  MODERN  RUSSIAN  CIVIL  LAW:  MAJOR  ISSUES  AND  TRENDS  OF  IMPROVING  LEGISLATION

Nikolskiy  Vladimir

Ph.D.,  Associate  Professor  of  Civil  Law  in  Moscow  State  University  of  Economics,  Statistics  and  Informatics  (MESI),  Russia  Moscow

АННОТАЦИЯ

Проанализирован  новый  вид  неделимых  объектов  недвижимого  имущества  в  российском  гражданском  праве  —  «единый  недвижимый  комплекс»,  особенности  кадастрового  учета  и  государственной  регистрации  прав  на  единые  недвижимые  комплексы  в  рамках  действующего  законодательства,  а  также  проанализированы  имеющиеся  законодательные  инициативы  в  данной  области  и  ожидаемый  эффект  от  их  реализации.

ABSTRACT

It  was  analyzed  the  new  kind  of  indivisible  things  as  real  estate  objects  in  the  Russian  civil  law  —  «real  estate  complex»,  the  features  of  cadastre  and  state  registration  of  rights  to  real  estate  complexes  under  the  current  legislation,  as  well  as  was  analyzed  the  available  legislative  initiatives  in  this  area  and  the  expected  influence  of  their  implementation.

Ключевые  слова:  гражданское  право;  единый  недвижимый  комплекс;  недвижимое  имущество;  недвижимость;  неделимая  вещь;  сложная  вещь.

Keywords:  civil  law;  real  estate  complex;  real  estate;  immovable;  indivisible  thing;  composite  thing.

С  началом  формирования  в  Российской  Федерации  свободного  рынка  товаров  (работ,  услуг)  возникла  необходимость  в  дополнительной  защите  прав  собственников  недвижимого  имущества  и  участников  различных  сделок  с  недвижимостью.  Основой  правового  регулирования  оборота  недвижимости  в  качестве  самостоятельного  объекта  гражданских  прав  явилось  принятие  30  ноября  1994  г.  первой  части  Гражданского  кодекса  РФ  (далее  —  «ГК  РФ»)  [1],  которая  закрепила  общие  положения  о  статусе  недвижимости  и  ее  обороте.

По  мере  развития  экономики  Российской  Федерации  увеличивались  объемы  приватизации  и  оборот  недвижимого  имущества,  а  соответственно  и  количество  правонарушений  в  данной  области.  С  целью  стабилизации  гражданского  оборота  было  принято  значительное  число  федеральных  законов  и  подзаконных  правовых  актов,  направленных  на  регулирование  соответствующих  правоотношений,  опосредующих  статику  и  динамику  имущественных  отношений  в  части  недвижимого  имущества:  права  собственности  и  иных  вещных  прав  на  недвижимое  имущество,  а  также  сделок  с  ним.  Естественно  данный  процесс  затронул  и  государственную  регистрацию  недвижимости  и  сделок  с  ней.  Однако  в  ряде  случаев  принятые  правовые  акты  противоречили  ГК  РФ  и  друг  другу,  содержали  правовые  пробелы  и  непродуманные  юридические  конструкции.

Ряд  проблемных  вопросов  в  данной  области,  еще  отмеченных  в  Концепции  развития  гражданского  законодательства  Российской  Федерации  (в  частности,  проблема  правового  статуса  особого  объекта  недвижимого  имущества  —  технологического  имущественного  комплекса  недвижимости)  [2],  нашел  свое  решение  в  рамках  осуществляемого  в  настоящее  время  реформирования  гражданского  законодательства.  С  01.10.2013  вступили  в  силу  изменения,  внесенные  в  ГК  РФ  федеральным  законом  от  02.07.2013  №  142-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  подраздел  3  раздела  I  части  первой  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации»  [5].  Данным  нормативным  правовым  актом  внесены  существенные  изменения  в  классификацию  вещей  как  объектов  гражданских  прав:  обновлены  понятия  «неделимые  вещи»  (ст.  133  ГК  РФ)  и  «сложная  вещь»  (ст.  134  ГК  РФ)  и  введен  новый  вид  объектов  недвижимого  имущества  —  «единый  недвижимый  комплекс»  (ст.  133.1  ГК  РФ),  к  которому  применяются  правила  о  неделимых  вещах.

