ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

PROJECT FINANCING OF HOUSING CONSTRUCTION

Elizaveta Gorshkova

student, Samara State Technical University of the Russian Federation,

Russia, Samara

Oksana Vilguta

scientific supervisor, candidate of economic sciences, associate professor, Samara State Technical University of the Russian Federation,

Russia, Samara

АННОТАЦИЯ

В настоящее время многие застройщики не могут продолжать свою деятельность из-за новых условий финансирования строительства. Актуальность работы обусловлена проблемами, возникшими при переходе строительных организаций от долевого строительства на систему эскроу счетов. В данной статье проанализирована динамика ввода жилых домов за 2019-2021 года. Целью работы является определение влияния эскроу-счетов в жилищном строительстве.

ABSTRACT

Currently, many developers are unable to continue their activities due to the new conditions for financing construction. The relevance of the work is due to the problems that arose during the transition of construction organizations from shared-equity construction to the escrow account system. This article analyzes the dynamics of the commissioning of residential buildings for 2019-2021. The purpose of the work is to determine the impact of escrow accounts in the construction of housing construction.

Ключевые слова: жилищное строительство, эскроу-счет, застройщик, проектное финансирование.

Keywords: housing construction, escrow account, developer, project financing.

В настоящее время проектное финансирование – это новый вид финансирования инвестиционной деятельности в России, но за рубежом оно довольно широко используется, особенно в развивающихся странах.

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик, то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность [1].

Роль проектного финансирования становится главной в финансировании, строительстве и управлении крупными производственными объектами и инфраструктурой.

Проектное финансирование – это вид финансирования (как заемное, так и через продажу пакетов акций), необходимый для развития конкретного проекта материнской компании (спонсора). Выплаты процентов и основной части долга осуществляются из денежных потоков данного проекта.Оно основано на идее финансирования инвестиционных проектов за счет доходов, которые организация принесет в будущем [2].

В 2019 году согласно поправкам закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ  « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 15.5 «Особенности открытия,  ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве» (ред. от 14.03.2022) Российских застройщиков обязали работать с помощью эскроу-счетов, на которых накапливаются средства граждан. Для строительных организаций доступ к этим средствам ограничен до окончания работ [3].

По данным Федеральной службы государственной статистики на 2020г. застройщики заключили 1358 договоров на проектное финансирование с банками. Сумма кредитов составила 1,45 трлн рублей. Всего в банках уже открыто 121 744 эскроу-счетов. По результатам I квартала 2020 года заключение договоров с использованием эскроу-счетов занимало только 31%.  По итогам первых пяти месяцев 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года ввод жилья в России снизился на 5%.

На 1 сентября 2021 года в банках открыто 556,7 эскроу счетов. Сумма действующих кредитных договоров составила 4, 9 трлн. рублей. На территории Российской Федерации в 2021 году введено в эксплуатацию 383,4 тысячи жилых домов, что составило 112,7% соответствующего периода предыдущего года [4].

Ввод общей площади в 2019 года увеличился на 6,2%, в 2020 г. – на 0,2%, в 2021 г. – на 12,7% [5].

Таблица 1.

Динамика ввода в действие жилых домов за 2021 год

Проведя анализ данных по вводу жилья в эксплуатацию за 2019-2021 года, определим, как повлиял переход на счета эскроу на снижение ввода жилых домов.

Главными причинами снижения ввода жилья в действие является ограничение мер по борьбе с короновирусной инфекцией, обусловлено частичной или полной приостановкой жилищного строительства, снижение доходов населения и переход застройщиков на новую систему работы.

Правилами новой системы является продажа и строительство готового жилья застройщиками за счет проектного финансирования или собственных средств. Строительство и реализация за счет финансирования дольщиков стала не действительна. Банк теперь выступает в роли инвестора, служит гарантией возврата денег в случае, если возникнут проблемы со строительством объекта.

Чтобы предотвратитьфинансовыериски, банки ужесточают правила к застройщикам. Компаниям, с сомнительными показателями рентабельности, будут отказывать в получении кредита. Так же стоит отметить что, не все банки работают по счетам эскроу. На данный момент в списке насчитывается около 100 банков.

Из-за отсутствия конкуренции между банками так же существует большое количество дополнительных сборов, которые не связаны с кредитными средствами.

Другой немаловажный момент, после введения этой системы стоимость строительства растет. Застройщикам приходится брать деньги у банков, так как полной суммы на строительства нет. Оплата кредита и кредитных процентов повышает стоимость строительства. Соответственно повышаются цены на жилье.

Схема с эскроу счетами работает только в условиях стабильной экономики с низким уровнем инфляции. Ипотечная ставка повысилась и стала недоступна для людей. Поэтому застройщик не может выполнить установленный план по продажам.

В настоящее время только своевременное управление целым набором мероприятий со стороны государства может поддерживать спрос и предложение на уровне, необходимом для преодоления кризисных явлений на рынке недвижимости. Банки должны составить список мер безопасности и разработать четкие критерии получения кредитов на строительство.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 4 договор участия в долевом строительстве;
2. Большой экономический словарь/Под ред. А. Н. Азрилияна. – М.: Институт новой экономики, 1999. – с. 1140;
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 15.5Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества;
4. Официальное периодическое издание: Центральный банк Российской Федерации, [электронный ресурс] – Режим доступа –URL: https://cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-stroitelstva/2021-09-01/ (дата обращения 07.11.2022);
5. Официальное периодическое издание: Федеральная служба государственной статистики, [электронный ресурс] – Режим доступа – URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Analt_zap_Jil-ctroit_RF_2021.pdf (дата обращения 07.11.2022).