АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ТВЕРИ

ANALYSIS OF THE RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET OF TVER CITY

Inna V. Guseva

undergraduate of Engineering and Civil Engineering, Tver State Technical University,

Russia, Tver

Anna V. Kirillova

undergraduate of Engineering and Civil Engineering, Tver State Technical University,

Russia, Tver

АННОТАЦИЯ

В статье анализируется рынок жилой недвижимости города Твери. Рассматривается соотношение жилой недвижимости к коммерческой. Сравниваются цена не объекты недвижимости 2017 года и 2020 года.

ABSTRACT

The article analyzes the residential real estate market of the city of Tver. The ratio of residential to commercial real estate is considered. The price of non-property in 2017 and 2020 is compared.

Ключевые слова: недвижимость; квартира; средняя цена

Keywords: real estate; apartment; average price

Для анализа рынка жилой недвижимости города Твери изучим данные с сайта «Авито» (https://www.avito.ru/tver) по состоянию на 01.06.2020.

1. Определим какой недвижимости больше на рынке.

Вся недвижимость, представленная на рынке Твери – 13061 ед.

Коммерческая недвижимость – 1314 ед.

Жилая недвижимость – 7100 ед.

На основании данных построим диаграмму:

Рисунок 1. Виды недвижимости, представленной на рынке Твери

Из приведенной диаграммы видно, что половину рынка Твери занимают квартиры (жилая недвижимость), а так же к жилой относятся и дома, дачи, коттеджи. 78 % рынка занимает жилая недвижимость. Определим, что больше пользуется популярностью на рынке жилой недвижимости квартиры. Менее популярны комнаты, а процентное соотношение земельных участков, домов, коттеджей и дач почти одинаково. Что так же можно проследить из большого количества появляющихся новостроек. Проведя анализ количества представленных на рынке первичных объектов недвижимости в сравнении со вторичными:

Рисунок 2. Предложение квартир во вторичках и новостройках

Делаем вывод, что большей популярностью на рынке пользуются вторичные объекты недвижимости. [1, с. 432].

 3. Выясним каких именно квартир больше на рынке недвижимости Твери.

Студии – 176 ед.

1 комнатные – 1624 ед.

2 комнатные – 1733 ед.

3 комнатные – 1164 ед.

4 комнатные – 185 ед.

5 комнатные – 36 ед.

Многокомнатные – 11 ед.

Представим эти данные в графическом виде:

Рисунок 3. Квартиры, представленные на рынке жилой недвижимости

Ничтожно малое число квартир (от 5 комнат и больше) в соотношении с квартирами (от 1 до 3 комнат). Количество студий на рынке (3 %) почти равно количеству четырехкомнатных квартир (4 %). Процент предложений однокомнатных квартир почти равен проценту предложений двухкомнатных квартир, но численно двухкомнатных квартир на рынке на 109 ед. больше.

4. В следствии чего для дальнейшего анализа рынка, будем использовать двухкомнатные квартиры, а именно рассмотрим 4 фактора, которые влияют на стоимость этих квартир.

4.1. Самый значимый фактор – местоположение.

Местоположение - положение какого-либо пункта или участка на земной поверхности. Т.к. г. Тверь имеет форму похожую на круглую (овальную), выделим три ценностные зоны: а) центр города (где недвижимость наиболее дорогая, по понятным причинам), б) середина города (где спальные районы смешиваются с развитой инфраструктурой), в) окраина города. [2, c. 368].

Центр: 62 581руб./кв.м. (53515 руб./кв.м. за 2017 год)

Середина города: 48 953 руб./кв.м. (47182 руб./кв.м. за 2017 год)

Окраина города: 49 538 руб./кв.м. (38305 руб./кв.м. за 2017 год)

Строим диаграмму на основании данных с сайта Авито:

Рисунок 4. Удельная цена квартиры в зависимости от местоположения

Таблица 1.

Процентное соотношение цены в зависимости от местоположения

Исходя из диаграммы и процентного представления видно, что самые высокие цена в центре города, цены в середине города меньше на 18 %, окраина города не имеет такого существенного расхождения цены как середина города и центр, где цены меньше на 6 %, чем в середине города и на 24 %, чем в центре города.

При экспертной оценке получились немного другие данные:

Таблица 2.

