ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ НАСЛЕДСТВЕННОГО ПРАВОПРЕЕМСТВА ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

SOME ASPECTS RELATING TO THE PERSONAL DATA OF AN INDIVIDUAL ENTREPRENEUR

Aleksandra Orlova

1st year master's student, program "Legal support of business", International Law Faculty, Moscow State Institute of International Relations of the Ministry of Foreign Affairs of the Russian Federation,

Russia, Moscow

Nikolai Potapov

scientific adviser, candidate of Law. PhD, Associate Professor, Moscow State Institute of International Relations of the Ministry of Foreign Affairs of the Russian Federation,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Статья раскрывает основные практические проблемы, возникающие при правопреемстве, вытекающем из договора аренды недвижимого имущества. Проанализированы положения действующего законодательства и судебной практики, регламентирующие правопреемство в отношении прав и обязанностей сторон по договору аренды. Проанализированы проблемы в трактовании права аренды в связи с личностью арендатора. На основе проведённого анализа, автором установлены основные тенденции и подходы к рассматриваемой проблеме, а также, сделан вывод о перспективах развития регулирования в данной области.

ABSTRACT

The article reveals the main practical problems that arise in the case of succession arising from a real estate lease agreement. The article analyzes the provisions of the current legislation and judicial practice regulating the succession in relation to the rights and obligations of the parties under the lease agreement. The problems in the interpretation of the right of lease in connection with the identity of the tenant are analyzed. Based on the analysis, the author has identified the main trends and approaches to the problem under consideration, as well as concluded about the prospects for the development of regulation in this area.

Ключевые слова: аренда недвижимого имущества, наследование недвижимого имущества, правопреемство, переход права по договору аренды.

Keywords: lease of immovable property, inheritance of immovable property, succession, transfer of rights under a lease agreement.

Очевидно, что к отношениям, связанным с недвижимым имуществом, применяются более высокие стандарты правовой регламентации, чем к иным схожим отношениям. Данный подход обоснован как с экономической, так и политико-правовой точки зрения и обусловливается это большой значимостью недвижимого имущества для стабильности оборота и финансового благосостояния лиц, участвующего в нём. Но нередко возникают ситуации, требующие дополнительного уточнения.

Одним из самых распространённых способов участия недвижимого имущества в обороте является аренда этих объектов.

По правилу, установленному п.1 ст.1110 ГК РФ, при наследовании имущество гражданина переходит другим лицам. Как указанно в ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Однако, у каждой категории прав, есть своя специфика, которую необходимо учитывать при осуществлении процедуры наследования.

Законодатель предпринял попытку установить регулирование для отношений, возникающих после смерти арендатора. Так, согласно положению ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Положения данный нормы частично входят в правовую коллизию с положениями ст. 418 ГК РФ, которая содержит положения о том, что обязательство прекращается, если оно неразрывно связанно с личностью должника или кредитора.

Из этого можно сделать вывод, что по общему правилу законодатель не относит договор аренды к категории договоров, для которых имеет значение личность должника или кредитора.  Но в реальном хозяйственном обороте не являются редкостью случаи, когда договор аренды имеет каузу личного предоставления и его условия ставятся в зависимость от взаимоотношений арендатора и арендодателя.

Сама же категория «личного обязательства» не имеет единого толкования и как в теории, так и на практике часто встречаются споры, связанные с её содержанием и правовым смыслом.

Существует два подхода к пониманию «личного обязательства». Первый подход исходит из того, что личным может является только договор определённой категории, а отдельные договоры, несмотря на содержащиеся в них условия, не будут приобретать характер личных. Второй подход ставит личный характер договора в зависимости от желания и волеизъявления сторон. В российской правоприменительной практике применяется именно второй подход [3], что является преимуществом, так как даёт сторонам больше автономии в принятии решений и определении последствий обязательств.

Ознакомившись с решениями судов различных инстанций, можно прийти к выводу, что на практике часто возникают затруднения с определением объёма и ограничений тех самых «личных» обязательств.

Н. Костылева и В.М. Костылев отмечали, что подобное положение дел связанно именно с неудачной формулировкой законодателем норм и отсутствием легальной дефиниции этим родовым категориям, что вводит в заблуждение как граждан, так и профессиональных юристов. [4]

В большинстве решений суды ограничиваются лишь формальным применением стать 617 ГК РФ и не вдаются в тонкости её трактовки. Так, например, в апелляционном определении Ленинградского областного суда от 26 апреля 2018 г. по делу № 33–1760/2018, суд указал, что из содержания договора аренды земельного участка не следует, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора. [5]

В решениях, аналогичных приведённому выше, вопрос о личном характере обязательства не находит своего рассмотрения. Однако, есть другая категория споров, имеющая для судов более неоднозначный характер. В частности, возникают вопросы если арендатором являлось лицо, обладающее статусом индивидуального предпринимателя. По таким спорам, позиции судом разделились. Например, в Апелляционном определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда № 33–8791/2014 от 6 мая 2014 г. по делу № 33–8791/2014, суд указывает, что, исходя из норм ФЗ № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также в связи с положением ст.23 ГК РФ, статут индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью, а следовательно, все отношения, обусловленные обладанием лицом указанным статусом прекращаются со смертью гражданина. [6]

Абсолютно иной подход, также, присущ судам различных инстанций. Распространёнными являются судебные решения, в которых суд указывает, что наличие у лица статуса индивидуального предпринимателя не является безусловным маркером личного характера договора, такой факт должен быть рассмотрен отдельно, с учётом конкретных обстоятельств дела. [7] Также, правоприменительная практика указывает, что статус индивидуального предпринимателя характеризует не личные качества арендатора, лишь правовой статус лица. [8] Следовательно, статус ИП может быть, как связан с личностью, а, следовательно, с прекращением обязательств по договору аренды, так и не связан, являясь лишь простым юридическим фактом.

