МЕХАНИЗМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТАХ

PRICING MECHANISMS IN CONSTRUCTION PROJECTS

Oleg Slobodyanyuk

Master's Student, Department of Architecture and Design, Institute for Urban Development, Sevastopol State University,

Russia, Sevastopol

Krasilnikova Elina Eduardovna

Prof., PhD, PhD. architecture, Institute for Urban Development, Sevastopol State University,

Russia, Sevastopol

АННОТАЦИЯ

Механизмы формирования и регулирования цен, существующие в строительной отрасли России, хотя в последнее время и приобрели определенного совершенствования, но тем не менее продолжают тормозить развитие экономики государства в целом. Научно обоснованная и максимально целесообразная для использования в практике типология институциональных механизмов ценообразования в системе управления строительными проектами играет роль одной из ключевых звеньев в этой методологии.

ABSTRACT

The mechanisms of formation and regulation of prices that exist in the construction industry of Russia, although they have recently acquired some improvement, nevertheless continue to slow down the development of the economy of the state as a whole. The typology of institutional pricing mechanisms in the construction project management system, which is scientifically based and maximally appropriate for use in practice, plays the role of one of the key links in this methodology.

Ключевые слова: механизм ценообразования, стратегическое управление, контрактные механизмы цен, проектная документация.

Keywords: pricing mechanism, strategic management, contractual pricing mechanisms, project documentation.

Традиционный подход, отдаленный от реального управления, приводит в современных рыночных условиях к негативным для экономики в целом и ее субъектов последствиям, основными из которых являются сверхвысокие общественные расходы в инвестиционно-строительном комплексе, а также низкое качество и необоснованная стоимость строительства и цена объектов, неопределенность затрат в процессе принятия проектных решений и т.п. [4].

Применение современных методологий проектного менеджмента при сооружении объектов гражданского, промышленного и линейного строительства является залогом жизнеспособности бизнеса и его эффективного развития [3].

Управление затратами (стоимости) строительства является одной из базовых функций проектного менеджера. В рамках управления стоимостью, контроль расходов (cost control) главным образом относится к сфере оперативного управления, анализ освоенного объема (Earned value analysis) - к сфере тактического управления, а прогнозирование бюджета (budget estimation) - к сфере стратегического управления.

Однако, есть еще один ключевой инструментарий стратегического управления этим аспектом проектов - ряд альтернативных механизмов определения цены объекта строительства. Этот инструментарий играет весомую роль в ценообразовании и формально принадлежит не столько к управлению затратами, сколько к управлению закупками (procurement management).

В международной практике существует три основных контрактных типа определения сумм оплаты выполненных строительных работ: компенсация расходов подрядчика и уплата надлежащего ему вознаграждения (reimbursable), уплата в соответствии с измеряемым объемом работ (measurement) и оплата определенных комплексных сумм (lump sum). Эта типология основывается на логическом принципе, что чем менее точно и надежно определены проектные решения, тем более мелкие детали нужны для обоснованного расчета сумм, которые предстоит выплачивать подрядчику в ходе выполнения им работ.

«Пирамида» профилей определения договорных цен, в которую, включены как методы измерения стоимости выполняемых работ, так и «пороговые» расходно-ценовые механизмы, представлена на рисунке 1:

Рисунок 1. «Пирамида» контрактных профилей цены

Как уже было указано выше, заказчику в начале подготовки проекта следует выбрать определенные контрактные профили (включая соответствующий ценовой механизм), которые наилучшим образом соответствуют конкретной ситуации и миссии проекта.

Сначала охарактеризуем профили «Пирамиды», которые действуют как альтернативные методы измерения стоимости выполняемых работ (такие блоки на рисунке обведенs непрерывной линией).

Первым рассмотрим контрактный профиль по компенсации расходов подрядчика и уплаты, надлежащего ему вознаграждения (reimbursable). Этот подход может быть приемлемым для заказчика / застройщика, который имеет достаточно гибкую позицию по сумме капитальных затрат на строительство определенного объекта. Другими словами, если реальные затраты заказчика по контракту окажутся весомо выше сметных, то это не станет для заказчика слишком обременительным.

С другой стороны, такой финансово – рискованный для заказчика подход в мировой практике используется в проектах, когда природа, перечень или объем работ не могут быть адекватно определены до момента заключения контракта, или существуют объективные временные ограничения (например, в случае работ по устранению последствий аварий, наводнений и т.п.).

Поскольку природа, перечень или объем работ в момент заключения контракта не очерчены более-менее четко и надежно, управление затратами по этому профилю является сложной задачей с массой мелких деталей - так как при отсутствии предварительной контрактной ценовой достоверной определенности необходимо убедиться, что сумма средств, на которую претендует подрядчик, является справедливой и обоснованной.

Отметим также, что этот ценовой профиль является наиболее привлекательной средой для развития коррупционной составляющей в цене на строительную продукцию.

