ПРОБЛЕМЫ РЫНКА МНОГОКВАРТИРНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В УСЛОВИЯХ ПАНДЕМИИ

PROBLEMS OF THE MULTI-APARTMENT CONSTRUCTION MARKET IN THE RUSSIAN FEDERATION IN THE CONTEXT OF THE PANDEMIC

Anna Chernyshova

master's degree student, Department of Industrial and Civil Engineering, Izhevsk State Technical University named after M.T. Kalashnikov,

Russia, Izhevsk

АННОТАЦИЯ

Одной из наиболее пострадавших отраслей в период пандемии короновируса стало строительство. Были приостановлены многие стройки, кроме строительства объектов здравоохранения. Сальдо прироста проблемных домов в Российской Федерации за 1 квартал 2020 года составило +36 домов.  Снижение доходов населения повлекло за собой неплатежи по долевому строительству и еще усугубило положение отрасли.  Эскроу счета смогут решить вопрос с обманутыми дольщиками и в будущем избежать их появления вновь.

ABSTRACT

One of the most affected industries during the coronavirus pandemic was construction. Many construction projects were suspended, except for the construction of health facilities. The balance of growth of problem houses in the Russian Federation for the 1st quarter of 2020 was +36 houses.  The decline in household incomes led to non-payments on shared-equity construction and further aggravated the situation of the industry.  Escrow accounts will be able to resolve the issue with deceived shareholders and avoid their appearance again in the future. iipr.

Ключевые слова: строительство, пандемия короновируса, обманутые дольщики, проблемы рынка многоквартирного строительства.

Keywords: construction, coronavirus pandemic, defrauded shareholders, problems of the multi-apartment construction market.

Одной из самых острых проблем рынка многоквартирного строительства в Российской Федерации в 2020 году выступила пандемия короновируса, многие стройки были заморожены или приостановлены.

Строительная отрасль в силу специфики не может быть переведена на дистанционный режим работы и поэтому оказалась одной из наиболее уязвимых отраслей перед коронавирусной инфекцией в 2020 году. При этом решения о полном запрете строек не принимались, но из-за строгого карантина строительные работы почти в полном объеме приостановлены не только в России, но и в США, Италии и Испании [1]. В других зарубежных странах распространения вируса остановлены только не критически важные стройки.

В настоящее время вопрос обеспечения жителей Российской Федерации доступным жильем имеет особое социально-экономическое значение. Эта задача решается в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье для граждан России» на национальном уровне. Согласно опросам общественного мнения, российские жители более 60% недовольны своими жилищными условиями [5]. Однако, фактически, не более 15-20% населения могут улучшить свои жилищные условия пропорционально своим доходам и ценам на жилье [5]. Следовательно, одной из проблем рынка многоквартирного строительства в Российской Федерации в 2020 года является невозможность населения приобрести квартиру из-за низких доходов.

По итогам I квартала 2020 года общий объем многоквартирного строительства в России уменьшился по сравнению с IV кварталом 2019 года на 7,2 млн. кв. м (−6,7 %) и составил 100,2 млн. кв. м. [3]. Снижение объема строительства в начале года в значительной степени объясняется фактором сезонности: пик ввода в эксплуатацию жилых объектов традиционно приходится на III–IV кварталы календарного года, в связи с чем в начале следующего года наблюдается уменьшение количества проектов в фазе активного строительства.

Ситуация в крупнейших регионах Российской Федерации в целом отражала общую динамику: из 21 российского региона с объемами строительства более 1 млн. кв. м - в 20 также было зафиксировано падение объемов строительства. Больше всего оно сократилось в Ленинградской (−18 %), Самарской (−14%) и Воронежской (−9%) областях. Единственным регионом из топ-21, нарастившим объемы строительства, стала Рязанская область (+3 %, или 47,1 тыс. кв. м). Общий баланс объемов строительства жилья в Российской Федерации за I квартал 2020 года представлен в таблице ниже.

Таблица 1.

Баланс объемов строительства жилья в Российской Федерации за I квартал 2020 года

На 1 апреля 2020 года в едином реестре проблемных объектов включено 3111 многоквартирных домов жилой площадью 19,2 млн. кв. м. За 1 квартал 2020 года 32 дома перестали быть проблемными и 69 домов вошли в данную категорию. Следовательно, сальдо прироста проблемных домов в Российской Федерации за 1 квартал 2020 года составило +36 домов, что составляет 1,2% от всего реестра проблемных объектов. Данный рост является одной из выявленных проблем рынка многоквартирного строительства в Российской Федерации в I квартале 2020 года.

По состоянию на 1 апреля 2020 года реализация проектов долевого строительства осуществлялась в 80 субъектах Российской Федерации. По состоянию на 01.04.2020 использование счетов эскроу и проектного финансирования предусмотрено по проектам строительства 30,8 млн. кв. м жилья (3,0 тыс. многоквартирных домов, 31 % от объема строящегося жилья)[4]. Из застройщиков с объемом строительства более 500 тыс. кв. м наибольший прирост доли проектов с эскроу в I квартале отмечен у Группы ЛСР (+26 п. п.), «Кортрос» (+18 п. п.) и ГК МИЦ (+6 п. п.). Еще у трех девелоперов - «А101 Девелопмент», «Лидер групп» и «Интеко» - доля проектов, осуществляемых с применением счетов эскроу, не изменилась. Среди банков, уполномоченных работать с эскроу, наибольший прирост площади соответствующих проектов показали Сбербанк (+2 864 тыс. кв. м), Россельхозбанк (+848 тыс. кв. м), ВТБ (+333 тыс. кв. м), Банк ДОМ.РФ (+234 тыс. кв. м) и Альфа-Банк (+205 тыс. кв. м). В целом, на три крупнейших по проектам эскроу банка приходится более 80 % объемов жилья, возводимого с применением данного механизма [4].

