ДОГОВОР АРЕНДЫ В РОССИЙСКОМ И ЗАРУБЕЖНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

LEASE AGREEMENT IN RUSSIAN AND FOREIGN LEGISLATION

Kseniya Krivonozhko

Master’s student, Law institute, Russian university of transport (MIIT),

Russia, Moscow

Mamina Oksana

Scientific adviser, Candidate of Law Sciences, Russian university of transport (MIIT),

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В Гражданском кодексе РФ договору аренды отведена отдельная глава 34, что свидетельствует о пристальном внимании законодателя к регулированию правоотношений, возникающих в сфере аренды. В статье рассмотрены особенности договора аренды в законодательстве РФ и зарубежных стран, проведен сравнительный анализ. Предложен вариант совершенствования российского законодательства опираясь на зарубежный опыт.

ABSTRACT

The Civil Code of the Russian Federation assigns a separate chapter 34 to the lease agreement, which indicates the close attention of the legislator to the regulation of legal relations arising in the field of lease. The article considers the features of the lease agreement in the legislation of the Russian Federation and foreign countries, a comparative analysis is carried out. A variant of improving Russian legislation based on foreign experience is proposed.

Ключевые слова: предпринимательская деятельность, арендные отношения, арендатор, арендодатель, договор аренды, гражданское право.

Keywords: entrepreneurial activity, rental relations, tenant, landlord, lease agreement, civil law.

Договор аренды в гражданском праве РФ, как и в гражданском праве зарубежных стран, является взаимным, двухсторонним, возмездным и консенсуальным. Предметом выступает любая непотребляемая вещь - движимая или недвижимая. Договор зачастую используется в отношении пользования землей, зданием и сооружением, машинно-техническим оборудование, средством транспорта и перевозки грузов и т.д.

Договоры аренды получили широкое распространение во всех странах мира, что обуславливается удобством данной гражданско-правовой конструкции для участников правоотношений. В арендных отношениях заинтересованы не только обычные граждане, но и субъекты предпринимательской деятельности, например, при аренде недвижимости (зданий, сооружений), предприятий и т.д.

Признаки арендных договоров по законодательству зарубежных стран являются аналогичными российскому праву, что проявляется в признании договора аренды также двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Предметом договора аренды может выступать любая непотребляемая вещь, т.е. движимая или недвижимая.

Но некоторые особенности все-таки можно наблюдать. Если ГК РФ не делает различий между понятиями «имущественный наем» и «аренда», считая их равнозначными, то в некоторых странах, например, в Германии и Швейцарии гражданское законодательство выделяет наем в качестве самостоятельной гражданско-правовой конструкции, а аренду признает отдельной разновидностью имущественного найма. Согласно § 581 Германского гражданского уложения по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованной вещью и потребление ее плодов, если последние по правилам о надлежащем ведении хозяйства должны рассматриваться в качестве дохода. Наниматель выступает здесь своего рода держателем, а не владельцем полученного имущества.

Вместе с тем согласно § 1006 ГГУ арендатор приравнивается к собственнику вещи, обладая также возможностью применения способов владельческой защиты (§ 859 и § 862 ГГУ).

Гражданское законодательство Франции осуществляет разграничение договоров найма на две отдельные разновидности: наем вещей и наем работы. В рамках первой договорной конструкции наймодатель принимает на себя обязательства по предоставлению нанимателю вещи в пользование вещью.

Предметом найма (аренды) в Италии является пользование (право, правомочие) вещью. ГК Италии говорит об аренде исключительно о пользовании и совершенно умалчивают о владении вещью.

Особенность правовой системы Англии заключается в том, что в качестве объекта вещных прав признаются не только вещи, но и имущественные права. Как пишет А.В. Семякина, в качестве отличительной особенности арендных отношений в Англии является конструкция building lease - договор аренды земельного участка, по которому арендатору земельного участка предоставляется право возведения на нем здания или сооружения (leasehold estate), а также право владения (ownership) указанным зданием или сооружением (например, сдачи его в аренду) на определенный сторонами соглашения срок.

По законодательству США арендатор признается более слабой стороной договорных отношений. Таких различий между сторонами договорных отношений отечественный законодатель не делает. Так, для защиты арендатора американские суды применяют практику, воспринятую из опыта английского правосудия, при которой на арендодателя возлагается не просто обязанность по передаче права владения на конкретное имущество, а по предоставлению возможности фактического вступления во владение с момента, который был согласован сторонами в арендном соглашении в качестве начала течения срока аренды. На сегодняшний день в большинстве штатов США активно используется судами подобная практика.

Интересным также представляется рассмотрение зарубежного опыта в вопросе правовой регламентации требований, предъявляемых к форме договоров аренды. Так, по ГГУ Германии договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Достаточно либеральным в данном вопросе является французское законодательство, которое в отличие от ГК РФ не признает незаключенным договор аренды недвижимости сторонами в устной форме. Устная форма сделок достаточно развита во Франции, что, по нашему мнению, обуславливается историческими, правовыми особенностями страны, высоким уровнем правосознания граждан. Согласно законодательству Италии договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 9 лет, подлежит обязательному заключению в письменной форме или нотариальному оформлению. Иначе он будет признан недействительным.

Особое внимание зарубежный законодатель уделяет аренде земельных участков. Земли являются важнейшей категорией, обладающей особой социальной и экономической ценностью, так как являются основой такой отрасли экономики как сельское хозяйство, на них осуществляется строительство жилых зданий и нежилых помещений, предприятий, добыча ресурсов и полезных ископаемых. В процессе такого использования земель на них может оказываться негативное воздействие, что предполагает необходимость их восстановления.

Аренда земли является наиболее востребованной формой во многих странах для ведения сельского хозяйства, поскольку стоимость земельных участков является значительной и разнится в странах. Это не позволяет мелким и средним фермерам приобретать земельные участки для освоения или расширения своего производства. В одних странах законодательство, регламентирующее аренду земли, носит достаточно либеральный характер (Германия, Великобритания, Греция и т.д.), а в других, напротив, предъявляет жесткие требования к арендаторам, предусматривает различные меры ограничительного характера в вопросе аренды земель (Франция, Бельгия, Голландия).

Изучение особенностей зарубежного законодательства привело к предложению дополнить российское законодательство, опираясь на положительный зарубежный опыт в части закрепления в законодательстве требования о нотариальном оформлении договора аренды недвижимого имущества на срок, заключенный более 10 лет, что будет способствовать больше защищенности сторон договорных отношений, их прозрачности и стабильности, учитывая долгосрочность аренды.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
2. Кузьмин Р.Р. Правовая природа аренды земли с позиций опыта Англии, Германии и России: сравнительный анализ // Юрист. – 2020. – № 2. – С. 18 - 24.
3. Папушина Е.И. Владение в англо-американском праве // Вестник гражданского права. – 2018. – № 2. – С. 267 - 291.
4. Семякина А.В. Аренда земельных участков по английскому и российскому праву // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2016. – № 12. – С. 28 - 33.
5. Фомин Е.М. Понятие договора аренды по праву Италии // Юрист. – 2016. – № 4. – С. 29 - 33.