В  то  же  время,  само  по  себе  наличие  в  ГК  РФ  нового  вида  объектов  недвижимости  —  единый  недвижимый  комплекс  не  предполагает  возможность  на  практике  образования  подобных  объектов  недвижимого  имущества,  осуществления  их  кадастрового  учета  и  государственной  регистрации  прав  на  них,  так  как  действующие  нормативные  правовые  акты  в  области  кадастрового  учета  объектов  недвижимости  и  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним,  а  также  иные  нормативные  правовые  акты  в  данной  области  не  были  приведены  в  соответствие  с  внесенными  в  ГК  РФ  изменениями.  В  частности,  непосредственное  упоминание  о  едином  недвижимом  комплексе,  а  равно  какие-либо  конкретизирующие  его  правовой  статус  нормы  отсутствуют  как  в  Федеральном  законе  от  21.07.1997  №  122-ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  [6]  (далее  —  «Федеральный  закон  «О  государственной  регистрации»),  так  и  в  Федеральном  законе  от  24.07.2007  №  221-ФЗ  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  (далее  —  «Федеральный  закон  «О  ГКН»»)  [7].

Более  того,  в  сферу  регулирования  вышеуказанных  нормативных  актов  попадают  только  определенные  виды  объектов  недвижимости:

1. в  отношении  Федерального  закона  «О  ГКН»  —  это  земельные  участки,  здания,  сооружения,  помещения  и  объекты  незавершенного  строительства  (ч.  5  ст.  1  Федерального  закона  «О  ГКН»)  [7];

2. в  отношении  Федерального  закона  «О  государственной  регистрации»  —  это  земельные  участки,  участки  недр  и  все  объекты,  которые  связаны  с  землей  так,  что  их  перемещение  без  несоразмерного  ущерба  их  назначению  невозможно,  в  том  числе  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые  помещения,  предприятия  как  имущественные  комплексы  (3  абзац  ст.  1  Федерального  закона  «О  государственной  регистрации»  [6]).

В  связи  с  этим  представляется  весьма  затруднительным  в  рамках  существующих  формализованных  бюрократических  процедур  получить  на  участвующие  в  обороте  как  единый  объект  недвижимые  вещи  кадастровый  паспорт,  который  будет  содержать  в  качестве  вида  объекта  недвижимого  имущества  «единый  недвижимый  комплекс»,  т.  е.  кадастровый  учет  единого  недвижимого  комплекса  в  виде  самостоятельного  объекта  в  настоящее  время  невозможен.  Однако,  Федеральный  закон  «О  государственной  регистрации»  предусматривает  открытый  перечень  недвижимого  имущества,  права  на  которое  подлежат  государственной  регистрации,  а  соответственно  гипотетическая  возможность  регистрации  права  собственности  на  единый  недвижимый  комплекс  не  исключается.

Вышеуказанная  правовая  коллизия  получила  официальное  толкование  в  письме  Росреестра  от  05.03.2014  №  14-исх/02410-ГЕ/14  «Об  оформлении  прав  на  единый  недвижимый  комплекс»  [3].  Сформулированная  Росреестром  позиция  предусматривает,  что  правообладатель  объектов  недвижимости,  права  на  которые  зарегистрированы  в  Едином  государственном  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  (далее  —  «ЕГРП»),  вправе  объединить  данные  объекты  в  единый  недвижимый  комплекс.  При  этом,  заявитель  должен  определить  состав  единого  недвижимого  комплекса  (объекты,  подлежащие  включению  в  единый  недвижимый  комплекс),  указав  на  это  в  заявлении  о  государственной  регистрации  прав.  Если,  соответствующая  информация  не  может  быть  получена  из  других  источников,  то  в  заявлении  о  государственной  регистрации  прав  следует  отразить  иные  сведения,  характеризующие  единый  недвижимый  комплекс,  в  том  числе  в  случаях,  если  единый  недвижимый  комплекс  является  таковым,  поскольку  совокупность  составляющих  его  объединенных  единым  назначением  зданий,  сооружений  и  иных  вещей  неразрывно  связана  технологически,  —  сведения  о  содержании  такой  технологической  связи.

