МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

АННОТАЦИЯ

Правовое регулирование долевого участия в строительстве до настоящего времени несовершенно. В связи с этим возникает потребность в комплексной оценке общественных отношений, возникающих в условиях долевого участия, и в определении правовой сущности договора, обосновывающего возникновение правоотношений, связанных с долевым участием в строительстве. Методология исследования основывалась на анализе отечественных и зарубежных теоретиков права, в частности договора долевого участия в строительстве. В статье делается вывод о том, что договор, регулирующий данные отношения, квалифицируется как отдельный, самостоятельный вид гражданско-правового договора, основной целью которого является защита прав и интересов дольщиков, осуществляющих инвестиции в жилищное строительство путем долевого участия.

Ключевые слова: договор долевого участия, дольщики, застройщик, участник долевого строительства, инвестиции в строительстве, договор подряда.

Цель исследования достигнута путем анализа законодательства, регулирующего участие физических лиц в долевом строительстве, с целью правовой оценки договора участия в долевом строительстве и определения его места в правовой системе.

В России институт долевого строительства был создан в связи со сложившейся экономической ситуацией. В период становления рыночной экономики (90-е годы прошлого века) домовладельцам кредиты выдавались крайне редко, так как брать деньги в банке было невыгодно из-за огромных кредитных процентов. Во-вторых, не все банки были готовы предоставить строительные кредиты. Те, кто решился на такой кредит, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, банки, выдающие строительные кредиты, стремились принять активное участие в качестве инвестора. В этой ситуации собственники пытались найти альтернативные способы инвестирования в жилищное строительство. В начале 2000 года эта проблема была решена посредством договора долевого участия в строительстве. Стоит сказать о принятии основного закона, регулирующего данные отношения: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1]. С момента принятия данного закона он стал регулировать общественные отношения в указанной сфере. Такой способ привлечения средств имел ряд преимуществ перед покупкой жилья на первичном рынке:

1. Поэтапная оплата (в большинстве случаев).

2. Стоимость приобретения жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% при долевом участии.

3. Перспективы участников долевого строительства с точки зрения учета их интересов при планировании жилого внутреннего пространства.

При таком финансировании строительства заинтересованность строительной компании заключалась в том, чтобы собственник здания забрал необходимую для успешного строительства сумму средств путем аккумулирования денежных взносов участников долевого строительства в счет будущей покупки жилья, избегая тем самым полного или частичного кредитования финансовыми институтами. В связи с этим данное соглашение выгодно как строительной компании, так и долевому строительству.

Помимо положительных характеристик, долевое участие в жилищном строительстве как практика имело много проблем реализации на протяжении многих лет, так как дольщики, обманутые недобросовестными застройщиками, не могли получить свое жилье. Такая ситуация сложилась при строительстве на основе долевого участия в крупных городах в 2003-2006 годах. Это привело к проблеме обманутых инвесторов. Таким образом, отношения долевого участия в гражданском обороте не новы и существовали уже давно к моменту принятия Закона о долевом строительстве.

Несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах об участии в долевом строительстве до сих пор порождают проблемы при заключении договоров и приводят к экономическим спорам. Данная ситуация возникает в связи с вопросами оценки правовой природы долевого участия в жилищном строительстве.

Но рассмотрим сам договор долевого участия в строительстве. Споры о правовой природе договора участия в долевом строительстве ведутся давно.

Как правило, участники долевого строительства заключают договор для удовлетворения собственных потребностей в жилье, например, для улучшения жилищных условий. Следовательно, приобретаемые участниками квартиры не являются объектами их инвестиционной деятельности.

Кратенко М.В. уверен, что договорные отношения долевого участия регулируются Законом о защите прав потребителей, поскольку договор долевого участия заключается в удовлетворении потребности в жилье. Это утверждение можно подвергнуть сомнению с точки зрения сторон. Дело в том, что участниками могут быть как физические, так и юридические лица, а потребителем может быть только физическое лицо [3].

Рогова Ю.В. утверждает, что данный договор в большей степени соответствует договору строительного подряда, а гражданско-правовое регулирование подрядной организации наиболее подходит для регулирования отношений долевого участия в строительстве [5, с. 97]. Данная позиция видится спорной, поскольку эти два договора различаются по предмету. По договору подряда подрядчик создает объект и полностью передает его заказчику. По договору участия в долевом строительстве готовая недвижимость не передается инвестору целиком, он получает только ту долю, которая была заказана и оплачена, и должна быть получена от подрядчика.

Как правило, участник не дает домовладельцу задание, а выбирает объект из тех, что предлагает домовладелец. Очень часто недвижимость как предмет договора долевого строительства строится вне зависимости от договора долевого участия. Поэтому участник может войти, внеся денежный взнос на любом этапе строительства.