Также, в правоприменительной практике встречается более узкая проблема, а именно наличие у наследодателя статуса председателя КФХ. Хотя данная категория споров менее многочисленна, чем споры, связанные с индивидуальными предпринимателями, но в ней наиболее заметны проблемы определения границ обязательства, связанного с личностью. Так, например, в Решении Оренбургского районного суда Оренбургской области № 2–2818/2016 от 14 сентября 2016 г. По делу № 2–2818/2016 суд прямо указывает, что из особого характера личности арендатора вытекает особый характер арендуемой недвижимости, обусловленный целью их передачи. [9]

Иной подход к решению обозначенной проблемы, содержится, например, в Решении Староминского районного суда Краснодарского края № 2–20/2018 от 18 мая 2018 г. по делу № 2–20/2018. [10] Истцы по данному делу исходили из предпосылки, что наследодатель обладал специальными знаниями и навыками, необходимыми для осуществления работ на арендованном участке, но суд указал, что сельскохозяйственные работы не находятся в зависимости от личности лица, так как могут осуществляться как самостоятельно, так и посредствам привлечения квалифицированных рабочих. Однако, в качестве дополнительного аргумента неперсонафицированности договора суд указал наличие в договоре условия о возможности сдавать имущество в субаренду иным лицам.

Наиболее занимательным является факт, что суды, в рамках выше обозначенных споров, в качестве обоснования выводов ссылаются на одинаковый нормативный материал, что лишний раз свидетельствует, об отсутствие правовой определённости.

Возможно, в рамках данной категории споров это связанно именно с отсутствием легальной дефиниции личных качеств, обязательств, основанных на личности. Ни закон, ни правовая доктрина, ни решения высших судебных инстанций в полной мере не раскрывают данные правовые категории, что и порождает большое количество различных подходов в разрешении однородных споров.

Интересный подход к разрешению указанной проблемы предложен Е.И. Ворониной, которая предлагает противопоставить две категории: категорию «субъекта права» и категорию «личности». Первую категорию стоит характеризовать как максимально независимую от свойств конкретного лица, вторую же категорию необходимо характеризовать именно через индивидуальные характеристики как внешнего, так и внутреннего правления. [11]

По итогу можно прийти к следующему выводу: правоприменительная практика ещё далека от определённости по рассматриваем вопросам. Но, возможно, в этом есть и положительные моменты. Так, в отсутствие сложившейся судебной практики, суды вынуждены подробно рассматривать каждый спор, а, следовательно, и принимать во внимание те самые «личные» черты обязательств и воспринимать их индивидуально в рамках каждого конкретного спора.

Очевидно, что с развитием гражданско-правового оборота, количество сделок, в которых существенное значение будет иметь именно личность сторон, будет только расти, что приведёт к появлению дополнительных правовых коллизий, требующих досконального изучения как в доктрине, так и на практике.

Пока лишь стоит отметить, что Конституционный суд РФ обозначил заключение договора в зависимости от личных качеств контрагента как один из важных пластов развития свободы договора. [12] В связи с важностью договора аренды недвижимого имущества — это будет проявляться наиболее ярко, и тогда положение п.2 ст.617 ГК РФ раскроется в полном объёме и обрастёт как доктринальным, так и практическим смыслом.

Список литературы:

1. Рыбалов А.О. Право собственности (комментарий к ст. 209 ГК РФ) [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – 96 с.
2. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – 80 с.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»;
4. Костылева Н., Костылев В.М. К вопросу об определении понятия наследства // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. С. 38–42;
5. Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 26 апреля 2018 г. по делу № 33–1760/2018// СПС «КонсультантПлюс»;
6. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда № 33–8791/2014 от 6 мая 2014 г. по делу № 33–8791/2014 // СПС «КонсультантПлюс»;
7. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18 января 2016 г. по делу № 33– 860/2016 // СПС «КонсультантПлюс»;
8. Решение Куртамышского районного суда Курганской области № 2–473/2017 от 20 июля 2017 г. по делу № 2–473/2017 // СПС «КонсультантПлюс»;
9. Решение Оренбургского районного суда Оренбургской области № 2–2818/2016 от 14 сентября 2016 г. по делу № 2–2818/2016 // СПС «КонсультантПлюс»;
10. Решение Староминского районного суда Краснодарского края № 2–20/2018 от 18 мая 2018 г. по делу № 2–20/2018 // СПС «КонсультантПлюс»;
11. Воронина Е.И. Гражданско-правовые обязательства, связанные с личностью их сторон: автореф. дисс. к.ю.н. М., 2014. 26 с;
12. Определение Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 г. № 438-О // СПС «КонсультантПлюс»;
13. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // СПС «КонсультантПлюс»;
14. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.11.2001 г. № 126-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс»;
15. Батталова Л.М. Гражданско-правовое регулирование земельно-имущественных отношений в современной России: дис.канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 124- 125;
16. Определение Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 г. № 438-О // СПС «КонсультантПлюс»;
17. Мананников О. В. Наследование земельных участков и имущественных прав на них: дисс. … к.ю.н. М.: Российская правовая академия Министерства юстиции РФ, 2008. 198 с;
18. Карапетов А.Г.  Экономический анализ права. М.: Статут, 2016