ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В современной экономике одним из самых популярных источников, как прямого, так и дополнительного дохода является сдача своего недвижимого имущества в аренду.

Нежилые помещения являются легальным оборотоспособным объектом недвижимого имущества. Тем не менее, в российском законодательстве отсутствует четкое и емкое определение этому понятию.

Правовая регламентация законодательства о нежилых помещениях использовалось еще в Советском союзе: в Гражданском кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики, принятом в 1964 г.[3], Жилищном кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики[5]. Но, не смотря на это, и в Советском Союзе не было законодательно определенного понятия о нежилых помещениях[9]. В Гражданском законодательстве России 1996 г. понятие «нежилые помещения» и вовсе утрачено.

По мнению Е.О. Трубачева в данном случае есть смысл опираться на общеязыковые значения слов русского языка[18]. Обращаясь за разъяснениями к толковому словарю русского языка С.И. Ожегова «помещение – это внутренность здания, место, где кто-что-нибудь помещается»[12].

Определение «помещение» нашло свое отражение в федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение понимается за единицу комплекса недвижимого имущества, выделяется в натуре, предназначается для самостоятельного использования в жилых и иных целях[19].

В действующих на данный момент Гражданском (далее – ГК) и Жилищном (далее – ЖК) кодексах признаки жилых и нежилых помещений определены лишь в общем контексте.

Такие объекты прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. К таковым относятся: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки и участки недр. Необходимо отметить, что объекты нежилых помещений в данном перечне отсутствуют[9].

Рассматривая судебную практику, в апелляционном определении Верховного суда Российской Федерации по делу от 29.01.2020 № 5-АПА19-188 обращается внимание на п. 3 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации[11], в которой к нежилым относятся и помещения, отвечающие хотя бы одному из условий расположенности и предназначенности. Только тогда объект становится подлежащим для определения налоговой базы и соответствующего начисления налога на имущество[1]. Исходя из данного обстоятельства, делаем вывод, что налог на нежилые помещения начисляется, даже не смотря на то, что законодательство отсутствует единое определение данному понятию.

Кроме того, нахождение помещения в составе здания определяет его недвижимый характер, а, следовательно, и привязку к земельному участку. Нежилое помещение относится к нежилому фонду, однако при этом может располагаться как в жилых, так и в нежилых строениях[17].

Имущество, способное выступать в качестве объекта договора аренды, определено в ст. 607 ГК. Данный перечень не является исчерпывающими и так же не содержит объекта арендных отношений, как нежилое помещение[2; 14].

В.А. Лапачом справедливо отмечен факт того, что ст. 130 ГК прямо не относит помещение к недвижимому имуществу. Однако это обстоятельство является противоречием нормам этой же статьи. В статье сказано, что «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»[8].

Ряд авторов обращали внимание на проблему самостоятельности помещений. По мнению К.П. Победоносцева право собственности каждого собственника будет неполным, в случае распределения здания между несколькими владельцами[15].

Г.Ф. Шершеневич же напротив, полагал, что здание может состоять из частей (помещений), каждая из которых по своему определению имеют разное назначение[22].

Одновременно с этим современным гражданским законодательством регламентируется переход неделимой вещи в собственность двух и более лиц. Это обстоятельство является основанием полагать о возможности возникновения общего долевого права собственности. При этом ст. 224 ГК указывает на потерю неделимой вещи своего назначения, вследствие раздела[21]. В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 определено, что, если собственник здания, в соответствии со ст. 41 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», выделяет из состава здания одно или несколько помещений, то при внесении в реестр записи о них прекращается право собственности на здание в целом[16], то есть при государственной регистрации права собственности на помещение прекращается право собственности на здание, где находится это помещение, и наоборот.

Такая неоднозначная позиция относительно нежилых помещений тормозит развитие законодательства в этой области, еще больше вводя в заблуждение стороны, не только арендных отношений, но и многих других.

Анализируя действующее законодательство, научные труды, посвященные вопросу выделения нежилых помещений как самостоятельных объектов, квалифицировать помещения как нежилые поможет соблюдение определенных признаков.

Одним из главных таких признаков является недвижимый характер. Этот признак вытекает из неразрывности помещения от здания. В частности, как следует из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связанным с ним[6].

В качестве еще одного признака нежилого помещения выделяется и предназначенность.

Есть точка зрения, что предназначенность нежилого помещения определяется через отрицание – то есть, основываясь на ч. 2 ст. 15 ЖК считать жилым помещением пригодное для проживания граждан изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом[4].