По договору долевого участия в строительстве собственник здания должен иметь земельный участок под строительство в собственности или владеть им на ином праве землепользования; специализированная компания должна иметь строительную лицензию по мере необходимости, выданную органом государственного архитектурно-строительного контроля. Вместе с тем существуют отношения, возникающие между застройщиком и специализированной компанией в области технической документации, которые могут быть оформлены в виде конкретного договора с отчуждением или без отчуждения исключительных прав на техническую документацию в пользу застройщика.

Исходя из отношений долевого участия в строительстве, предполагается, что застройщик должен иметь документы на строительство и положительный акт государственной экспертизы до заключения договора с первым участником [4, с. 35].

Участники долевого строительства не имеют прав и обязанностей застройщика. В частности, участник: (1) не вносит изменений в техническую документацию; (2) не контролирует и не контролирует ход и качество строительства, а также качество материалов. Как правило, участники не регулируют строительство, и застройщик не обязан действовать по заказу участника.

Договоры участия в долевом строительстве и Договоры строительного подряда заключаются сторонами:

1. Застройщик обязуется начать строительство качественного жилья в договорные сроки.

2. Участник долевого строительства заключает договор банковского счета и обязуется внести деньги в депозит и получить долю в жилом доме при наличии акта ввода в эксплуатацию.

3. Специализированная компания обязуется построить жилую недвижимость в договорные сроки, получить акт ввода в эксплуатацию и передать участнику его долю.

4. Банк-агент, обязанностью которого является прием вклада участника с начислением процентов.

Субъектами договора на строительство являются: заказчик проекта и подрядчик. Это могут быть любые физические и юридические лица, обладающие специальными знаниями и навыками в области строительства. Генеральным подрядчиком и субподрядчиком являются коммерческие строительные организации. Эти субъекты выполняют строительные работы с лицензией на отдельные виды строительной деятельности.

Еще одно отличие этих договоров состоит в том, что если у собственника объекта есть доля в имуществе при расторжении договора (договора строительного подряда), то у участника возникает требование об обязательном возврате с процентами.

Подводя итог, договор подряда и договор участия в долевом строительстве не являются идентичными договорами, поскольку их объединяет только то, что они оба регулируют жилищное строительство, но правоотношения различны по своей правовой природе.

Воронова С.В. определяет виды договоров участия в долевом строительстве в зависимости от стороны потребительской и коммерческой. Она отметила, что договор участия в долевом строительстве является гибридным договором, включающим элементы договора строительного подряда; Договор купли-продажи недвижимости; договор комиссии; Соглашение об инвестиционном пае. По ее словам, это обусловлено сторонами, предметом, существенным условием, специфическими организационно-правовыми предпосылками (наличие разрешения на строительство и проектной декларации) [2, с. 628].

Аналогичного мнения придерживается Хохлова В.С. Она определила договор как гибридный договор, который может иметь две основные формы: договор о долевом участии в жилищном строительстве, рассчитанный для потребителей и договор о долевом участии в жилищном строительстве. урегулированы в хозяйственных целях (коммерческий договор; соответственно, риски по этому договору несет предприниматель) [6, с. 132].

Правовая характеристика определяет, что договор участия в долевом строительстве является двусторонним, консенсуальным и возмездным. Этот договор нельзя отнести к публичным, но он является договором присоединения. Главной особенностью контракта является наличие формы, используемой для закрытия сделок, совершенных в массовом порядке. Это соответствует сути Договора участия в долевом строительстве.

Договору участия в долевом строительстве присущи следующие характерные черты, позволяющие оценивать его как специфический самостоятельный гражданско-правовой договор: особенности предмета; конкретные партии; разные цели разных сторон; существенный срок, предусмотренный Законом о долевом участии в жилищном строительстве; большое количество обязательных правил, связанных с выполнением строительных обязательств; государственная регистрация договора и его дополнений и изменений, а также уступка прав требования.

Список литературы:

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.
2. Воронова С.В. Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве / С.В. Воронова, А. Н. Бечикова // Молодой ученый. – 2013. – № 12 (59). – С. 629-631.
3. Кратенко М.В. Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда) / М.В. Кратенко // ЭЖ. Помощник адвоката.
4. Лебедев М.Д. Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы / М.Д. Лебедев, С.А. Саввоев // Исследования молодых ученых: материалы VI Междунар. науч. конф. (г. Казань, январь 2020 г.). – Казань: Молодой ученый, 2020. – С. 33-39.
5. Рогова Ю.В. К вопросу об обеспечении исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и сроке исковой давности по требованию о неустойке / Ю.В. Рогова // Вестник арбитражной практики. – 2021. – № 4. – С. 88-98.
6. Хохлова В.С. Совершенствование долевого участия в строительстве / В.С. Хохлова // Молодой ученый. – 2020. – № 16 (306). – С. 131-132.