ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

АННОТАЦИЯ

Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий договора. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В статье проанализированы существенные условия договора купли-продажи земельных участков – это предмет и цена.

Ключевые слова: договор купли-продажи, земельный участок, существенные условия, предмет, цена, границы земельного участка, недвижимость.

По своей распространенность среди способов возникновения права собственности на первое место следует поставить договор купли-продажи, в качестве разновидности которого выступает договор купли-продажи земельного участка.

Статья 432 ГК РФ указывает, что договор будет считаться заключенным, когда между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

В качестве специфики договора купли-продажи земельных участков выступает предмет данного договора. Кроме того, в силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, в договоре купли-продажи земельных участков необходимо указать цену земельного участка. В случае отсутствия письменного согласованного сторонами условия о цене и предмете, договор не будет считаться заключенным.

Следует отметить, что в научной литературе не имеется единообразной точки зрения относительно того, что выступает в качестве предмета данного договора. Отдельными учеными признается, что в качестве предмета выступает то, что стороны передают по договору [6], другие указывают на то, что в качестве предмета данного договора являются действия сторон договора и объект, который подлежит продаже [8]. Следует согласиться с позицией, в соответствии с которой в качестве предмета купли-продажи земельного участка выступает возмездная передача земельного участка в собственность покупателя с указанием его индивидуализирующих признаков [9]. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны указываться сведения, посредством которых имеется возможность установить земельный участок, который подлежит передаче покупателю, включая сведения, касающиеся определения расположения недвижимости на земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.

Следовательно, в качестве существенного условия договора купли-продажи земельного участка выступает установление в нем информации, относительно продаваемого участка, которые придают ему индивидуальную определенность. При этом в договоре купли-продажи должны указываться также и вся информация, касающаяся определения расположения недвижимости на передаваемом участке. В этом плане показателен пример из судебной  практики. Так, судом установлено, что предметом договора является купля-продажа земельного участка в кадастровом квартале, входящего в земли общего пользования СНТ «Полиграфист» площадью 1500 кв.м., что полностью не соответствует представленной истцом выписке из ЕГРН, в связи с чем индивидуальные особенности спорного земельного участка определить невозможно, поскольку в предмете договора отсутствует кадастровый номер конкретного земельного участка, его границы, принадлежность и площадь.

В связи с этим суд пришел к выводу, что договор купли-продажи земельного участка не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок [4].

В другом случае истец приобрела по договору купли-продажи спорный земельный участок, уплатила за него денежные средства, данный участок был ей передан от ответчика, последний передал на него документы, истец на протяжении длительного времени пользовалась этим земельным участком, несла расходы по его содержанию.

В подтверждение заключения договора купли-продажи истцом представлена расписка. Оценивая данную расписку суд приходит к выводу, что она является договором купли-продажи, поскольку содержит сведения о намерении ответчика продать спорный земельный участок, сведения о цене имущества, сведения о имуществе, позволяющие определенно установить какое имущество подлежит передаче покупателю. Ответчик не оспаривает, что она получила за отчуждение имущества денежные средства и в свою очередь передала документы на данное имущество и само имущество истцу.

Таким образом, данная расписка отвечает требованиям закона, поскольку в ней содержаться существенные условия договора купли-продажи, следовательно, сторонами соблюдены требования, предъявляемые к данной сделке. Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу, что правовых оснований для признания договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным не имеется [5].

Как указано выше, в обязательном порядке в договоре купли-продажи земельного участка должно быть условие, касающееся цены земельного участка, отсутствие которого влечет признание договора незаключенным. Следует отметить, что правила установления цены, которые регламентированы п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются, что обусловлено трудностью и в отдельных случаях невозможностью определения цены, которая, как правило, при сравнимых условиях взимается за подобный товар, вследствие уникальных свойств конкретного земельного участка (категория, вид разрешенного использования, размер, месторасположение и т.д.), на основе совокупности которых устанавливается цена объекта, а также на трудностях подбора прямого аналога товара [7].

В договоре купли-продажи в отношении земельного участка цена, может быть, определяться на единицу ее площади. В данной ситуации общая цена устанавливается исходя из фактического размера земельного участка.

Следует отметить, что кроме обязательных условий договора, законодателем посредством императивной нормы закрепляется недействительность отдельных условий рассматриваемого договора. Так, в соответствии с п. 2 ст. 37 ЗК РФ к указанным условиям относятся:

1) условия, которые устанавливают правомочие продавца, по собственному желанию выкупить обратно земельный участок;

2) условия, которые ограничивают последующее распоряжение земельным участком, включая те, которые ограничивают ипотеку, передачу участка в аренду, а также совершение других сделок с участком;

3) условия, посредством которых ограничивается ответственность продавца при предъявлении прав на земельные участки третьими лицами.

Таким образом, земельный участок, занимая центральное, по сути системообразующее, место среди других недвижимых объектов, выступает в качестве одного из значимых объектов гражданских правоотношений. Земельный участок, обладая существенной спецификой как объект гражданских прав, имеет ряд отличий от иных объектов в сфере договорных отношений. В законодательстве закреплены требования к условиям заключения договоров, объектом которых являются земельные участки. В законодательстве содержатся специфические требования в отношении условий возникновения, изменения и прекращения договорных обязательств по поводу земли. Имеются специальные условия действительности договоров и признания их недействительными или незаключенными. Законодатель установил обязательные требования к форме договоров и обязательность их государственной регистрации.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. № 211-212. 30.10.2001.
4. Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 декабря 2019 г. по делу № 2-2367/2019 // СПС Консультант Плюс.
5.   Решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 12 февраля 2019 г. по делу № 2-114/2019 // СПС Консультант Плюс.
6. Болтанова Е.С. Существенные условия договора аренды земельного участка в России // Евразийский юридический журнал. 2016. С. 186-190.
7. Воропай А.В. Особенности договора купли-продажи земельных участков // В сборнике: Правовой порядок и современный мир. 2020. С. 728.
8. Дудочкина А.Г. Договор купли-продажи земельного участка // Материалы II Международной научной конференции. 2018. С. 18-21.
9. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи земельных участков // Экономико-юридический журнал. 2014. № 5 С. 182-185.