ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ АУКЦИОНОВ ПО ПРОДАЖЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ACTUAL PROBLEMS OF APPLYING THE GENERAL PLAN OF THE CITY

Alexandra Podkovyrova

student, Department Legal Regulation of Urban-Planning Activities and Transport, Saint-Petersburg state University of architecture and civil engineering,

Russia, Saint-Petersburg

Elena Voskresenskaya

scientific adviser, Professor, Saint-Petersburg state University of architecture and civil engineering,

Russia, Saint-Petersburg

АННОТАЦИЯ

Аукцион по продаже земельного участка представляет собой процедуру, в ходе которой данный объект выставляется на продажу для множества претендентов. Побеждает при этом тот из них, кто предложит за него самую большую цену.

ABSTRACT

An auction for the sale of a land plot is a procedure during which this object is put up for sale for a variety of applicants. The winner is the one of them who will offer the highest price for it.

Ключевые слова: торги, земельный участок, конкурентное законодательство, земельное законодательство.

Keywords:  bidding, land plot, competition law, land law.

Эффективное управление государственным и муниципальным имуществом является одной из самых важных задач государственной и муниципальной власти. Эффективное использование земельных ресурсов должно приносить значительную часть доходов бюджета страны и ее регионов.

Регулирование процессов закупки и продаж государственного имущества осуществляется в соответствии с несколькими законами и нормативными актами. Например, возьмем продажу имущества это будет регулироваться Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". А государственные закупки регулируются законом № 44-ФЗ и его положения для регулирования продаж не применяются. Приватизация муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 13«Способы приватизации государственного и муниципального имущества» Закона № 178-ФЗ, согласно которой для продажи государственного имущества, помимо акций и имущественных комплексов унитарных предприятий, используются следующие способы:

- продажа муниципального имущества на аукционе;

- продажа муниципального имущества на конкурсе;

- продажа муниципального имущества посредством публичного предложения;

-продажа муниципального имущества без объявления цены.

Правовое регулирование земельных торгов осуществляется рядом документов, которыми являются, Земельным кодексом Российской Федерации, а также Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808, ст.10 ФЗ «101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» обязывает Росимущество определять начальную стоимость участка.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона № 178-ФЗ информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит размещению на официальном сайте в сети "Интернет" не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно с постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 № 909 адрес официального сайта РФ в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов определен www.torgi.gov.ru.

В основе дилеммы оценкой эффективности торгов являются противоположные критерии. В системе государственных закупок – минимизация затрат на закупку товаров и услуг, а в системе продаж государственного и муниципального имущества – максимизация дохода от продажи.

Анализ организации аукционов по продаже имущества показывает, что половина из состоявшихся аукционов проведены при полном отсутствии конкуренции и по стоимости ниже рыночной. Организаторы торгов могут внести поправки к условиям проведения торгов и убрать ряд участников, а также продать имущество единственному участнику. Не существует единой методики оценки эффективности торгов. В отношении эффективности закупочной деятельности есть Письмо Минэкономики России «О Методических рекомендациях по оценке эффективности проведения конкурсов на размещение заказов на поставки товаров для государственных нужд» и «Методических рекомендациях по балльной оценке конкурсных заявок и квалификации поставщиков, участвующих в конкурсах на размещение заказов на поставки товаров для государственных нужд».

При оценке эффективности закупок используются показатели, которые в принципе могут быть использованы и для оценки эффективности продаж с некоторыми разъяснениями:

- конкурентность закупок – отражает уровень конкурентности участников торгов;

- доля несостоявшихся аукционов и аукционов с «единственным участником» в общем количестве конкурентных торгов;

- экономичность и доходность – показывает эффективность расходования бюджетных средств при закупках и эффективность продаж государственной и муниципальной собственности;

 - соблюдение законодательства. Включает в себя: соблюдение требований по соотношению объемов осуществления закупок у субъектов малого предпринимательства, социально ориентированных некоммерческих организаций и совокупного годового объема закупок. В части продажи муниципальной собственности учитываются нарушения, установленные по итогам проверок, рассмотрения жалоб участников проведения аукционов;

- эффективность планирования. Характеризуется количеством изменений в плане-графике в расчете на одну опубликованную конкурентную закупку или продажу;

- сомнительность закупки отображает закупки или торги, в которых могут быть выявлены различные нарушения или существенные отклонения, недобросовестность поставщиков и покупателей, сговор участников между собой и с организаторами аукционов, коррупционная составляющая.

