ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОЭТАЖНЫХ ПАРКИНГОВ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ РОССИИ

THE INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF BUILDING MULTI-STOREY CAR PARKS IN THE MAJOR CITIES OF RUSSIA

Margarita K. Logacheva

student of the faculty of construction, Voronezh State Technical University,

Russia, Voronezh

Irina A. Shipilova

candidate of Law, Senior Lecturer at the Department of Technology, Organization of Construction, Expertise and Property Management of Voronezh State Technical University,

Russia, Voronezh

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматривается современная проблема строительства паркингов в существующей экономической ситуации, ведь такой тип недвижимости является обязательным атрибутом любого города России. В связи с ужесточением законодательства в сфере автостоянок, возведение многоэтажных надземных паркингов может стать началом доходоприносящего бизнеса. Авторы статьи рассматривают положительные стороны инвестиций в данный вид недвижимости, а также проблемы инвестирования в паркинги и пути их решения для привлечения инвесторов.

ABSTRACT

This article discusses the modern problem of Parking construction in the current economic situation, because this type of real estate is a mandatory attribute of any city in Russia. Due to the tightening of legislation in the field of Parking, the construction of multi-storey above-ground Parking can be the beginning of a profitable business. The authors of the article consider the positive aspects of investing in this type of real estate, as well as the problems of investing in Parking lots and ways to solve them to attract investors.

Ключевые слова: уровень автомобилизации, обеспеченность населения, незаконная парковка, нехватка парковочного пространства, строительство паркингов, паркинг, парковка подземная, парковка наземная, многоуровневый паркинг, инвестиции в недвижимость, выгодность инвестиций.

Keywords: level of motorization, population security, illegal Parking, lack of Parking space, construction of Parking lots, Parking, underground Parking, ground Parking, multi-level Parking, real estate investment, profitability of investment.

Автомобильный парк в стране возрастает с каждым годом, в результате чего растет уровень автомобилизации населения. По данным Russian Automotive Market Research, на 01.01.2020 г., парк легковых автомобилей в России насчитывает 45,15 млн. ед. В среднем в России на 1 тыс. жителей приходится 313 легковых автомобилей [1].

На Рисунке 1 представлены данные общего уровня автомобилизации в России за период 2010-2020 гг. [2].

Рисунок 1. Общий уровень автомобилизации в России за 2010-2020 гг.

По представленным на Рисунке 1 данным, можно утверждать, что количество автомобилей растет в городах России с разным количеством населения. Почти в каждой семье имеется один, а может и два транспортных средства. Конечно, это может говорить о росте благосостояния населения нашей страны, однако данный рост можно наблюдать не у всего населения, так как материальная обеспеченность обладает неравномерным распределением, что является ее важной особенностью.

Что касается автомобильного транспорта: специалистами аналитического агентства «АВТОСТАТ» и издательства «За рулем» с 18 по 20 мая 2018 года (по последним актуальным данным) был проведен опрос населения в режиме онлайн, где принимали участие более 3900 респондентов.

Результаты опроса показали, что более половины семей (51,8%) не имеют автомобиля, в каждой третьей семье (30%) есть машина, а каждая седьмая семья имеет даже два транспортных средства (14,7%). Встречаются в России и семьи, где имеются и несколько автомобилей, но доля таковых значительно ниже: три машины имеются у 2,3% семей, а четырьмя и более транспортными средствами обладают всего лишь 1,2%. В данном опросе были рассмотрены только семейные пары и совместно проживающие граждане. Если рассматривать людей, которые живут одни, то конечно количество автомобилей возрастет, так как приоритет в потребностях у семей и одиноких людей зачастую отличается. Для вторых в приоритете чаще всего стоит обладание автомобилем, нежели покупка недвижимости [2].

Для полноценного и безопасного пользования транспортным средством, помимо условий для технического обслуживания и организации движения, также необходимо соблюдать условия для хранения.

Свободные территории для размещения автомобилей постоянно в дефиците, продолжается борьба властей с незаконными парковками, и в связи с ужесточением законодательства уменьшается количество людей, которые готовы пойти на риск припарковаться в неположенном месте, а, следовательно, и оплачивать штрафы за такую парковку. Из выше сказанного следует, что создание нового парковочного пространства необходимо как никогда [3].

