СТАНОВЛЕНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА РЕНТЫ

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена исследованию становления правового регулирования договора ренты и выявление некоторых проблем практической направленности, возникающих при реализации данного рода договорных правоотношений.

ABSTRACT

The article is devoted to the study of the formation of the legal regulation of the rent contract and the identification of some practical problems arising in the implementation of this kind of contractual relationship.

Ключевые слова: рента, правовое регулирование, плательщик ренты, получатель ренты, имущество, договор.

Keywords: rent, legal regulation, payer of rent, recipient of rent, property, contract.

ГК 1922 г [2] не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого Кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, прежде всего жилой дом, совершались. И по данному поводу в судах неоднократно возникали споры. Судебная практика, сталкиваясь с подобными случаями, по-разному оценивала правовую силу соответствующего договора. Как отмечала и Р.О. Халфина, "по вопросу о договорах с условием пожизненного содержания до сих пор нет устойчивой и единообразной судебной практики" [3]. В конечном счете, это объяснялось неодинаковым отношением к непоименованным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

Договоры, о которых идет речь, получили по понятным причинам особое распространение в период Великой Отечественной войны и после ее завершения. В тех условиях предоставление содержания в виде ренты в самых различных формах могло стать дополнительным или даже основным источником существования прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца, и др.

Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания.

Правовое регулирование рентных договоров предусматривается нормами главы 33 Гражданского Кодекса РФ, включающей в себя 23 статьи. При этом они сформулированы с целью эффективной правовой защиты получателя ренты как стороны наиболее слабой в экономическом, социальном и физиологическом плане. Указанные обстоятельства объясняют диспозитивность многих норм 33 главы Гражданского Кодекса РФ.

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл.33 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. Справедливо отмечая, что все названные в гл.33 ГК договоры являются договорами ренты, А.П. Сергеев вместе с тем полагает, что в данном случае имеются в виду три вида ренты [4]. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением, отмечал С.А. Хохлов, как разновидность пожизненной ренты выделяется из нее рядом своих особенностей [6]. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения.

Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. Хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, был ему известен и предусмотрен ст. ст.253 - 254 ГК РСФСР 1964 года [1]. В ГК РФ он сформулирован значительно шире, и прежде всего относительно получателя ренты и видов отчуждаемого имущества.

Глава положений о ренте содержит и нормы императивного характера. Примером такой нормы является п.2. ст.597 Гражданского Кодекса РФ устанавливающей, что "размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением [6].

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрено, по сути, три вида договора ренты. Это постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты - пожизненное содержание с иждивением. Все три вида рассматриваемого договора обладают между собой существенными отличиями. Так, специфика договора постоянной ренты заключается в том, что получателями постоянной ренты могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица - некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, обозначаемым в их учредительных документах. При этом одним из самых важных моментов является обстоятельство, что получение постоянной ренты получателем ренты не носит личного характера, а право получать ренту может быть передано получателем ренты в порядке правопреемства, то есть путем уступки права требования, по наследству, при реорганизации юридического лица - некоммерческой организации. При этом немаловажно, что выплата постоянной ренты осуществляется бессрочно и не ограничивается каким-либо сроком. Названные обстоятельства отличают договор постоянной ренты от договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, когда права получателей ренты, которыми могут быть только физические лица - граждане, носят строго личный характер, то есть не могут быть переданы ими в порядке правопреемства, что следует из смысла п. 2 ст. 596 ГК РФ и, кроме того, пожизненная рента, в отличие от постоянной, может быть установлена только на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, или иного указанного в договоре гражданина. Последнее само по себе не отменяет личного характера прав получателя ренты. Личный характер носят и права получателя по договору пожизненного содержания с иждивением, который является разновидностью договора пожизненной ренты в силу п. 2 ст. 583 ГК РФ и п. 2 ст. 601 ГК РФ. Являясь разновидностью договора пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением обладает в то же время существенными от указанного договора отличиями. Так, согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ, получателем ренты по этому договору в собственность плательщика ренты может быть передано только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок, иная недвижимость), в то время как предметом договора как пожизненной, так и постоянной ренты является передача в собственность плательщика ренты любого имущества, как недвижимого, так и движимого. В отличие от постоянной и пожизненной ренты, нормы о которых предусматривают возможность выплаты ренты по общему правилу в деньгах (п. 1 ст. 590 ГК РФ и п. 1 ст. 597 ГК РФ), для пожизненного содержания с иждивением установлено правило, согласно которому выплата ренты осуществляется путем предоставления пожизненного содержания с иждивением в виде обеспечения потребности в жилище, питании, одежде, ухода за получателем ренты. Только в случаях, предусмотренных договором, пожизненное содержание с иждивением может быть заменено выплатой периодических платежей [7].

