ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ В УПРАВЛЕНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

FEATURES OF THE REGULATION OF ACCOUNTS RECEIVABLE IN THE MANAGEMENT OF COMMERCIAL REAL ESTATE

Sergei Reutckii

student, Department Finance and Credit, Moscow Financial and Industrial University "Synergy",

Russia, Moscow

Oksana Tolkachenko

Scientific supervisor, candidate of Economic Sciences, associate professor, Moscow Financial and Industrial University "Synergy",

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В рамках задачи по определению наиболее оптимальных решений и методов регулирования дебиторской задолженности в сфере управления коммерческой недвижимостью, автором были проанализированы наиболее известные методы и приемы.

ABSTRACT

As part of the task of determining the most optimal solutions and methods for regulating accounts receivable in the field of commercial real estate management, the author analyzed the most well-known methods and techniques.

Ключевые слова: дебиторская задолженность, управление и контроль, регулирование денежных потоков.

Keywords: accounts receivable, management and control, regulation of cash flows.

Успешное управление коммерческой недвижимостью предполагает наличие достаточно эффективной системы по планированию, регулированию и контролю за дебиторской задолженностью, являющейся частью оборотного капитала предприятия. Данный вид деятельности имеет несколько особенностей, связанных непосредственно со спецификой арендных отношений, взаимодействия арендатора и арендодателя. Каждый объект в сфере коммерческой недвижимости крайне индивидуален по своим характеристикам: локация, размер, состав целевой аудитории посетителей, возраст введения объекта в эксплуатацию, состав арендаторов и так далее. Наличие столь широкого набора характеристик требует индивидуальной корректировки методов планирования, контроля и управления. Это в полной мере относится и к управлению дебиторской задолженностью объекта коммерческой недвижимости. Автор на примере нескольких торговых центров города Москвы, являющимися объектами коммерческой недвижимости, проанализирует методом сбора информации из закрытых источников, основные трудности в области управления дебиторской задолженностью и пути их решения.

Прежде всего, будет правильным уточнить определение дебиторской задолженности: «это сумма долгов перед предприятием за реализованные им товары, работы, услуги. Однако, с точки зрения финансового управления дебиторскую задолженность следует определять как отложенный во времени потенциально положительный денежный поток (то есть в настоящее время это определенный запас денег, часть которого при определенных хозяйствующими субъектами условиях будет вовлечена в реальный оборот в будущем)». [1. с. 6].

Для эффективного управления дебиторской задолженностью требуется корректное распределение последней по категориям, видам. Методом опроса и анализа, автором было выявлено несколько параметров, наиболее применительно к сфере управления коммерческой недвижимостью, по которым дебиторская задолженность может быть отнесена к той или иной группе:

• по своевременности погашения: срочная - долг арендатора за аренду помещения еще не наступил и просроченная - долг арендатора за аренду помещения не был уплачен в установленный срок;
• по возрасту образования: до 30 дней, от 30 до 60 дней, от 60 до 90 дней, более 90 дней (данная градация связана с особенностью договоров аренды - большинство из которых предполагают оплату каждый календарный месяц, задержка оплаты более 90 дней дает право арендодателю для подачи искового заявления в суд);
• по назначению платежей, в зависимости от оказываемых услуг: фиксированная арендная плата, плата процентов от оборота, плата за коммунальные услуги, плата за эксплуатационные услуги, плата за маркетинговые услуги, плата предоставление рекламных мест, плата за вывоз ТКО и другие;
• по качеству дебиторской задолженности: сомнительную - ничем не обеспеченную и безнадежную - вероятность к взысканию равна нулю.

 В статус «безнадежности» также переходят долги с вышедшим сроком исковой давности. Долговое обязательство в данном случае прекращается по причине нереальности взыскания. Так происходит при ликвидации и банкротстве должника. [2].

Следующий важный аспект в операционном управлении дебиторской задолженностью в сфере коммерческой недвижимости — это набор показателей, с помощью которых оценивается текущий уровень контроля и управления дебиторской задолженности и ее динамика. Наиболее часто применяемые показатели, в частности, в управлении торговыми центрами:

1. Доля дебиторской задолженности в общем объеме оборотных активов. Данный показатель рассчитывается по формуле: (дебиторская задолженность / общая сумма оборотных активов) х 100% = доля дебиторской задолженности в общем объеме оборотных активов. Для оперативного управленческого контроля, на практике, в знаменателе также используют выручку от поступлений арендных платежей. С его помощью возможно оценить динамику дебиторской задолженности, ее уровень, а также качество кредитной политики в отношении арендаторов.
2. Показатель периода обращения дебиторской задолженности. Данный показатель рассчитывается по формуле: (средняя сумма дебиторской задолженности/рассматриваемый период в днях) х выручка за анализируемый период, где средняя сумма дебиторской задолженности = (дебиторская задолженность на начало периода + дебиторская задолженность на конец периода) / 2. С помощью данного показателя возможно определить временной период, за который совершается оборот дебиторской задолженности.
3. Показатель, определяющий долю каждого вида дебиторской задолженности в общей сумме дебиторской задолженности. С помощью данного показателя возможно отслеживать изменение доли или вида дебиторской задолженности по отношению к другим видам, их динамику.

