СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ РОССИЙСКИХ УСЛОВИЯХ

THE STATE OF THE MORTGAGE MARKET IN MODERN RUSSIAN CONDITIONS

Veronika Gubareva

2nd year undergraduate student, Department of Sberbank of the Russian Federation, Institute of Economics of Management and Environmental Management, Siberian Federal University,

Russia, Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются проблемы рынка ипотеки для экономики нашей страны. Показана динамика развития ипотечного кредитования, факторы, влияющие на количество ипотечных договоров. Роль процентной ставки дается с учетом пандемия COVID-19, которая негативно сказалась на развитии рынка ипотеки в России.

ABSTRACT

The article analyzes the problems of the mortgage market for the economy of our country. The following aspects are considered in the article: the dynamics of the development of mortgage lending and factors affecting the number of mortgage agreements. Interest rate role reflected in accordance with COVID-19 pandemic, which negatively affected the development of the mortgage market in Russia.

Ключевые слова: рынок ипотечного кредитования, ипотека, недвижимость, кризис, ипотечный кредит.

Keywords: mortgage market, mortgage, real estate, crisis, mortgage loan.

Практика показывает, что ипотечный кредит является формой личного финансирования, при котором недвижимость используется в качестве залога для обеспечения возврата кредита. Финансовое обязательство подтверждается ипотечной записью. Владелец имущества, который часто выступает в качестве должника, является залогодателем, а кредитор, который получает проценты по собственности, является залогодержателем. Если ипотека остается неоплаченной, залогодержателю предоставляется право обратить взыскание на заложенное имущество. В нашей стране ипотечный кредит является синонимом получения кредита на покупку жилья, под залог приобретаемой недвижимости.

На сегодняшний день более половины всех сделок с недвижимостью происходят при помощи ипотеки [10]. При этом, стоит учитывать, что многие продавцы в дальнейшем тратят деньги на улучшение жилищных условий. Таким образом, без ипотеки не только не состоялась бы первая сделка, где фигурируют заемные средства, но также не была бы заключена вторая сделка, где продавец тратит деньги, полученные от покупателя-заемщика, а, значит, рынок ипотечного кредитования фактически поддерживает рынок недвижимости. В свою очередь рынок недвижимости, особенно рынок жилья, тесно связан с потребительским рынком в целом. Вот лишь некоторые примеры: когда цены на жилье растут, люди, вложившие в жилье, в качестве инвестиций могут поднять арендную плату, тем самым увеличив свои доходы. Это позволяет им тратить лишние средства, приобретая дополнительные предметы обихода, покупая бытовые услуги и т.д. Существенная часть жилья покупается в ипотеку, и, если множество людей берут займы, а после оказываются неспособны их гасить, это может спровоцировать кризис банковской системы, какой мы могли наблюдать в США в 2008 г. Строительство новой недвижимости может способствовать развитию региона, что приведет к увеличению деловой активности, развитию инфраструктуры и т.д. Даже купля-продажа недвижимости хотя прямо не влияет на ВВП, но за счёт сопутствующих расходов (услуги риелтора, нотариуса, юриста) все также приносит пользу экономике.

Не случайно Н.В. Тарасова отмечает, что «государственная поддержка ипотеки является предпосылкой достижения реального экономического роста в стране». [7]

За период с 2011 г. по 2019 гг. ипотечный рынок России продемонстрировал бурный рост, увеличившись по количеству сделок в 2,45 раза, а по сумме выданных кредитов в 4 раза (Рис. 1).

Рисунок 1. Динамика рынка ипотечного кредитования за 2011-2019 гг.

Причем любопытно, что период с 2011 по 2014 гг., на котором зафиксирован рост рынка в 1,95 раз по количеству сделок и в 2,5 раза по сумме объему выданных средств, сопровождался и ростом ипотечных ставок. Так средневзвешенная ставка выросла с 11,9% в 2011 г. до 12,45% в 2014 г. Очевидно, покупательская способность населения позволяла им заключать подобные договоры даже при повышении ставки. Тенденция на увеличение ставок продолжилась и в 2015 г., однако, в этом же году происходит резкое снижение объема рынка ипотечного кредитования. И уже в 2016 г. ставки снижаются, а рост количества договоров ипотеки возобновляется.

