К ВОПРОСУ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

ON THE QUESTION OF DEFINING THE CONCEPT OF IMMOVABLE PROPERTY IN RUSSIAN CIVIL LAW

Vladislav Mikhailichenko

Student, Faculty of Law, South Russian Institute of Management - Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration,

Russia, Rostov-on-Don

Svetlana Heigetova

scientific supervisor, Candidate of Law, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Civil and Business Law, South Russian Institute of Management - Branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В данной статье анализируется проблематика неоднозначного определения понятия недвижимого имущества в современном российском гражданском праве, исследуется возможность его самостоятельного определения посредством установления основных признаков рассматриваемой категории. Особое внимание уделяется вопросам по устранению некоторых пробелов законодательства, связанных с отсутствием легальной дефиниции недвижимого имущества, а также положительные стороны его введения.

ABSTRACT

This article analyzes the problems of the ambiguous definition of the concept of immovable property in modern Russian civil law, explores the possibility of its independent definition by establishing the main features of the category under consideration. Particular attention is paid to the issues of eliminating some gaps in legislation related to the lack of a legal definition of real estate, as well as the positive aspects of its introduction.

Ключевые слова: гражданское право, недвижимое имущество, недвижимость, недвижимые вещи, определение, понятие.

Keywords: civil law, immovable property, real estate, immovable things, definition, concept.

Современное гражданское право Российской Федерации содержит действительно обширный перечень объектов, обладающих своей ценностной природой применительно к развитию вытекающих из указанной отрасли права отношений. Наибольшую ценность в этой связи приобретает недвижимое имущество, как гражданско-правовая категория, оказывающая влияние на социально-экономическую, культурно-духовную сферы общественной жизни. Его незаменимость и особенности развития правового регулирования порождают актуальность рассмотрения данной проблемы с позиции анализа нормативно-правовой базы, а также доктринальных положений, имеющих практическую ценность.

В качестве подтверждения тезиса об актуальности можно привести следующее положение вещей: в настоящее время государство активно развивает концепцию социально-экономического развития, уделяя особое внимание указанной гражданско-правовой категории. Проявляется это, во-первых, в том, что Российская Федерация берёт на себя ответственность по обеспечению равной защиты права собственности на недвижимое имущество каждого субъекта соответствующих правоотношений, во-вторых, в качестве второго направления политики по обеспечению права собственности на недвижимые вещи можно указать на снижение издержек, связанных с оформлением права на такое имущество.

Переходя к содержательной части данной работы, в первую очередь хотелось бы рассмотреть вопрос современного легального определения недвижимого имущества в российском гражданском праве. Однако уже на данном этапе изучения мы сталкиваемся с трудностями при выявлении легальной юридико-правовой конструкции: ст. 130 ГК РФ, конечно же, содержит указание на недвижимые вещи, но не даёт его полноценного определения, включающего те или иные юридические признаки рассматриваемого объекта гражданских правоотношений. Законодателем лишь установлен перечень вещей, которые признаются недвижимыми, к тому же, список такого имущества остаётся открытым. Так, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства – объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых повлекло бы несоразмерный ущерб их назначению. Помимо этого, относительно недавно этот список пополнили воздушные и морские суда, а также суды внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, машино-места. [1, 2]

Итак, как можно заметить – ГК РФ не содержит легального определения недвижимого имущества, поэтому для дальнейшей работы следует обозначить его самостоятельно: под недвижимым имуществом следует понимать имущество, наделённое прочной связью с землей, преодоление которой и перемещение объекта влечёт несоразмерный ущерб его назначению и отнесённое законодательством в сфере гражданско-правового и иного отраслевого регулирования к недвижимым вещам. Однако даже здесь мы сталкиваемся с проблемой определения сущности данной гражданско-правовой категории ввиду того, что некоторые объекты недвижимости могут быть признаны таковыми только при соблюдении норм градостроительного законодательства при их создании. Конечно же, это является одним из признаков такого имущества наряду с наличием прочной связи с землёй, невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Обратная же ситуация, например, с объектами, которые по своей физической природе принадлежат к движимым вещам – морские, воздушные суда, ведь они не обладают ни одним из вышеперечисленных признаков, однако к недвижимому имуществу законодатель их относит наравне с земельным участком, обладание признаками у которого отрицать совершенно не разумно.

