ПРАВОВЫЕ ГАРАНТИИ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

LEGAL GUARANTEES FOR THE PROTECTION OF THE RIGHTS OF PARTICIPANTS OF PROJECT FINANCING

Igor Rodin

Student, Department of Civil Law and Process, Orel State University named after I.S. Turgenev,

Russia, Orel

АННОТАЦИЯ

Проблемы, связанные с нарушением прав и интересов участников долевого строительства, остаются актуальными и в наши дни. За последние 20 лет в России накопилось несколько тысяч недостроенных объектов долевого строительства, и вместе с этим тысячи обманутых дольщиков. Последние изменения в сфере долевого строительства, а именно появление проектного финансирования, счетов эскроу и компенсационного фонда, направлены на защиту прав и интересов участников долевого строительства, давая им правовые гарантии для соответствующей защиты. Тем не менее в статье представлены предложения, позволяющие устранить некоторые пробелы и необоснованные требования для сохранения баланса интересов обеих сторон договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

ABSTRACT

Problems related to the violation of the rights and interests of participants in shared construction remain relevant today. Over the past 20 years, several thousand unfinished shared construction projects have accumulated in Russia, and along with this, thousands of deceived equity holders. Recent changes in the field of shared construction, namely the emergence of project financing, escrow accounts and a compensation fund, are aimed at protecting the rights and interests of participants in shared construction, giving them legal guarantees for appropriate protection. Nevertheless, the article presents proposals to eliminate some gaps and unreasonable requirements in order to maintain a balance of interests of both parties to the equity participation agreement in the construction of apartment buildings.

Ключевые слова: правовые гарантии; эскроу-счета; долевое строительство, участники долевого строительства, застройщики.

Keywords: legal guarantees; escrow accounts; share building, participants in shared construction, developers.

Современная история ДДУ началась в 90-е годы прошлого столетия. Бюджетные финансирование было прекращено, вследствие чего застройщиками был найден новый способ строительства жилья путём заключения специальных договоров, не урегулированных гражданским законодательством. Правовым основанием заключения данных договоров выступали общие положения ГК РФ, касающиеся обязательств и, собственно, договоров.

Однако отсутствие правового регулирования данных договоров привело к известным проблемам дольщиков, которые заключались в ненадлежащем использовании денежных средств. Но самым частым случаем правонарушения было неисполнение обязательств со стороны застройщиков[3, с. 215].

С целью недопущения разрастания данных проблем, и решения существующих 30 декабря 2004 года был принят ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве). Основная задача данного федерального закона состояла в охране интересов и защите прав дольщиков.

Однако предпринятые меры и принятие Закона о долевом строительстве не смогли в полной мере защитить участников долевого строительства, поскольку  в 2019 году началось ведение Единого реестра проблемных объектов, в котором количество обманутых дольщиков было более 200 тыс. семей или около 3000 проблемных объектов[2].

Корректировка и внесение новых изменений  в ФЗ № 214-ФЗ позволили обеспечить лучшую защиту правам и интересам дольщиков. Это стало возможным благодаря правовым гарантиям, которые принесли «превентивные» меры. Данные гарантии можно разделить на несколько групп.

Первая группа предусматривает ряд требований по отношению к застройщику.

1)  Застройщик должен быть специализированным, компания должна иметь опыт (не менее 3 лет), площадь построенных ею МКД должна составлять не менее 5 тыс. квадратных метров.

2) Организация-застройщик должна быть финансово-устойчивой, т.е. у нее не должно быть обязательств перед третьими лицами, она не должна иметь обязательств по кредитам, займам, также она не может находиться в стадии ликвидации, а размер собственных средств не может быть менее 10 % от проектной стоимости объекта строительства.

3) Застройщик должен иметь земельный участок в собственности либо на праве аренды, субаренды для постройки МКД.

Вторая группа включает в себя меры, предусматривающие особый порядок привлечения денежных средств дольщиков, который заключается в том, что привлечение средств возможно либо на основании ДДУ, либо если строительство связано с жилищно-строительными кооперативами.

