ВЛИЯНИЕ РИСКОВ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ДЕВЕЛОПМЕНТА

Девелоперский проект – это инвестиционный проект развития недвижимости, содержанием которого является создание нового объекта и обеспечение его максимальной стоимости с минимальными издержками.

Девелопмент органически связан с первичным рынком и выступает движущей силой его развития [4, с. 279]. Поэтому возможность повышения эффективности проектов девелопмента в сложившейся экономической ситуации является одним из важных экономических вопросов.

Эффективность инвестиционного проекта можно оценить как превышение доходов по проекту над затратами за определенное время [3, с. 193]. В рамках данного тезиса основными показателями проекта девелопмента являются затраты (себестоимость строительства), доходы (прибыль от проекта) и сроки реализации проекта.

На основании формулы эффективности и учета временной стоимости денег определяются инвестиционные критерии проекта девелопмента. Данные критерии рассчитываются с учетом будущих доходов и затрат по проекту в запланированный срок. Экономическая оценка эффективности инвестиционного проекта осуществляется путем приведения стоимости будущих доходов к их текущей стоимости [5].

Основными инвестиционными критериями, используемыми для оценки экономической эффективности инвестиционных проектов девелопмента, являются чистый дисконтированный доход  (Net Present Value – NPV), индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index – PI), внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return – IRR) и срок окупаемости для дисконтируемых денежных потоков инвестиции (Discounted Payback Period – DPP). Данные критерии относятся к динамическим показателям и рассчитываются при помощи дисконтирования денежных потоков проекта.

Несмотря на положительные макроэкономические прогнозы, показатели которых превосходят ожидания,  в условиях нестабильной экономической ситуации инвесторам не стоит полагаться только на оценку инвестиционных критериев. Инвестиционные критерии являются оценочными ориентирами, которые инвестор может использовать при принятии решения о выборе направления для вложения в тот или иной проект девелопмента. Ключевую роль в выборе проекта играет уровень девелоперских рисков. Инвесторы выбирают наиболее экономически эффективный проект, в котором органично сочетаются уровень доходности проекта и уровень рисков.

Проекты девелопмента относятся к категории высокорискованных инвестиционных проектов, поэтому роль влияния уровня рисков на реализацию проекта высока. Риски девелопмента напрямую влияют на доходы, затраты или срок реализации проекта. Изменение этих показателей происходит как в положительную, так и в отрицательную сторону.

Оценка эффективности современных  проектов девелопмента основывается в первую очередь на более детальных анализах рисков проектов. В строительстве особенно важно объединить все комплексные элементы и быстро учитывать любые ожидаемые изменения в плане проекта по мере его выполнения [6, с. 52]. По мнению многих девелоперов, именно грамотная оценка рисков проекта позволит максимизировать прибыль проекта при осуществлении минимальных затрат.

Девелоперским проектам присуще различные группы рисков: экономические, финансовые, отраслевые, стратегические, технологические, политические, правовые и экологические риски. Строительные компании наиболее часто выделяют экономические, финансовые и отраслевые группы рисков, поскольку последствия данных рисков больше всего влияют на концепцию развития проекта.

Стоит отметить, что отрицательные последствия рисков намного чаще встречаются на практике. Последствия негативных рисков несет весомый ущерб, который не могут покрыть даже положительные последствия рисков.

При данной классификации рисков положительные последствия присущи только экономической, отраслевой и политической группе. В данных группах проект девелопмента рассматривается с точки зрения влияния на него внешней среды. Отрицательные последствия в основном предполагают ошибки девелоперов в финансовых расчетах, в стратегических планах, в использовании неверных технологических средств, несоответствии проекта законодательным актам и нарушение экологической безопасности. Следовательно, для минимизации рисков перед девелоперами стоит сложная задача еще на стадии планирования проекта точно рассчитать наиболее эффективную концепцию проекта.

При оценке влияния рисков на инвестиционный проект выявлено, что наиболее частые последствия рисков девелопмента соотносятся с увеличением затрат по проекту. Данный показатель присутствует в расчете любого инвестиционного критерия.

Для проектов девелопмента не существует единой методологии построения финансовых моделей и анализа инвестиционных критериев. Наиболее часто при анализе инвестиционных критериев девелоперами выделяются показатели NPV и IRR.

Если инвестор нацелен на достижение максимальной выгоды от инвестиций, то ему стоит уделять внимание при оценке на инвестиционные критерии NPV и PI. Если инвестор готов вкладываться в рисковые проекты, то основным критерием отбора инвестиционного проекта должен стать показатель IRR. Этот показатель покажет максимальную границу риска, при котором инвестиции будут оправданы. Если инвестор нацелен на быструю ликвидность инвестиций, то ему необходимо выбирать инвестиционный проект на основе анализа показателя DPP.

Девелоперская деятельность включает в себя не один, а сразу несколько различных и в то же время связанных между собой видов бизнеса: строительный, арендный, продажи, управление и эксплуатация недвижимости,  рекламный, оказание различных услуг и прочее [1]. Данный тезис еще раз подчеркивает высокий уровень рисков, который сопутствует девелоперским проектам.

На выбор концепции развития девелоперского проекта влияют как инвестиционные критерии, так и уровень рисков проекта. Инвестору необходимо выбрать эффективное сочетание данных параметров, которое будет удовлетворять его целям.

Риски проекта девелопмента напрямую влияют на доходы, затраты или срок реализации проекта. Данные параметры используются при расчете инвестиционных критериев, поэтому риски напрямую влияют на выбор того или иного проекта девелопмента.

При анализе последствий рисков девелопмента выявлено, что на практике чаще всего возникают риски, последствия которых связанны с увеличением затрат по проекту. Для более точной оценки влияния рисков на реализацию инвестиционного проекта девелопмента используют метод анализа чувствительности инвестиционных критериев. При помощи данного метода возможно охарактеризовать степень устойчивости проекта к возможным изменениям условий реализации, при этом выделив наиболее рискованные для проекта факторы [2, с. 220].

Двойственная природа рисков присутствует в рисках проекта девелопмента. Однако неблагоприятных рисков девелопмента намного больше, поскольку проект изначально предполагает наиболее эффективное и рациональное использование вложенного капитала. При этом последствия негативных рисков наносят более серьёзный ущерб, нежели последствия положительных рисков.

Список литературы:

1. Брыксин Д.А. Методология формирования финансовой модели и показателей эффективности инвестиционного проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости // Управление экономическими системами. – 2014. – №10. [Электронный ресурс]. – URL: http://uecs.ru/uecs70-702014/item/3078-2014-10-14-08-24-11 (дата обращения: 21.12.2017)
2. Касьяненко Т. Г. Инвестиционный анализ: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры. М.: Издательство Юрайт, 2016. – 560 с.
3. Леонтьев В.Е. Инвестиции: учебник и практикум для академического бакалавриата. М.: Издательство Юрайт, 2017. – 455 с.
4. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата. М.: Издательство Юрайт, 2017. – 402с.
5. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиций и их отбору для финансирования (второе издание). [Электронный ресурс]. – URL:  http://docs.cntd.ru/document/1200005634 (дата обращения: 17.12.2017)
6. Расширение для строительной отрасли к 3-му изданию Руководства к своду знаний по управлению проектами / пер. с англ. – М.: Издательство «Олимп