Продолжая анализ положений ГК РФ в поиске легальной дефиниции недвижимой вещи, хотелось бы обратить внимание на ст. 133.1 соответствующего нормативного акта. В данном случае употребляется иная гражданско-правовая конструкция, идентичная понятию недвижимого имущества – это единый недвижимый комплекс. Однако необходимо отметить, что, несмотря на указание отдельных признаков недвижимой вещи и её отдельные виды, так и не предусмотрен их универсальных перечень, позволяющий в полной мере определить вещь как недвижимую. Тем не менее, на современном этапе правового регулирования данной гражданско-правовой категории помимо обращения в отраслевое законодательство необходимо изучать и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, которые в свою очередь содержат дополнительные декларативные положения относительно основных и факультативных признаков недвижимого имущества.

Научная доктрина, ни в коем случае не являясь источником права, очень часто содержит теоретико-правовые идеи, которые могут быть приняты законодателем к сведению ввиду того, что они имеют практическую значимость для совершенствования правового регулирования той или иной сферы общественных правоотношений. Рассмотрим, как некоторые представители научно-правовой деятельности определяют недвижимое имущество.

Множество противоречий и дискуссий вызывает то, как законодателем было дано определение данному понятию, а именно то, какие признаки были включены в это определение. Так, Н.А. Сыроедов, И.В. Козлова, И.А. Емелькина, обращаясь к такому признаку как неразрывная связь имущества с землей и невозможность его перемещения, относятся к нему с настороженностью, поскольку в настоящее время существуют различные технологические достижения, которые позволяют без особых трудностей перемещать различные здания и сооружения, при этом не нанося им существенного ущерба их назначению. [3, с. 95; 4, с. 156; 5, с. 120] Однако в ответ на такое мнение И.Л. Брауде заявляет, что наличие современных достижений, способствующих перемещению недвижимого имущества, ни коим образом не является основанием для признания его движимым – иначе бы любые сборно-разборные конструкции, подлежащие перемещению, точно так же могли бы считаться недвижимостью, что не является действительностью. [6, с. 17]

Не менее дискуссионной является и попытка юридического и правового оформления определения недвижимого имущества, которое включало бы в себя хотя бы один-два общих признака, позволяющих говорить об объекте гражданско-правовых отношений как о недвижимой вещи. Например, О.М. Козырь в своей работе придерживается мнения о том, что «недвижимостью» может признаваться лишь то имущество, в отношении которого можно приобрести право собственности ввиду его государственной регистрации. [7, с. 271] Конечно же, государственная регистрация недвижимого имущества хоть и может быть его признаком, но, тем не менее, не может по существу раскрыть это понятие. По мнению В.В. Витрянского, недвижимая вещь в первую очередь характеризуется исключительно определённым законодателем квалифицирующим признаком – это отсутствие предрасположенности к движению, невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. [8, с. 8] Именно поэтому вещные права, которыми обладает субъект гражданских правоотношений не могут характеризовать вещь как недвижимую.

Научная доктрина содержит и точки зрения, подходящие к определению недвижимого имущества двойственно: положение, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, Р.С. Бевзенко признаёт юридическим закреплением недвижимых вещей в силу их природы, поскольку определение, данное законодателем в рамках рассматриваемой правовой нормы абсолютно точно отражает натуральный характер имущества, которое разумно считать недвижимым. Однако, при этом правовед недоумевает, на каком основании законодательно закреплено признание воздушных, морских судов «недвижимостью», заявляя, что наиболее рационально было бы поступить, признав за некоторыми «исключительными» движимыми вещами необходимость в государственной регистрации. Тем не менее, несмотря на простоту решения указанной проблемы, никаких действий в этом направлении предпринято не было – ввиду чего и возникает неопределённость относительно правовой дефиниции недвижимого имущества. Также Р.С. Бевзенко справедливо отметил тот факт, что такая неопределённость порождает массив трудностей при квалификации вещи в качестве движимой или недвижимой – ст. 130 ГК РФ попросту не содержит универсальных квалифицирующих признаков. [9, с. 30]