Таким образом, можно предположить, что дальнейший рост рынка ипотечного кредитования будет обусловлен снижением ставки. Причем, если анализировать 2019 и 2020 гг. по месяцам, можно увидеть, что с января по апрель было зафиксировано увеличение средневзвешенной ставки с 9,87% до 10,56. Однако, уже в мае число займов сократилось, а ставка продолжила снижение и на март 2020 г. составила 8,62% (Рис. 2).

Рисунок 2.Динамика рынка ипотечного кредитования за январь 2019-март 2020

При этом, отметим, что в январе-марте 2020 г. основными драйверами, влияющими на экономическую ситуацию в стране являлись: выход России из сделки ОПЕК+ и последовавшее за этим обрушение цен на нефть, и предложения Президента России В.В. Путина об увеличении доступности ипотеки, в том числе для многодетных семей, а также введении материнского капитала на одного ребенка [5]. Не случайно февраль-март 2020 г. показывали положительную динамику по сравнению с этими же периодами в 2019 г. (Рис. 3).

Рисунок 3.Число выданных ипотек, за период

Бушующая в мире пандемия коронавируса, изначально влияния не оказала на экономическое положение населения нашей страны. Однако, особую тревогу вызывает рост просроченной задолженности по ипотеке, который на 1 апреля 2020 г. составил 74 919 млн рублей [9]. Во-первых, такой вид кредитования обеспечивается залогом, следовательно, при просрочке заемщик лишится жилья, даже если оно единственное для него и его семьи [1]. Это приведет к росту социальной напряженности, падению цен на недвижимость, поскольку при реализации такого жилья его продают на 15-30% дешевле рыночной стоимости.

Несмотря на то, что официальная аналитика ЦБ РФ за апрель-май 2020 г. еще отсутствует многочисленные данные указывают на падение количества ипотечных займов. Так, даже Президент России отметил, что за первую неделю апреля во многих банках резко упало число новых ипотечных кредитов [6], не смотря на предложенные меры поддержки и возможность получить ипотеку под 6,5% годовых.

Сложившимся обстоятельствам можно найти два объяснения:

1. Сама ситуация самоизоляции препятствует поездкам в банк, поиску недвижимости.
2. Введенный режим самоизоляции «подкосил» и без того шаткое экономическое положение населения.

В первом случае, очевидно, проблему можно решить путем развития сервисов, обеспечивающих возможность дистанционного получения услуги. Например, первые шаги по внедрению цифровых технологий делаются и на рынке жилищной ипотеки. Это введение в 2018 г. электронной закладной, запуск «Абсолют банком» цифровой ипотеки. Создавая программное обеспечение, «Абсолют банк» ориентировался, прежде всего, на ожидания партнеров: акцент на скорость и простоту использования ПО. В результате средняя скорость рассмотрения заявки на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки происходит в течение всего двух часов [11]. Кроме того, можно предположить, что после снятия ограничительных мер рынок ипотечного кредитования столкнется с резким увеличением количества сделок, поскольку на рынок выйдут все те, кто имеет материальную возможность получить ипотеку, но не может оформить договор. Отметим, что именно этот вариант ожидает ЦБ РФ [2].

Второй вариант более пессимистичен. Очевидно, даже снятие режима самоизоляции не позволит одномоментно восстановить упавший уровень жизни, в результате, граждане будут отказываться от покупки жилья в ипотеку.

Такт как большинство экспертов считает наиболее вероятным второй вариант, хотелось бы привести аргументы в этом направлении.