Таким  образом  Росреестр  сможет  осуществлять  государственную  регистрацию  прав  на  единый  недвижимый  комплекс.  Что  же  касается  невозможности  получения  кадастрового  паспорта  на  единый  недвижимый  комплекс,  то  согласно  позиции  Россреестра  это  не  препятствует  государственной  регистрации  прав  на  единый  недвижимый  комплекс:  для  государственной  регистрации  права  на  единый  недвижимый  комплекс  достаточно,  чтобы  сведения  о  входящих  в  его  состав  объектах  недвижимости  содержались  в  государственном  кадастре  недвижимости  (были  учтены  в  качестве  одного  объекта  недвижимого  имущества,  например,  линейного  сооружения,  или  учтены  все  вещи,  являющиеся  объектами  недвижимости,  составляющими  данный  единый  недвижимый  комплекс).

Тем  не  менее,  в  настоящее  время  остается  открытым  вопрос  правового  статуса  ранее  внесенных  в  ЕГРП  сооружений,  участвующих  в  обороте  как  единый  объект  (например,  комплексы  автозаправочных  станций,  нефтебазы  и  т.п.  объекты).  Последние  разъяснения  Росреестра  предполагали  осуществление  кадастрового  учета  данных  объектов  как  сложных  вещей  с  оформлением  единого  кадастрового  паспорта  и  государственную  регистрацию  прав  как  на  один  объект  с  оформлением  одного  свидетельства  о  государственной  регистрации  права  собственности.  Указанные  сооружения,  если  они  расположены  на  одном  земельном  участке  формально  попадают  под  определение  единого  недвижимого  комплекса  в  соответствии  со  ст.  133.1  ГК  РФ.  Тем  не  менее,  так  как  эти  объекты  уже  учтены  в  государственном  кадастре  недвижимости  как  сооружения  и  этот  вид  недвижимого  имущества  внесен  в  ЕГРП,  то  представляется,  что  данные  объекты  автоматически  не  могут  (и  не  должны)  получить  статус  единого  недвижимого  комплекса.  Указанный  статус  может  быть  предоставлен  таким  объектам  только  по  заявлению  правообладателя.

Итак,  в  настоящее  время  недвижимые  вещи,  участвующие  в  обороте  как  единый  объект,  могут  являться  как  сложными  вещами,  так  и  единым  недвижимым  комплексом.  При  этом  основное  отличие  состоит  в  том,  что  сложная  вещь  —  это  несколько  различных  вещей,  а  к  единому  недвижимому  комплексу  применяется  исключительно  правовой  режим  неделимой  вещи.  Указанное  обстоятельство,  при  объединении  вещей  в  единый  недвижимый  комплекс,  не  позволит  в  дальнейшем  осуществить  раздел  данного  единого  объекта  на  самостоятельные  объекты  недвижимости.  Таким  образом,  существующее  в  настоящее  время  правовое  регулирование  в  данной  области  общественных  отношений  позволяет  правообладателю  сделать  выбор  в  отношении  правового  режима  недвижимых  вещей,  участвующих  в  обороте  как  единый  объект.

Однако  необходимо  отметить,  что  Минэкономразвития  России  разработан  Проект  федерального  закона  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество»,  который  предполагает  замену  единым  нормативным  правовым  актом  действующих  Федерального  закона  «О  ГКН»  и  Федерального  закона  «О  государственной  регистрации»  [4].  (в  соответствии  с  данными  Единого  портала  для  размещения  информации  о  разработке  федеральными  органами  исполнительной  власти  проектов  нормативных  правовых  актов  и  результатов  их  общественного  обсуждения  идентификационный  номер  проекта:  00/03-12528/02-14/12-13-4).  Данный  проект  в  настоящее  время  проходит  антикоррупционную  экспертизу,  а  соответственно  его  текст  может  еще  существенно  измениться.  Тем  не  менее,  содержание  данного  документа  позволяет  оценить  имеющиеся  тенденции  в  правовом  регулировании  единых  недвижимых  комплексов.

Вышеуказанным  проектом  (п.  5  ст.  1)  предусмотрено,  что  кадастровый  учет  и  (или)  регистрация  прав  осуществляются  в  отношении  земельных  участков,  зданий,  части  здания,  сооружений,  помещений,  объектов  незавершенного  строительств,  единых  недвижимых  комплексов,  предприятий  как  имущественных  комплексов.  При  этом,  в  соответствии  со  ст.  45  данного  проекта  кадастровый  учет  и  регистрация  права  собственности  в  Едином  государственном  реестре  недвижимости  (далее  —  «ЕГРН»)  на  единый  недвижимый  комплекс  осуществляется:

1.  в  связи  с  завершением  строительства  объектов  недвижимости,  если  в  соответствии  с  проектной  документацией  предусмотрена  эксплуатация  таких  объектов  как  единого  недвижимого  комплекса;

2.  в  связи  с  объединением  нескольких  объектов  недвижимости,  кадастровый  учет  которых  осуществлен  в  ЕГРН  и  права  на  которые  зарегистрированы  в  ЕГРН,  в  единый  недвижимой  комплекс  по  заявлению  их  собственника  [4].