Наряду с предназначенностью в литературе отмечается признак пригодности:

1. Помещения подразделяются на жилые и нежилые.
2. Для определенного использования, не связанного с постоянным проживанием граждан[20].

Еще одним признаком нежилого помещения является изолированность. Изолированностью признается обособленность от других помещений и от мест общего пользования (например, лестничные клетки, лифтовые холлы). П.В. Макеев, определяя понятие «нежилое помещение», выделяет изолированность одним из свойств таких помещений[10].

Современное состояние института частной собственности вызывает острую необходимость правовой регламентации статуса нежилых помещений. Рекомендуем на законодательном уровне определить признаки нежилого помещения, такие как: недвижимый характер, предназначенность, пригодность, изолированность, возможность выхода на неотделимую от здания прилегающую территорию. Данную необходимость в своих исследованиях выражали И. Паланкоев и Т.Ю. Комарова[13,7].

Несовершенная законодательная база относительно вопроса нежилых помещений восполнена со стороны науки. Поэтому основываясь на рассмотренных основных признаках нежилого помещения, целесообразно сформулировать его определение и закрепить на законодательном уровне. За основу предлагается взять предложения Н.А. Панина и сформулировать определение следующим образом: «нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, за исключением цели постоянного проживания граждан, отвечающий санитарным и иным нормам, техническим правилам эксплуатации, имеющим выход на неотделимую от здания площадь общего пользования»[14].

Понятие нежилого помещения, как и любого другого объекта недвижимости, для целей определения его как объекта, подлежащего сдачи в аренду должно раскрываться в рамках правоустанавливающего акта федерального уровня.

Список литературы:

1. Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации по делу от 29.01.2020 № 5-АПА19-18 [Электронный ресурс]: (Законы, кодексы и нормативно-правовые акты в Российской Федерации URL:https://legalacts.ru) (дата обращения 07.04.2020.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964)//Ведомости Верховного Совета РСФСР от 18.06.1964 г. № 24, стр. 406; № 32, стр. 771; 1973, № 51, ст. 1114; 1974, № 51, ст. 1346; 1986, № 23, ст. 638; 1987, № 9, ст. 250; 1988, № 1, ст. 1; 1991, № 15, ст. 494; 1992, № 29, ст. 1689; 1992, № 34, ст. 1966. – утратил силу с 01.01.2008 г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.06.2019) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)//Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСРР, 1987 г., № 26, ст. 883 – утратил силу с 01.03.2005 г.
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.№53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Доступ из справ. - правовой системы «Гарант». Источник: http:// mobileonline.garant.ru/#/document /12119846/1 (дата обращения 07.04.2020).
7. Комарова, Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. № 12. С. 15.
8. Лапач, В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика.- СПб., 2012.-С.376.
9. Макеев П.В. К вопросу о понятии нежилого помещения // Гражданин и право. 2011 № 7 С. 33-34.
10. Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения / Семейное и жилищное право // Закон. 2015 № 3 С. 31-34.
11. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 01.04.2020) //СЗ РФ, N 32, 07.08.2000, ст. 3340.
12. Ожегов, С.И. Словарь русского языка. – М.: Советская энциклопедия, 1970.-С.550.
13. Паланкоев, И. Нежилоепомещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. № 4. С 27.
14. Панин, Н.А. Признаки нежилого помещения как объекта договора аренды//Академическая публицистика – Киров: ООО «Аэтерна» (Уфа), 2018.-234-238.
15. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч 1: Вотчинные права.-М.,2002. С. 135.
16. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // ВВАС РФ. 2009. № 9.
17. Соколов, Э.В. Вопросы передачи имущества по договору аренды нежилого помещения//World science: problems and innovations – Волгоград: МЦНС «Наука и просвещение», 2018.-С. 224-225.
18. Трубачёв, Е.О. // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 3(12). С. 66-72.
19. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 N 72-ФЗ (ред. от 21.03.2002)//Российская газета от 26.06.1996 № 119, СЗ Рф от 17.06.1996 № 25, ст. 2963-утратил силу с 01.03.2005.
20. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336.
21. Шаповал, О.В. Проблемы квалификации нежилого помещения и его места в системе объектов недвижимого имущества / О.В. Шаповал // Современное право. - 2014. - № 12-1. - С. 26-31.
22. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Спарк. 1995. С. 104.