Данная проблема охватывает как объекты для кратковременного хранения автомобилей (территории торговых и развлекательных зон городов), так и объекты для долгосрочного хранения, а именно в ориентированных на проживание населения зон. В районах сложившейся застройки города возникает проблема строительства парковок, поэтому растет необходимость в организации автостоянок с меньшим использованием площади и в то же время максимальным обеспечением необходимого количества машино-мест. При решении данной ситуации рассматриваются все варианты строительства паркингов, а также изучаются способы оптимизации пространства под паркинги.

Определение оптимального типа паркинга для конкретных городских решений является сложной задачей, которая должна учитывать все факторы, в том числе влияющие на этажность здания, вместимость автомобилей, а также на архитектурное и объемно-планировочное решение.

Существуют автостоянки и паркинги таких видов, как наземные (открытые или крытые), подземные и многоуровневые. Краткая характеристика типов паркингов, более распространенных в России, представлена на Диаграмме 1 [4].

Диаграмма 1. Распространенные типы паркингов в России

Меньшую гарантию в рамках инвестирования представляют парковки наземного типа, так как данный вид достаточно быстро вытесняется возводимыми зданиями, в отличие от многоуровневых паркингов, которые существуют более продолжительное время.

Основным моментом выбора проекта строительства паркинга является обоснование его стоимости. Например, высокая стоимость строительства подземного типа парковки малодоступна большинству заказчиков, в отличие от наземных, которые более доступны в строительстве. Но проблема такого типа заключается в большом объеме занимаемой площади, особенно критичной в районах, где стоимость земли высока. В пределах большинства городов многоуровневый паркинг является оптимальным решением для строительства.

Для примера и полного понимания ситуации, можно предположить, что минимальная стоимость за 1 кв.м. подземного паркинга примерно составит от 25 000 руб., а может дойти и до 120 000 руб. Эта цена обусловлена, помимо затрат на геологические изыскания и значительный объем земляных работ, затратами на возведение конструкций парковки, затратами на монтирование дорогостоящей системы пожаротушения и вентиляции, а также переносом существующих коммуникаций при необходимости. Следуя из выше сказанного, можно сделать вывод, что данный тип паркингов возводят в местах с технической возможностью для данного вида строительства. В современных условиях экономики и развития городов, многоуровневый паркинг является оптимальным и наименее затратным решением финансового и временного вопросов, возникающих при строительстве. Средняя стоимость 1 кв.м. наземного паркинга простейшей конструкции с минимальной оснащенностью инженерными сетями составит 17 000 руб., при том, что цена может меняться в большую сторону в зависимости от улучшения технологических аспектов паркинга.

Если рассматривать размещение данного типа конструкций в границах города, то многоуровневый паркинг имеет множество конфигураций. В целях экономии пространства, его можно разместить над дорожным проездом. Помимо этого положительного момента, в многоэтажных паркингах есть возможность решения размещения таких объектов, как магазины, станции технического обслуживания, шиномонтажные мастерские, автомойки, а также другие объекты инфраструктуры.

Инвестирование в недвижимость, особенно в коммерческую и жилую, всегда пользуется большой популярностью не только в России, но и во всем мире. Однако данные рынки подчиняются разным законам, и имеют свои риски. Рассмотрев в данной статье необходимость строительства таких объектов, как паркинги, можно заметить, что в последние годы активно набирает обороты инвестирование в платные парковочные места. Рассмотрев различные ситуации с точки зрения прибыльности от строительства данного типа объектов, можно увидеть, что паркинги являются более привлекательными с точки зрения вложений инвестиционных средств, чем торговая, офисная или даже жилая недвижимость. Рассмотрим положительные стороны, которые делают инвестиции в строительство паркингов наиболее привлекательными и выгодными:

1. Число автомобилей на душу населения растет с каждым годом, чего не скажешь о темпах роста численности населения;
2. Стоимость парковочных мест в паркингах значительно дешевле, чем стоимость квартир или офисов в бизнес-центрах;
3. Машино-место в паркинге не требует значительных затрат на реставрацию и ремонт, а также расходов на содержание данного типа недвижимости, чего не скажешь о затратах на обслуживание и ремонт квартиры;
4. Инвестиции предполагают минимальные расходы на услуги обслуживающего персонала;
5. Доходность от инвестиций в жилую недвижимость значительно ниже, чем доходность от машино-места в многоуровневом паркинге, оснащенном охранной системой;
6. Арендаторы данного типа недвижимости постоянно меняются, и машино-места достаточно востребованы, из чего следует, что риски простоя указанной недвижимости практически нулевые, что подчеркивает выгодность инвестиций в строительство паркингов;
7. Расторжение договоров с арендаторами, которые не платят за пользование парковочным местом, происходит легче, чем с арендаторами жилой и коммерческой недвижимости.

В то же время, не обходится и без отрицательных моментов вложения инвестиций в строительство паркингов. Основной минус – значительная зависимость клиентопотока от экономической ситуации в стране. Период кризиса понижает деловую активность, в результате чего парковочные места большую часть времени пустуют, а, следовательно, и перестают приносить доход владельцу. Помимо этого, развивается тенденция искусственного ограничения автомобильного потока властями в больших городах страны. Под искусственными ограничениями потока понимаются такие меры, как перевод значительного числа парковок в категорию платных, а также повышение стоимости за пользование парковочным местом. В связи с данной ситуацией многие обладатели транспортных средств, имеющие минимальный достаток, не находят иного выхода, как ограничить себя в пользовании транспортным средством, что приводит к снижению спроса на парковки.

Компании, которые специализируются на строительстве многоуровневых паркингов в крупных мегаполисах страны, нашли выход из данной проблемы и разработали формы взаимодействия с инвесторами в целях привлечения денежных средств в качестве инвестирования, например:

• Предоставляют возможность выкупа блоков машино-мест и коммерческих площадей под бизнес (автомойки, автосалоны, автосервисы, кафе и т.д.) на льготных условиях;
• Вхождение в инвестиционный процесс в рамках долевого строительства;
• Возможность выкупа права на объект на любом этапе реализации инвестиционного проекта;
• Непосредственное участие в инвестировании, а также проектировании и строительстве новых объектов на достаточно выгодных условиях [5].

В заключение данного исследования, хочется отметить, что многоуровневые паркинги, безусловно, являются выгодным и интересным объектом для целей инвестирования, ведь по большинству параметров данный тип недвижимости выигрывает у прочих категорий. Минусы инвестирования в паркинги можно объяснить только неопределенностью, вызванной изменениями в экономике страны, так как растет число автомобилей на душу населения (Россия в числе лидеров по темпам роста), и предугадать действия и политику городских властей по отношению к контролю автомобильного потока достаточно затруднительно. Но рассматривать инвестирование в паркинги можно при оценке конкретного предложения, так как такой тип объектов востребован в любом мегаполисе нашей страны и не только.

Список литературы:

1. Уровень автомобилизации в России [Электронный ресурс]: сайт Маркетингового автомобильного агентства - Режим доступа: URL: https://www.napinfo.ru/infographics/segmenty-rynka/uroven-avtomobilizatsii-v-rossii?utm_source=Sendsay&utm_medium=email.
2. Рейтинг российских городов-миллионников по обеспеченности автомобилями в 2019 году [Электронный ресурс]: официальный сайт аналитического агентства «Автостат». - Режим доступа: URL: https://www.autostat.ru/.
3. Строительство паркингов и многоуровневых автостоянок. Инновационные решения. [Электронный ресурс]: официальный сайт газеты «Комсомольской правды». - Режим доступа: URL: https://www.kp.ru/guide/stroitel-stvo-parkingov.html.
4. Акобян Г.В. Проблема недостатка парковочных мест в мегаполисах России. Виды парковок // Современные научные исследования и инновации. 2018. № 5 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2018/05/86523
5. Официальный сайт ГК «Мегаполис XXI век» [Электронный ресурс]: - Режим доступа: URL: http://m21vek.ru/predlozheniya_dlya_investorov/.