Отметим, что адаптация отрасли к реформе еще не завершена, и полноценный переход на проектное финансирование впереди. Если в 2014 году, по оценкам аналитиков, было выдано разрешений на строительство 76,4 млн. кв. м жилья, то в 2017 и 2018 годах речь шла уже о 34,4 млн. и 48,9 млн. кв. м соответственно [6]. В 1 квартале 2020 года тенденция продолжилась - по данным Минстроя, российские застройщики стали реже обращаться за разрешениями даже по сравнению с 2018 годом.

Строительство жилья осуществляется в 299 городах и 230 иных населенных пунктах. 47% строящегося жилья (47,2 млн. кв. м) приходится на 15 городов с численностью населения свыше 1 млн. человек. 18% строящегося жилья (17,7 млн. кв. м.) приходится на 22 города с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек [4].

Лидерами по доле проданного жилья в новостройках среди крупных регионов стали Рязанская область (продано 50 % площадей), Ленинградская область (47 %), Пермский край (46 %), Краснодарский край (45 %) и Москва (44 %). Минимальный уровень продаж строящегося жилья зафиксирован в Челябинской области (продано 17 % площадей), Саратовской области (29 %), Ставропольском крае (31 %), Свердловской области (35 %) и Красноярском крае (35 %) [4].

В большей части субъектов России преобладает строительство домов повышенной этажности и высотных домов (17 и более этажей): в 13 из 21 наиболее застраиваемого региона доля таких объектов превышает 40 %. Из них выделяются Свердловская область (72 % высотных домов), Рязанская область (68 %), Пермский край (65 %), Воронежская область (64 %) и Алтайский край (62 %).

Еще одной проблемой строительства многоквартирных домов является отток спроса на загородную недвижимость. Российские покупатели жилья в регионах желают жить в более в комфортабельных условиях на свежем воздухе в доме с собственным участком. Особым спросом пользуются благоустроенные коттеджи 200-350 кв.м. в пределах 10-15 километрах от города. Поэтому, платежеспособный спрос сместился в сторону загородной недвижимости.

В среднем в Российской Федерации на 100 строящихся квартир приходилось 54 однокомнатных, 32 двухкомнатных, 13 трехкомнатных и одна квартира с четырьмя и более комнатами. Распределение квартир по общей площади было значительно более сбалансированным: на 100 кв. м строящегося жилья 39 кв. м приходилось на однокомнатные квартиры, 37 кв. м - на двухкомнатные, 21 кв. м - на трехкомнатные и 3 кв. м - на квартиры с четырьмя и более комнатами.

Таким образом, оценка рынка многоквартирного строительства в Российской Федерации в 2020 году в условиях пандемии показала следующие проблемы:

- падение объема строительства из-за сезонности и пандемии короновируса;

- тенденция снижения деловой активности строительства многоквартирных домов из-за введения проектного финансирования;

- невозможность населения приобрести квартиру из-за низких доходов;

- отток спроса на загородную недвижимость;

- возрастающее число отмененных заказов на покупку жилья со стороны клиентов;

- рост проблемных домов.

Сами застройщики отмечают, что на строительство многоквартирных домов влияют следующие негативные факторы [2]:

- фактор «высокий уровень налогов», является лидирующим по степени негативного воздействия на строительные организации и составляет - 38%;

-  фактору «недостаток финансирования» подвержены 20% застройщиков;

- фактор «недостаток заказов на работы» отмечают 27% строительных организаций.

Эскроу счета смогут решить вопрос с обманутыми дольщиками и в будущем избежать их появления вновь.

Таким образом, рынок многоквартирного строительства был подвержен многим негативным факторам в условиях пандемии и отрасль «строительство» в Российской Федерации в 2020 году поставлена в трудную экономическую ситуацию.

Список литературы:

1. Влияние пандемии коронавируса на строительный сектор в зарубежных странах по состоянию на 27.04.2020// 10.05.2020 [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/f10/f10ee655a936492e1c0dd79e1497e882.pdf (дата обращения 18.08.2020)
2. Деловой климат в строительстве в I квартале 2020 года// 13.04.2020 [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://issek.hse.ru/news/357527785.html (дата обращения 14.07.2020)
3. О жилищном строительстве в I квартале 2020 года [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://rosstat.gov.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/78.htm(дата обращения 5.09.2020)
4. Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации в 1 квартале 2020 года// 28.08.2020 — [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https:// дом.рф/upload/iblock/ac1/ac1c6155b0fed0e165321bb42759c367.pdf (дата обращения 21.08.2020)
5. Отношение населения России к реформе долевого строительства. Исследование ДОМ.РФ на основе опроса ВЦИОМ //август 2020 — [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/200/20035bf2f52729746f92791a6e78bce9.pdf (дата обращения 5.09.2020)
6. Что ждет строительную отрасль в 2020 году? // Эсперт. 13.12.2019 [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://realty.irk.ru/analytics.php?id=24391&action=show (дата обращения 1.08.2020)