РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ В РОССИИ

АННОТАЦИЯ

Ипотечное жилищное кредитование (далее ИЖК) - важнейшее направление деятельности банковского сектора России, значимость которого возрастала в последние годы. ИЖК, как и любой другой вид кредитования в современном мире, подвержено рядом возможных рисков, поэтому очень важно оценивать все возможности при принятии решения по ИЖК. С каждым годом растет количество просроченных ипотек. Население берет ИЖК, что дает возможность решить один из важных вопросов в семье – жилищный вопрос. Но вместе с решением жилищного вопроса часто семьи сталкиваются с рисками кредитования, поэтому очень важно проанализировать рынок. Для обеспечения безопасности на рынке стало актуально страхование трех основных рисков, к которым относятся жизнь и здоровье заемщика, риск утраты или повреждения объекта залога, риск утраты либо ограничение права собственности на объект залога.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, риски при ИЖК в России

ИЖК, то есть долгосрочные кредиты, предоставляемые физическим лицам под залог кредитуемого объекта недвижимости, оформленного ипотекой, являются особой разновидностью банковских кредитов, поскольку способствуют решению такой актуальной для российских граждан проблемы как жилищная. Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержено существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, возрастающий в условиях растущего рынка. Ипотека в современном мире является одной из возможностей в краткосрочный период приобрести свое собственное жилье, а в месте с ним получить независимость от ряда факторов. Любой гражданин перед заключением кредитного договора сталкивается с таким вопросом как оценка возможных риском, которые могут возникнуть в столь длительный срок ИЖК (рисунок 1) [2, с. 140-165].

Рисунок 1. Возможные риски при ипотечном жилищном кредитовании

К основным рискам при оформлении ИЖК относятся:

• Риск потери либо снижения существующих доходов и как следствие увеличение расходов на погашение кредита.
• Риск потери трудоспособности. Влечет за собой неспособность выплачивать кредит.
• Валютный риск. Если гражданин оформил ИЖК в иностранной валюте, а свой основной доход получает в другой валюте, могут возникнуть валютные риски. Появится существенная разница при обмене одной валюты на другую.
• Процентный риск. ИЖК чаще всего рассматривается в долгосрочной перспективе, поэтому каждый гражданин может стакнутся с такой проблемой как инфляция, что повлечет за собой изменение процентных ставок, если иное не было прописано в кредитном договоре.
• Имущественные риски. При ИЖК может возникнуть риск уничтожения предмета залога в связи с возникновением пожаров, взрывов и других чрезвычайных ситуаций, что является основанием для предъявления требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита.
• Риск переноса срока сдачи жилья в собственность или прекращение (заморозка) строительства. Также существует риск столкнуться со схемой мошенничества. Купить жилье, которое уже находится в собственности других людей [1, с. 50-75].

Для обеспечения безопасности как со стороны банка, так и со стороны граждан, приобретающих кредит, обязательным условием при заключении кредитного договора является оформление страховки. На рынке ипотечного кредитования в основном рассматривается обязательное страхование трех основных рисков, к которым относятся жизнь и здоровье заемщика, риск утраты или повреждения объекта залога, риск утраты либо ограничение права собственности на объект залога (титульное страхование). Затраты по ипотечному страхованию несет непосредственно заемщик. В среднем такие затраты составляют около 1,5% стоимости кредита.

Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, основным из таких показателей является возраст заемщика. В среднем суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год. Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Для снижения риска неплатежа для граждан применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85%.

Перед оформлением ИЖК необходимо изучить статистику банков, процентные ставки, в которых собирается оформляться ИЖК. В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита и спрогнозировать возможные риски. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита. Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

На рисунке 2 можно увидеть соотношение просроченной задолженности по ИЖК в период 2018-2020гг [3].

Рисунок 2. Просроченная задолженность по ИЖК (в рублях)

По данным статистики просроченная статистика по ИЖК с 01.04.2018 года по 01.04.2020 года выросла 56 469 млн. руб. до 64 428 млн руб., доля просроченной за должности по ИЖК на 01.04.2020 составила 0,8%. Это связанно с рядом причин. С каждым годом увеличивается спрос на ипотеку, тем самым люди загонят себя в многолетнюю кредитную задолженность.

Рассмотрим долю задолженности на рынке ипотечного кредитования на примере конкретных банков (таблица 1) [3].

Таблица 1.

Доля задолженности на рынке ипотечного кредитования

В таблице показаны данные по 5 банкам, лидирующим по объему предоставленных ипотечных кредитов по состоянию на конец 2018 года. Лидирующую позицию занимает Сбербанк. Объем задолженности на период с 2007 по 2018 года вырос на 24%. Это объясняется увеличением количества оформленных ИЖК, ростом цен, изменением экономической ситуации в стране. На втором месте по объемам задолженности на 2018 год стоит ВТБ. Сумма задолженности в период с 2007 по 2018 года выросла на 11%. С каждым годом уровень задолженности по взятым ИЖК будет несомненно расти. В таблице 2 показан рэнкинг банков по состоянию на 2018 год [4].

Таблица 2.

Рэнкинг банков по объему задолженности по выданным ипотечным кредитам по состоянию на 2018 год

Первые четыре банка в рэнкинге, это крупнейшие в России банки, контролируемые государством, входящие в ТОП-5. Далее расположены коммерческие банки. Лидирующую позицию занимают ВТБ и Сбербанк [5].

Вывод: ИЖК хоть и несет за собой ряд рисков кредитования, при возникновении которых многие семью могут потерять свое жилье, но оно же является одним из путей для получения одной из важных потребностей – собственного жилья. Объем задолженности по России с каждым годом будет расти, это неизбежно, так как с каждым годом количество населения растет. Для того чтобы обезопасить себя от возникновения кредитных рисков необходимо анализировать рынок и свои возможности.

Список литературы:

1. Косарева, Н.Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / Н.Б. Косарева, А.Б. Копейкин [и др.]. – М.: РАНХиГС, 2016. – 244с.
2. Лазарова, Л.Б. Ипотечное жилищное кредитование и страхование: учебное пособие для магистров / Л.Б. Лазарова, Ф.А. Каирова. – М.: Прометей, 2019. – 186 с.
3. Статистика. Банковский сектор. Ипотечное жилищное кредитование [Электронный ресурс] // Банк России - URL: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/
4. Рейтинг крупнейших банков по объему выдачи ипотеки в 2018 году [Электронный ресурс] // РИА Рейтинг - URL: http://vid1.rian.ru/ig/ratings/ipoteka_1.1.19.pdf
5. Финансовая отчетность, годовые и социальные отчеты [Электронный ресурс] // Альфа-Банк – URL: https://alfabank.ru/about/annual_report/