По этому профилю заказчик платит подрядчику все соответствующие прямые затраты, плюс условленную фиксированную сумму вознаграждения (cost plus fixed fee) или, по другому альтернативному варианту такой цены, прямые расходы плюс вознаграждение, размер которого рассчитывается на основе согласованного процента от прямых затрат (cost plus percentage fee). Первый из указанных вариантов обычно является более желательным для заказчика, поскольку вторая альтернатива вовсе не способствует минимизации затрат подрядчика.

Существует еще одна вариация этого типа цены (cost plus incentive fee), когда в контракт по компенсации расходов включаются условия о выплате подрядчику премии или бонуса за выполнение работ в соответствии с определенными требованиями или критериями. Этот ценовой механизм носит уже «пороговый» характер и рассмотрен в рамках данной статьи как контрактная опция с целевыми затратами (Target costs).

Ценовой профиль измеряемых объемов работ (measurement), позволяет более надежно контролировать график капитальных затрат по сравнению с механизмом по компенсации расходов подрядчика. Хотя перечень и объемы работ по контракту здесь весьма хорошо определены, они тем не менее требуют обязательной тщательной проверки в ходе их выполнения. Итак, ежемесячные (или за другой период) платежи подрядчику в этой системе осуществляются в соответствии с измеренным фактически выполненным им физическим объемом работ и законтрактованных в сметном перечне объемов работ (bill of quantities) единичных расценок (unit rates). Отметим также, что единичные расценки обычно пересматриваются в течение выполнения контракта в соответствии с уровнем инфляции.

Проектная документация перед проведением тендера (конкурентных торгов) должна быть настолько детальной и надежной, чтобы на ее основе претенденты могли предложить свои экономически обоснованные расценки. Таким образом, этот контрактный профиль опирается на «относительно достоверную» информацию о работах и ​​«не совсем предусмотренные» условия строительства. Контроль расходов заказчиком соответственно упрощается по сравнению с профилем компенсации расходов.

Третьим рассмотрим профиль общеопределенной цены (lump-sum). Этот ценообразующий механизм целесообразно использовать, когда к моменту взятия подрядчиком на себя соответствующих обязательств возможно достоверно определить все физические и количественные характеристики работ и когда риски значительных изменений проектной документации и сметных объемов работ минимальны. Итак, на тщательную подготовку проектной документации потребуется соответствующее время. Такой механизм выглядит логичным также в случае, когда проектная документация готовится самим подрядчиком, а не предоставляется ему заказчиком. Общая цена включает все расходы подрядчика (на рабочую силу, материалы, эксплуатацию машин и механизмов), а также риски, инфляцию и прибыль. Расчет ценового предложения подрядчиком, таким образом, тоже будет требовать относительно длительного времени. Во многих контрактах предусматривается возможность корректировки такой цены в связи со значительной инфляцией, а также внеплановыми событиями или условиями (например, слишком неблагоприятная для строительства погода) и / или из-за изменений в составе и объемах работ (хотя такие корректировки обычно согласуются с заказчиком и подрядчиком). Ежемесячные платежи осуществляются в соответствии с графиком работ (priced activity schedule) за те работы, которые в соответствующий период уже полностью выполнены подрядчиком. По альтернативному варианту, платежи могут осуществляться исходя из процента выполненной в соответствующий период каждой работы по отношению к ее общему объему. Может также быть применен и комплексный подход, когда по ряду работ оплата происходит за полностью выполненный объем, а по остальным работам - исходя из процента их выполнения.

Этот ценовой механизм опирается на укрупненные сметные формы (lump-sum). Он переносит большую часть финансовых рисков на подрядчика, предоставляет заказчику хорошие стратегические шансы на соответствие актуальных расходов проектным ожиданиям и при таком способе обеспечивает для него упрощение контроля за расходами.

Далее опишем профили «Порогового» типа (соответствующие блоки на рисунке обведены пунктирной линией). К этому классу ценовых механизмов строительных проектов относятся «целевые расходы» (target costs - TC) и «гарантированная максимальная цена» (guaranteed maximum price - GMP). Оба эти профили применяют определенный сторонами контракта плановый «ценовой порог» с рядом согласованных правил распределения прибыли и / или ущерба между заказчиком и подрядчиком в зависимости от того, где оказалась фактическая цена – до «Порога» или за ним. Базовая разница заключается в том, что TC является модификацией метода компенсации расходов, а GMP - метода общеопределенной цены (к базовой общей цены добавляются четко лимитированные резервы на поправки и непредвиденные расходы).

Из-за относительно большой фрагментарности элементов себестоимости, гибкость и вариативность результатов по методу компенсации расходов, TC является более финансово мягким, менее рискованным методом для подрядчика. Если фактическая цена оказалась ниже порогового значения, то прибыль в надлежащий способ распределяется между заказчиком и подрядчиком (часто поровну). Также происходит и если фактические расходы превышают установленное целевое значение- и хоть ущерб распределяется уже не столько поровну, определенную степень рисков все же несет заказчик. Такой подход естественно улучшает атмосферу деловых отношений между сторонами контракта и часто применяется в системе интегрированного выполнения проектов (integrated project delivery - IPD).