Третья группа касается требований, предъявляемых к застройщику касательно раскрытия им информации.

Информация о застройщике размещается в ЕИСЖС и ЕРЗ. На этих порталах содержится информация о разрешении на строительство, введение в эксплуатацию, количество построенных объектов и т.д.

Четвертая группа касается проектной декларации, которая предоставляется в органы контроля субъекта РФ. Проектная декларация включает в себя основные сведения о застройщике, проекты застройки, об объеме прав застройщика на привлечение денежных средств для строительства МКД. После размещения проектной декларации в ЕИСЖС, органы контроля, согласно ч. 2.1 ст. 19 Закона о долевом строительстве [1], выдают заключение компании, в котором подтверждается, что застройщик соответствует предъявляемым требованиям.

Пятая группа касается существенных условий ДДУ. В договоре, помимо предмета, срока передачи объекта, цены договора, сроке и порядке ее оплаты, гарантированного срока на объект недвижимости, указывается условие привлечения денежных средств граждан: компенсационный фонд или открытие счета эскроу.

Шестая группа раскрывает суть эскроу счетов как способа привлечения средств граждан. Значение данного способа сводятся к следующему: граждане открывают эскроу-счет в банке, вносят денежные средства, которые депонируются до получения разрешения на ввод в эксплуатации объекта строительства[5, с. 68]. До этого момента использует для строительства либо собственные средства, либо целевые кредиты.

Седьмая группа связана с компенсационным фондом, цель которого заключается в защите участников долевого строительства путем перечисления застройщиком 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого ДДУ. Это стало условием в связи с частым банкротством застройщиков в прошлом.

Восьмая группа касается государственной регистрации ДДУ, которая является обязательной на основании ст. 17 Закона о долевом строительстве. Росреестр не только регистрирует данный вид договора, но и проводит его экспертизу, что является дополнительной гарантией.

Перечисленные выше правовые гарантии направлены, в первую очередь, на охрану прав и интересов участников долевого строительства, при этом не забывая о балансе между сторонами долевого строительства.

Несмотря на принятые меры, проблемы, касающиеся участников долевого строительства долевого строительства и в целом проектного финансирования, не полностью решены и требуют корректировок и доработок.

Так, страховая сумма, выплачиваемая в случае банкротства застройщика не превышает 10 млн. рублей. В крупных городах, таких как  Москва и Санкт-Петербург, цены на объекты строительства МКД составляют от 12 до 30-40 млн. рублей. Следовательно, следует увеличить размер страховой суммы [4].

Следующей пробел касается невозможности расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке в случае надлежащего исполнения застройщиком принятых обязательства, что является ущемлением прав участника долевого строительства.

При этом не стоит забывать о балансе между дольщиками и застройщиками. К последним применяется ряд требований, которые следует исключить, поскольку они не оказывают никакого влияния на результат постройки при использовании счетов эскроу.

Благодаря предложенным изменениям удастся сохранить баланс между сторонами ДДУ, при этом не создавая новых проблем в виде обманутых дольщиков и способствуя надлежащему исполнению застройщиком своих обязательств, не применяя не нужных мер к последнему.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40;
2. Единый реестр проблемных объектов / Единая информационная система жилищного строительства [Электронный ресурс] // URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов (дата обращения: 06.04.2022);
3. Гачина А. А., Бурибаев Т. Н. «Актуальные проблемы применения счета эскроу в контексте договора участия в долевом строительстве» // Евразийское Научное Объединение. 2019. № 7 (53). С 213-217;
4. Проектное финансирование строительства жилья: плюсы и минусы реформы // Сайт информагентства «РБК». URL: https://realty.rbc.ru/news/5c63d9ac9a79473a78550fd9 (дата обращения: 06.04.2022 г.);
5. Батин В. В. «Договор условного депонирования (эскроу) и договор счета эскроу: соотношение обязательств и перспективы существования» // Юридическая наука. 2014. № 2. С. 67-69.