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, получает имущество (рассматриваем недвижимое) в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства.

Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.

Необходимо отметить, что плательщик постоянной ренты обладает более широкими правами по сравнению с плательщиком пожизненной ренты или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. К числу прав плательщика постоянной ренты следует отнести его возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты ренты. При этом п. 3 ст. 592 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому отказ плательщика постоянной ренты от права на выкуп ренты ничтожен. Сам выкуп постоянной ренты происходит путем выплаты получателю ренты денежной суммы в размере, определяемом законодательством (статьей 594 ГК РФ). Кроме права на выкуп ренты у плательщика ренты есть и обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты в случаях, предусмотренных законодательством. Причем обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты есть не только у плательщика постоянной ренты, но и у плательщика ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания с иждивением. Так, обязанность плательщика ренты выкупить постоянную ренту по требованию получателя ренты возникает в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в иных, предусмотренных договором случаях. Обязанность плательщика ренты выкупить ренту по требованию получателя ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением возникает в случаях существенного нарушения им договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением и предусмотрено п. 1 ст. 599 и п. 2 ст. 605 ГК РФ.

Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ) [5].

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый - нотариальное удостоверение договора. Второй - государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате), в Москве - в пределах территории города. Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор. В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы. Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения (ч. 3 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Для государственной регистрации сторонами предоставляются следующие документы: заявление о регистрации права собственности; документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал паспорта, иного документа); документ (платежное поручение) об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию (не представляется, если в соответствии с Налоговым кодексом РФ лицо освобождено от уплаты государственной пошлины) - вместо этого предоставляются документы, являющиеся основаниями для предоставления льготы; если договор ренты представляется на регистрацию доверенным лицом от имени кого-либо из сторон договора, доверенность, подтверждающая соответствующие полномочия; правоустанавливающий и правоподтверждающий документы получателя ренты на объект недвижимости (жилое помещение), к которым относятся документ - основание приобретения жилого помещения в собственность (договор купли-продажи, передачи, иной договор), а также свидетельство о государственной регистрации права собственности получателя ренты на жилое помещение, подтверждающее его право; подписанный сторонами договор дарения в трех экземплярах; кадастровый паспорт жилого помещения (в большинстве случаев - не представляется); нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты, если предмет договора является совместной собственностью супругов; в ряде не так широко распространенных случаев - иные документы. В результате государственной регистрации перехода прав собственности на плательщика ренты Росреестром получателю ренты выдается экземпляр договора ренты, плательщику ренты - экземпляр договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с обременением.

Список литературы:

1. Закон РСФСР от 11. 06.1964 «Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР" (вместе с «Гражданским кодексом РСФСР») // «Свод законов РСФСР». - т. 2. - с. 7. - 1988 г.
2. Постановление ВЦИК от 11. 11.1922 "О введении в действие Гражданского кодекса Р. С.Ф.С. Р." (вместе с "Гражданским кодексом Р. С.Ф. С.Р. ") // Известия ВЦИК. - N 256. - 12. 11.1922
3. Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл. - корр. РАН С.С. Алексеева. - 2-е изд., пере - раб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009. - С. 304.
4. Гражданское право. / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2011. - С. 403.
5. Логвина С. Рента // Жилищное право. 2019. N 11. С. 105 - 112.
6. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собсвенности и владении. Практические вопросы.М., Статут. 2004. - С. 189.
7. Шмелев Р.В. Договор ренты // СПС КонсультантПлюс. 2015.