Сразу оговоримся: финансовый анализ — это всегда некое усреднение и обобщение:

• во-первых, расчет индикаторов проводится либо за целый период (допустим, год), либо на две его крайние даты. Характеристика состояния конкретного дня прячется где-то внутри;
• во-вторых, цифры коэффициентов и реальная жизнь - не всегда одно и то же. Предприятие с абсолютно ликвидным балансом может не заплатить поставщику вовремя. Тогда как контрагент с неидеальными показателями закроет долг в оговоренный день. [3].

Следующим этапом по управлению дебиторской задолженностью является выбор того или иного инструмента, с помощью которого достигаются поставленные цели по уровню и качеству дебиторской задолженности. Эффективное решение проблем с дебиторской задолженностью и взысканием долгов возможно только при построении специальной системы управления, основанной на процессном подходе, а также принципах системности, комплексности. [4, с. 17]. В управлении коммерческой недвижимостью выбор инструмента по управлению дебиторской задолженностью очень сильно зависит как от характеристик дебиторской задолженности, так и от многочисленных характеристик арендатора: размер занимаемой площади, срок аренды, ставка и условия аренды, значимость данного арендатора для объекта коммерческой недвижимости и так далее. На практике, все методы, применяемые в отношении арендаторов по урегулированию вопросов дебиторской задолженности, можно разделить на две условные группы: «мягкие» и «жесткие» методы работы. К первым можно отнести методы, которые применяются на начальной стадии, когда задолженность еще не перешла в категорию просроченная, либо срок просроченной задолженности не превышает 30 дней: звонок арендатору с напоминанием об оплате, информационное письмо с напоминанием о сроке оплаты, встреча с арендатором для выяснения причин задержки оплаты и напоминанием о сроках оплаты, согласно договору аренды помещения. Довольно часто, данные методы приносят положительный результат. Если ситуация ухудшается, то принимаются управленческие решения и «жесткие» методы: досудебная претензия, ограничения входа посетителей и сотрудников арендатора в помещение, временное отключение коммунальных услуг в помещении арендатора, подача иска в суд, продажа задолженности третьей стороне. Данные методы, безусловно, являются крайними мерами, применение которых ставит под вопрос дальнейшую целесообразность для собственника объекта коммерческой недвижимости продлевать договор с подобным арендатором. В целом, можно сказать, что это «обусловливает необходимость выработки кредитной политики предприятия, суть которой заключается в формировании мер и условий, направленных на увеличение объемов реализации продукции при минимальном риске ее неоплаты». [5, с. 191].

В заключение можно сделать ряд выводов относительно особенностей процесса регулирования дебиторской задолженности в управлении объектами коммерческой недвижимости:

• регулирование уровня и качества дебиторской задолженностью является крайне важным аспектом для эффективного и качественного управления объектами коммерческой недвижимости
• постоянный мониторинг дебиторской задолженности, ее классификация по видам и типам значительно сокращает риск появления сомнительных и безнадежных задолженностей арендаторов
• определение нормативов по допустимому уровню дебиторской задолженности, а также допустимых значений показателей, характеризующих ее качество - рассчитывается с учетом индивидуальных особенностей как объекта коммерческой недвижимости, так и особенностей арендаторов. Большое значение имеет экспертная оценка и исторический набор данных для корректного анализа. Для оперативного управленческого учета за базовое значение часто берется размер ежемесячной выручки от арендной платы арендаторов.
• методичное применение на регулярной основе «мягких» методов в работе с арендаторами-должниками показывает устойчивые положительные результаты и позволяет удерживать уровень дебиторской задолженности на планируемых значениях.

Со временем накопления практического опыта на каждом отдельном объекте коммерческой недвижимости растет уровень экспертности по управлению дебиторской задолженностью, что положительно влияет на финансовую устойчивость организации.

Список литературы:

1. Калужских И. А. Механизмы финансового управления долгосрочными активами и капиталом корпорации. Самара: Самарский университет, 2016. — 72 с.
2. Дебиторская задолженность: виды, способы расчета, контроль. Онлайн -касса для вашего бизнеса. 24 марта 2021. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://www.ekam.ru/blogs/pos/debitorskaya-zadolzhennost?ysclid=lb6wokf53703312979 (дата обращения 02.12.2022)
3. Воробьева О. Анализ дебиторской и кредиторской задолженности. Управляем предприятием. 13 января 2021. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://upr.ru/article/analiz-debitorskoy-i-kreditorskoy-zadolzhennosti/?ysclid=lb6x6gvz4e122318652 (дата обращения 02.12.2022)
4. Дудин А. Дебиторская задолженность. Методы возврата, которые работают. СПб: Питер, 2012. — 192 с.
5. Воронина М. В. Финансовый менеджмент. Учебник. Москва: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2022. — 384 с.