Учитывая  вышеизложенное,  в  ближайшее  время  может  быть  создано  правовое  поле  для  учета  и  государственной  регистрации  прав  на  единые  недвижимые  комплексы.  При  этом,  правообладатель  вновь  создаваемых  объектов  недвижимого  имущества,  которые  могут  участвовать  в  обороте  как  единый  объект,  получит  право  выбора:  либо  сразу  объединять  их  в  единый  недвижимый  комплекс,  либо  учитывать  и  регистрировать  права  на  данные  объекты  как  самостоятельные  объекты  гражданских  прав,  но,  при  наличии  последующей  необходимости,  впоследствии  объединить  их  в  единый  недвижимый  комплекс.

Однако  законопроект  не  содержит  норм,  относительно  правового  статуса  уже  внесенных  в  ЕГРП  (в  будущем  —  ЕГРН)  сооружений,  участвующих  в  обороте  как  единый  объект  и  учтенных  как  сложная  недвижимая  вещь.  Анализ  проекта  показывает,  что  указанные  сооружения  будут  внесены  в  ЕГРН  так  же,  как  они  в  настоящее  время  внесены  в  ЕГРП.  Соответственно,  представляется,  что  данные  объекты  смогут  получить  статус  единого  недвижимого  комплекса,  как  и  в  настоящее  время,  только  по  заявлению  правообладателя.  В  то  же  время,  в  отношении  вновь  создаваемых  объектов  законодательно  будет  исключена  возможность  учета  и  регистрации  прав  на  недвижимые  вещи,  участвующие  в  обороте  как  единый  объект,  с  установлением  правового  режима  сложной  вещи.

Список  литературы:

1. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации  (часть  первая)  от  30.11.1994  №  51-ФЗ  (с  изменениями  на  02.11.2013).  Первоначальный  текст  документа  опубликован  в  Собрании  законодательства  РФ,  05.12.1994,  №  32,  ст.  3301.  //  СПС  «Консультант  Плюс»  (дата  обращения  21.04.2014).
2.  Концепция  развития  гражданского  законодательства  Российской  Федерации  (одобрена  решением  Совета  при  Президенте  РФ  по  кодификации  и  совершенствованию  гражданского  законодательства  от  07.10.2009)  //  Вестник  ВАС  РФ,  №  11,  ноябрь,  2009.
3. Письмо  Росреестра  от  05.03.2014  №  14-исх/02410-ГЕ/14  «Об  оформлении  прав  на  единый  недвижимый  комплекс»  //  СПС  «Консультант  Плюс»  (дата  обращения  21.04.2014).
4. Проект  федерального  закона  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество»  //  Единый  портал  для  размещения  информации  о  разработке  федеральными  органами  исполнительной  власти  проектов  нормативных  правовых  актов  и  результатов  их  общественного  обсуждения  —  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://regulation.gov.ru/project/12528.html?point=view_project&stage=2&stage_id=9105  (дата  обращения  21.04.2014).
5. Федеральный  закон  от  02.07.2013  №  142-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  подраздел  3  раздела  I  части  первой  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации»  //  Официальный  интернет-портал  правовой  информации  http://www.pravo.gov.ru,  03.07.2013.
6. Федеральный  закон  от  21.07.1997  №  122-ФЗ  «О  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  (с  изменениями  на  12.03.2014).  Первоначальный  текст  документа  опубликован  в  Собрании  законодательства  РФ,  28.07.1997,  №  30,  ст.  3594.  //  СПС  «Консультант  Плюс»  (дата  обращения  21.04.2014).
7. Федеральный  закон  от  24.07.2007  №  221-ФЗ  «О  государственном  кадастре  недвижимости»  (с  изменениями  на  23.07.2013).  Первоначальный  текст  документа  опубликован  в  Собрании  законодательства  РФ,  30.07.2007,  №  31,  ст.  4017.  //  СПС  «Консультант  Плюс»  (дата  обращения  21.04.2014).