Процентное соотношение цены в зависимости от местоположения

Исходя из приведенных экспертных данных можно сделать вывод, что на 2017 год стоимости недвижимости в центре и на окраине почти в равной степени отличалась от стоимости в середине города. Но на 2020 год заметно подорожание в цене недвижимости на окраине города. Это может быть так же связано с тем, что активно ведутся комплексные застройки по окраинам города с разных сторон.

4.2. Фактор площади так же не менее важен.

Площадь квартиры – это сумма площадей всех помещений, составляющих квартиру.

В зависимости от площади квартиры разделяют на: однокомнатные, двухкомнатные, трёхкомнатные, четырехкомнатные, пятикомнатные и многокомнатные. Рассмотрим самые распространенные – одно, двух, трех, четырехкомнатные.

1 комната: 52633руб./кв.м. (45149 руб./кв.м. за 2017 год)

2 комнаты: 52206руб./кв.м.(41798 руб./кв.м. за 2017 год)

3 комнаты 45264руб./кв.м. (40222 руб./кв.м. за 2017 год)

4 комнаты 41836руб./кв.м. (37388 руб./кв.м. за 2017 год)

Из обобщённых данных с сайта Авито, получается диаграмма следующего вида:

Рисунок 5. Удельная цена квартиры в зависимости от площади

Из выше приведенной диаграммы и процентного соотношения, можно заметить, что цена кв. м. квартиры выше при меньшей площади. Следовательно, чем меньше площадь, тем больше цена за кв. м., а чем больше площадь, тем меньше цена за кв. м. У двухкомнатных и трехкомнатных квартир цены за кв. м. отличаются на 4 %, а вот цена однокомнатной выше на 19 %, чем четырехкомнатная и на 8 % выше двухкомнатной.  Разница однокомнатной и трехкомнатной составляет 12 %. Разница в цене между двух и трёхкомнатными 4 %, между двухкомнатной и четырехкомнатной составляет 11 %.

4.3. Существенное влияние на цену квартиры оказывает этажность, расположение на верхнем, нижнем, средних этажах.

Этажность — количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

1 этаж: 50907руб./кв.м. (42968 руб./кв.м. за 2017 год)

Средние этажи: 52633руб./кв.м. (45149 руб./кв.м. за 2017 год)

9 этаж: 51021руб./кв.м. (36536 руб./кв.м. за 2017 год)

Полученная диаграмма из данных с сайта:

Рисунок 6. Удельная цена квартиры в зависимоти от этажа

Из данных видно, что наиболее дорогие квартиры на средних этажах (разница 4 % по сравнению с первым этажом и 1 % по сравнению с верхними). Стоимость квартир первого этажа в наибольшей степени отличается от цен на средних этажах, стоимость же верхних этажей примерно приравнена к средним [3, c.104].

Подтверждением верности сделанных выводов служит экспертная оценка фактора этажности:

Таблица 3.

Процентное соотношение цены в зависимости от этажа

4.4. Фактор состояния. Рассмотрим три состояния продаваемых на рынке квартир отличное, хорошее, удовлетворительное.

Удовлетворительное:46019руб./кв.м. (45149 руб./кв.м. за 2017 год)

Хорошее состояние:48953руб./кв.м. (45661 руб./кв.м. за 2017 год)

Отличное состояние:55126руб./кв.м. (46374руб./кв.м. за 2017 год)

Диаграмма на основании данных с Авито:

Рисунок 7. Удельная цена квартиры в зависимоти от состояния

Цены на квартиры в отличном состоянии выше на 13 %, чем цены на квартиры в хорошем состоянии, цены на квартиры в удовлетворительном и хорошем состоянии различаются на 6 %. По экспертной оценки этого фактора получаем следующие показатели:

Таблица 4.

Процентное соотношение цены в зависимости от состояния

5. На основании анализа рынка жилой недвижимости Твери можно сделать следующие выводы:

1. Самая высокая цена на кв. м. квартиры у квартир, находящихся в центре города, расположенных на средних этажах, в отличном состоянии и небольшой площади.

2. Самая низкая цена на кв. м. квартиры у квартир, находящихся на окраине города, расположенных на нижнем этаже, в удовлетворительном состоянии и большой площади.

Список литературы:

1. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2018. - 432 c.
2. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. - М.: Феникс, 2015. - 368 c.
3. Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. - М.: LAP LambertAcademicPublishing, 2015. - 104 c.