Достаточно многие авторы, исследующие эту проблему, отмечают случаи, когда антимонопольные органы и органы прокуратуры фиксировали следующие нарушения конкуренции:

 - опубликование извещения о земельных торгах в не надлежащем печатном органе;

- отсутствие регистрации заявок и выдвижение дополнительных требований к участникам;

- выставление на торги земельных участков, в отношении которых не определены технические условия их подключения к инженерным сетям и не установлена плата за такое подключение;

- попытки местной администрации предоставлять земельные участки без предварительного согласования мест размещения объекта и без торгов;

- взимание дополнительных и незаконных сборов с граждан и юридических лиц за участие в торгах;

- проведение торгов в случаях, когда по закону они не проводятся;

- занижение цены участка и т.д.

Участники торгов иногда дискредитируют идею торгов, осуществляя сговор между собой. Признаками сговора при продаже земельных участков являются:

- участие в торгах минимального числа участников;

- хорошая осведомленность участников торгов о конкурентах и их предложениях;

- незначительное повышение начальной цены; неявка участников торгов на процедуру торгов;

- присутствие на торгах участников, ни разу не заявивших своего предложения;

- ограничение доступа к информации о предстоящих торгах;

- существенное отличие цен торгов по результатам от рыночных цен.

Отмечаются и специфические проблемы, связанные с продажей земельных участков:

- отсутствие прозрачных и публичных критериев выбора претендентов при наличии расплывчатых критериев;

- финансирование проведения работ по формированию земельного участка, осуществление целого ряда дорогостоящих и длительных по времени мероприятий за счет заявителя участия в торгах.

В настоящее время многие вышеозначенные проблемы, по мнению большинства авторов, могут быть устранены с помощью цифровизации процесса торгов. По мнению Бижоева Б. М. использование развитых информационных технологий служит реализации технических методов борьбы со злоупотреблениями, неэффективностью и коррупцией в сфере закупок.

Несмотря на то, что значительная часть государственных закупок уже осуществляется через централизованные электронные площадки, по данным Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации, сегодняшнее законодательство не в полной мере приспособлено к работе в цифровой экономике.

Аукционом в электронном формате понимается аукцион, при котором информация о закупке сообщается заказчиком неограниченному кругу лиц путем размещения в единой информационной системе извещения о проведении такого аукциона и документации о нем, к участникам закупки предъявляются единые требования и дополнительные требования, проведение такого аукциона обеспечивается на электронной площадке ее оператором.

Электронные торговые площадки являются приоритетными в рамках развития экономики, использующей современные средства коммуникации. Возможно, что окончательный переход к торгам и закупкам на электронных площадках, организованных в России в рамках Проекта развития цифровой экономики, позволит устранить имеющиеся недостатки в сфере государственных закупок и продаж государственной и муниципальной собственности, решить проблему с коррупцией и мошенничеством и повысить эффективность управления государственной собственностью.

Первостепенные меры, которые должны быть приняты в отношении повышения эффективности аукционов по продаже земельных участков:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, регулирующей продажу земельных ресурсов в части уточнения и согласования положений гражданского, земельного и антимонопольного права;

- разработка методических рекомендаций по оценке эффективности торгов государственным и муниципальным имуществом, в частности аукционов по аренде и продаже земельных участков;

-  четкое регламентирование процедуры организации аукционов в части разработки маркетинговой политики, продвижения продаж и предварительного исследования локального рынка земельных участков;

- повышение квалификации организаторов торгов в области маркетинговой и оценочной деятельности;

- повышение мотивации организаторов торгов.

Список литературы:

1. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ
2. Ст. 13 «Способы приватизации государственного и муниципального имущества» Закона № 178-ФЗ
3. Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808, ст.10 ФЗ «101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»
5. Ч. 2 ст. 15 Закона № 178-ФЗ «Информационное обеспечение приватизации государственного или муниципального имущества»
6. Постановление Правительства РФ от 10.09.2012 № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»
7. Борисов Д.Ю. Проблемы определения понятия торгов в российском законодательстве // Современное право. – 2009. – № 12. – С.79-83.
8. Петров Д.А. Антимонопольные требования к торгам: запреты и их правовая квалификация // Право и экономика. – 2010. – № 6. – С.4-13.