ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Несмотря на наличие законодательного регулирования в сфере участия в долевом строительстве, все также сохраняются риски при заключении такого рода договоров. Данные риски можно классифи­цировать следующим образом:

1.  Невыполнение условия, касающегося сроков завершения строительства объекта недвижимости и сдачи его в эксплуатацию. Такое нарушение существенного условия может быть связано с тем, что:

• застройщик в свою очередь, не имел источников должного финансирования, в необходимом количестве средств для завершения планируемого строительства объекта недвижимости, в частности много­квартирного дома и благоустройства окружающей его территории.
• имело место нецелевое использование денежных средств дольщиков, самим застройщиком, осуществляющим строительство.
• подрядчики, нанятые застройщиком, не выполнили порученные им обязательства, посредством чего возникает конфликт и задержка, поскольку поиск новых подрядчиков для продолжения строительства, требует дополнительных временных затрат.
• подрядчики, не имели возможности выполнять свои обяза­тельства, поскольку застройщик производил оплату за их работу, выделенными квартирами, в свою очередь приобретенные в собствен­ность квартиры не реализовывались в следствии понижения количества продаж на рынке недвижимости.

2.  Доплата. В редких случаях может иметь место доплата непредусмотренная условиями договора. Такого рода вопросы возникают в следствие того, что в договоре бывает не прописано, что входит в цену квадратного метра. Либо застройщики и вовсе могут требовать доплаты, которая никаким образом не связана с строительством объекта долевого строительства.

3.  Расторжение договора. В случае расторжения договора по инициативе дольщика, в следствии, например, невыполнения застрой­щиком обязательств по договору, дольщик кроме уплаченной по договору суммы, получает компенсацию, размеры которой существенно меньше, чем сумма, на которую возросла цена недвижимости за время участия в строительстве. Таким образом дольщик теряет средства, а застройщику же наоборот выгодно вернуть средства, которыми он почти беспроцентно пользовался, а оставленное за собой имущество, реализовать другому дольщику на более выгодных для себя условиях. Поэтому при предъявлении претензии дольщика к застройщику, по поводу качества, сроков осуществления строительства и ввода в эксплуатацию, конечной цены приобретаемого имущества, у застрой­щика может появиться желание расторгнуть договор. Важно отметит что в застойное время, ни одной из сторон не будет выгодно прекращать такого рода отношения, но во время стабильности рынка недвижимости, такая ситуация более чем вероятна.

Также при расторжении договора по требованию дольщика, возврат им средств, уплаченных по договору и компенсации за пользование застройщиком денежными средствами дольщика, негативно скажутся на остальных, оставшихся у застройщика дольщиков, поскольку будет иметь место удорожание строительства из-за возврата средств дольщиками, бремя которого распределится между оставшимися, теми кто не вернул свои средства. Кроме этого может возникнуть гонка по возврату дольщиками своих средств, потому что те, кто не вовремя потребовал свои средства обратно, потерпят большие убытки, поскольку застройщик будет повышать цены на строительство из-за угроз срыва этого строительства.

Одной из сложностей договора долевого участия в строительстве, является регистрация такого договора. Регистрации проводится по заявлению обоих сторон, но если застройщик отказывается от такой регистрации, то посредством судопроизводства можно зарегистрировать такую сделку по решению суда, исходя из требования дольщика.

В регистрации договора долевого участия в строительстве может быть отказано, если:

• на данное помещение, уже зарегистрирован иной договор участия в долевом строительстве, с другим дольщиком.
• у застройщика отсутствует, либо он не предоставил договор страхования ответственности.
• застройщик не имел права заключить договор участия в долевом строительстве.

При этом присутствует пробел, позволяющий недобросовестному застройщику злоупотреблять своими правами. Исходя из законо­дательства, Росреестр не может требовать от участника долевого строительства доказательств, в данном случае у застройщика, доказа­тельства, свидетельствующие об подтверждении наличия задолженности, либо оплаты такой задолженности. В таком случае недобросовестный застройщик может расторгнуть договор с дольщиком, у которого все оплачено. В свою очередь Россреестр может затянуть отправку уведомления о подаче заиления, об исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, записи о регистрации договора участия в долевом строительстве. В таком случае, дольщик окажется в той ситуации, что не сможет должным образом и вовремя отреагировать, на неправомерные действия застройщика. Договор может быть расторгнут, что инициирует долгое судопроизводство.

Строительная организация, будучи своеобразным строительным агентом, должна согласовывать проект и смету строительства непосред­ственно с самим дольщиком. Только в этом случае, застройщик будет иметь право заключать договора с подрядчиками и заказывать необходимые для осуществления строительства строй материалы, за счет заказчика – дольщика и включать их в согласованную стоимость. В любом ином случае, строительная организация в лице застройщика имеет право трать средства на цели несогласованные с дольщиком, только из своей личной прибыли. Все средства иль пользуемые застройщиком без согласования и поручения агента, могут расцениваться налоговым органом как личные средства, облагать такие средства штрафами, взыскивать пени за сокрытие налога на прибыль.

Застройщик, передавая по акту, либо без акта, долевое имущество, а именно жилые помещения на праве собственности участникам такого долевого строительства - дольщикам, в разрыве от прав собственности на общее имущество многоквартирного дома, согласно проектно-сметной документации недвижимости, может оставить за собой право собственности на общее имущество и организовать за свой счет управление содержанием и эксплуатацией общего имущества частных домовладельцев.

Если строительная организация передала на баланс мятной власти общее имущество и права на правление им, то вследствие иска любого из собственников домовладельцев такого рода акт может быть пригнан ниточным и будет отменен. В данного рода судопроизводстве, суд будет руководствоваться Жилищным кодексом Российской Федерации. Исходя из положений кодекса, управлять жилищным имуществом вправе лишь сами собственники этого имущества и только после регистрации кондоминиума. Строительная организация не может выступать в роли домовладельца и не должна регистрировать кондоминиум, но в таком случае, обязана создать товарищество собственников жилья. Для решения такого рода проблемы, имеет место предварительная организация граждан и создание ими жилищно-строительного кооператива, который станет собственником кондоминиума и обеспечит существование простого и эффективного механизма эксплуатации жилого дома после строительства. Без создания жилищно-строительного кооператива и после ухода строительной организации застройщика со строительной площадки, все общее имущество в многоквартирном доме окажется бесхозным и должно быть передано собственниками помещений, специальным организациям – управляющим компаниям.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви­жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.07.2017) // «Собрание законодатель­ства РФ», 03.01.2005. - №1. - Ч. 1. - Ст. 40.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Касьянова Г. Долевое строительство: новые правила. – М: Издательство «АБАК», 2017. – 216 с.
4. Петрухин М. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования. – М: Издательство «Инфотропик Медиа», 2012. – 208 с.