Определенный процент от экономии затрат по сравнению с гарантированной максимальной ценой в большинстве таких контрактов получает подрядчик (хотя преимущественно большая часть от экономии по такому варианту идет на счет заказчика). Однако, если ценовой порог будет проектом преодолен, то все убытки от этого лягут на плечи подрядчика.

Здесь надо обратить внимание еще на один важный момент. Если установить очень широкие «расходноценовые» рамки, то в них подрядчику легко будет уложиться и это соответственно снизит его мотивацию к повышению эффективности своей работы в рамках проекта. Однако, если контрактом установить слишком узкие ценовые рамки, то они приведут к острым финансовым проблемам подрядчика, подвергая его на банкротство. Такой сценарий не только является крайне нежелательным для подрядчика, но обычно и не в лучших интересах для заказчика. Следовательно, важно правильно найти «золотую середину». По этой причине при определении целесообразных «пороговых» ценовых значений заказчикам следует применять техники методологии кумулятивного управления ценностью [4].

Приведенная выше типология альтернативных ценовых стратегий является обобщающей по ряду современных моделей и практик в экономически развитых странах мира. Однако, разные страны имеют свои определенные различия по терминологии, тонкостей применения, особенностей некоторых контрактных положений, популярности отдельных механизмов ценообразования в рамках различных систем организации строительства и тому подобное. Распространение этой методологии в России должно стать важным элементом улучшения ее инвестиционного климата.

Однако реально такие контракты в международной практике имеют место весьма редко, а в условиях экономического кризиса, инфляции и других жестких глобальных вызовов их появление возможно только в исключительных случаях. С другой стороны, вариант цены у самого подножия «пирамиды», по которому подрядчику выплачиваются прямые издержки плюс вознаграждение, размер которого рассчитывается на основе согласованного процента от прямых, «ресурсных» расходов (cost plus percentage fee), удовлетворит только инвестора, который готов сильно рискнуть деньгами. Предлагаемая регуляторная реформа откроет хорошие перспективы не только для заказчиков. Она также будет в лучших интересах и отечественной строительной отрасли, так подрядчики и проектировщики начнут получать значительно больше заказов через приобретенный благодаря реформе рост числа финансируемых проектов. А приобретенный соответствующий контрактный опыт позволит им впоследствии более успешно конкурировать и на международных рынках строительства. В итоге выигрывает все общество.

Таким образом, базовый принцип отличия различных механизмов ценообразования заключается в том, что чем выше достоверность проектной документации, тем большую часть финансовых рисков проекта может обоснованно принять на себя подрядчик и тем более крупными являются сметные элементы для определения и контроля затрат заказчиком. Этот принцип различает три основных механизма определения договорных цен: компенсация расходов подрядчика по уплате причитающегося ему вознаграждения, уплата в соответствии с измеряемым объемом работ и оплата определенных комплексных сумм.

Дополнительным принципом различия механизмов ценообразования является то, что применение «пороговых» значений цены строительства в контрактах с укрупненными формами определения объемов выполняемых подрядчиком работ является для него более рисковым механизмом чем в контрактах с компенсацией его расходов, которые исчисляются по мелким элементам. Этот дополнительный принцип добавляет к базовой классификации еще два ключевых механизма: целевые расходы и гарантированная максимальная цена.

Полная типология альтернативных механизмов ценообразования должна основываться на обоих этих принципах, причем, чем больше финансовые риски несет подрядчик, тем стратегически меньшая их часть остается заказчику. Применение всего спектра механизмов ценообразования в строительной отрасли улучшает инвестиционный климат экономики в целом.

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020).
2. Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (ред. от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».
3. Александров, В.Т. Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве [Текст] : [практическое пособие] / В. Т. Александров, В. Д. Ардзинов. - Москва : Стройинформиздат, 2012. - 581 с.
4. Гасилов, В.В. Ценообразование в строительстве [Текст] : учебное пособие / В. В. Гасилов, А. С. Овсянников. - 2-е изд., перераб. и доп. - Воронеж : Воронежский гос. архитектурно-строительный ун-т, 2010. – 196 с.
5. Ильин, В.Н. Сметное ценообразование в строительстве [Текст] : учебное пособие / В. Н. Ильин, А. Н. Плотников. - Ростов-на-Дону : Феникс, 2011. - 318 с.
6. Кукота, А.В. Ценообразование в строительстве [Текст] : учебное пособие / А. В. Кукота, Н. П. Одинцова. - Ростов-на-Дону : Ростовский гос. строительный ун-т, 2013. - 118 с.
7. Саенко, И.А. Инвестирование и ценообразование в строительстве : учебное пособие / И. А. Саенко, В. В. Пухова. - Красноярск : СФУ, 2018. - 161 с.
8. Сметное ценообразование в строительстве в вопросах и ответах [Текст] : справочное издание : в 2 ч. / Федеральный центр ценообразования в стр-ве и пром-сти строит. материалов. - Москва : Стройинформиздат, 2013. - 25 с.