Во-первых, ЦБ РФ связывал рост ипотечного кредитования с дальнейшим снижением ставки по ипотеке. Однако, напомним, что ключевая ставка уже 5,5% - на одном из самых низких уровней. При этом, наша страна столкнулась с падением цен на энергоносители, в результате бюджет не просто недополучит денежные средства, но недополучит валюту. Учитывая, что пандемия коронавируса затронула все страны, очевидно правительства будут делать все, чтобы местные инвесторы вкладывались в поддержку и развитие национальных экономик. В совокупности с повышением налогов, девальвацией курса рубля, не вполне определенной внешней политикой и проверкам объективности данных о COVID-19, ждать иностранных инвесторов, которые будут готовы финансировать реальный сектор экономики – не приходиться. По большому счету единственный реальный способ привлечь валютные инвестиции, как представляется, повышение ставки, для привлечения керри-трейдеров. Напомним, именно по такому пути пошел ЦБ РФ в 2015 г., когда керри-трейдеры в 2015 г. обеспечили 70% прирост на рынке российских ОФЗ [8].

 Так как не исключено, что ЦБ РФ вновь применит эту тактику, что может фактически исключит возможность для снижения ставок по ипотеке. Поэтому эксперты ожидают падение цен на недвижимость до 30% к концу 2020 г. Сложно обосновать, насколько такие цифры реальны, но, очевидно, какая-то часть потенциальных заемщиков решит подождать, чтобы приобрести квартиру по более привлекательной цене [3]. Исследователи этого вопроса констатируют, что объем просрочки по ипотеке на рынке строящегося жилья увеличился на 7% против 13% за 2019 г [4]. Очевидно, этот факт также может негативно сказаться на рынке ипотечного кредитования.

Подводя предварительные итоги, отметим, что положительными драйверами рынка ипотечного кредитования по-прежнему будут считаться:

1. Государственная поддержка по обеспечению доступности ипотеки
2. Дальнейшее снижение ипотечной ставки

Однако, негативными факторами будут выступать:

1. Падение уровня доходов населения
2. Рост просроченной задолженности
3. Возможное увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Список литературы:

1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 24.04.2020). [Электронный ресурс] // Консультант Плюс: справочно-правовая система. – Доступ с локального компьютера.
2. Банки.Ру. В Центробанке ожидают роста числа сделок по рефинансированию ипотеки после преодоления пандемии. [Электронный ресурс]. – URL: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10921320 (Дата обращения 18.05.2020)
3. Бекетов А. Обрушение выдачи ипотечных кредитов скажется на стоимости недвижимости в РФ. [Электронный ресурс]. – URL: http://www.ludiipoteki.ru/news/index/section/mortgage/entry/andrey-beketov-o-padenii-rynka-ipoteki-2020/ (Дата обращения 20.05.2020)
4. Росбалт. В России резко сократилось число выданных ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]. – URL: https://www.rosbalt.ru/business/2020/05/26/1845456.html (Дата обращения 20.05.2020)
5. Российская газета. Владимир Путин предложил вкладывать деньги в родителей и детей. [Электронный ресурс]. – URL: https://rg.ru/2020/01/21/vladimir-putin-predlozhil-vkladyvat-dengi-v-roditelej-i-detej.html (дата обращения 21.05.2020)
6. Российская газета. Путин заявил о сокращении числа ипотечных кредитов из-за пандемии. [Электронный ресурс]. – URL: https://rg.ru/2020/04/14/putin-zaiavil-o-sokrashchenii-chisla-ipotechnyh-kreditov-iz-za-pandemii.html (Дата обращения 18.05.2020)
7. Тарасова Н.В. Теневые процессы в Российском ипотечном кредитовании // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2020. №2-2. С. 54-57
8. ФОРБС. Игра на разрушение: почему Банк России поощряет carry trade в России. [Электронный ресурс]. – URL: https://www.forbes.ru/biznes/341743-igra-na-razrushenie-pochemu-bank-rossii-pooshchryaet-carry-trade-v-rossii (Дата обращения 18.05.2020)
9. ЦБ РФ Ипотечное жилищное кредитование. [Электронный ресурс]. – URL: https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/ (дата обращения 21.05.2020)
10. ЦИАН. Число ипотечных сделок выросло почти на 40% за год. [Электронный ресурс]. – URL: https://krasnoyarsk.cian.ru/stati-chislo-ipotechnyh-sdelok-vyroslo-pochti-na-40-za-god-290144/ (дата обращения 21.05.2020)
11. Шишкина Д.А. Современные тенденции и перспективы развития жилищной ипотеки в России // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2019. №3 (77). С. 181-184