Таким образом, простейший анализ понятия «недвижимость» порождает огромный комплекс вопросов, ответ на которые в полной мере не дан ни законодателем, ни в научной доктрине. Само собой, эти положения обладают практической значимостью в области определения является ли имущество недвижимым или оснований к констатации данного факта мы не имеем. Например, доктрина содержит и три критерия недвижимого имущества: оценочный – вправе ли мы говорить о несоразмерности ущерба назначению объекта при его перемещении; технический – можем ли мы утверждать действительность связанности этого объекта с землей; юридический – разумно ли указывать на наличие правовой связи, возникающей между земельным участком и объектом недвижимости.

Далее хотелось бы рассмотреть вопрос, являющийся следствием неопределённости понятия недвижимое имущество, затрагивают не понятийный подход, а сущностный, касающийся особенностей функционирования «недвижимости» как объекта гражданского права. Дело в том, что научное сообщество также содержит неоднозначный подход к определению земельного участка и располагающихся на нём объектов. Например, некоторые учёные считают, что вполне целесообразно относить такой имущественный комплекс к главной вещи и её принадлежности. Однако, руководствуясь ст. 135 ГК РФ, необходимо уточнить, что принадлежностью является та вещь, которая предназначена для обслуживания главной и связана с ней общим назначением. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, главной вещью являются здания и сооружения, а принадлежностью – земельный участок, на котором находится постройка. [10] Тем не менее, вопрос признания земельного участка в качестве недвижимой вещи, обслуживающей строение, хоть и кажется достаточно приемлемым, научная доктрина всё же придерживается иной позиции. Её содержание состоит в том, что право собственности на земельный участок и иной объект недвижимости не может быть у разных людей, ввиду чего за такой совокупностью следует признать единую модель недвижимости, включающую одновременно и участок, и строение на нём. Вышеизложенная правовая ситуация отражает следование одного объекта недвижимого имущества юридической судьбе другого объекта недвижимого имущества. Практическая значимость её рассмотрения состоит в том, что определение понятия недвижимого имущества должно включать в себя и признак, предусматривающий возможность отождествления одного объекта недвижимости другому. Например, при покупке частного дома гражданин не должен задумываться о том, что он приобретает исключительно дом, а земельный участок, на котором он располагается, следует его юридической судьбе – в данном случае эти объекты должны рассматриваться как единый объект гражданско-правовых отношений.

В данном случае мы приходим к выводу о том, что недвижимое имущество, обладающее гражданско-правовым началом, требует совершенствования законодательного подхода к определению его легальной дефиниции, а также закрепления за недвижимыми вещами комплекса отраслей права, которым присущ указанный объект правоотношений – это не только гражданское право, но и земельное, жилищное, градостроительное, налоговое право. Такое предложение, как видится автору, является достаточно разумным, учитывая содержимое проекта подготавливаемого Федерального Закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе, а также пояснительной записки к нему. В частности, анализ указанного проекта нормативно-правового акта позволил определить следующее.

Вопрос, затрагивающий неопределимость понимания недвижимого имущества в действующем частном праве исходит из множественности объектов, которые могут быть признаны объектом недвижимости. Во-первых, очевидно, различные объекты недвижимости обладают разными признаками, не позволяющими объединить их воедино по общему критерию – к тому же, во-вторых, сложилась ситуация отраслевого регулирования отдельных объектов недвижимого имущества. Считается, что создание универсального определения, включающего в себя все признаки всевозможных форм недвижимого имущества, является задачей, с которой законодатель пока что не может справиться. Например, говоря объективно, очень тяжело определить совокупность универсальных признаков, которые имеют замкнутые водные объекты, линейные объекты, леса и многолетние насаждения, земельный участок и воздушные суда.

Исходя из вышесказанного, следует вывод о том, что в настоящее время перед законодателем стоит действительно непростая задача по осуществлению совершенствования законодательства в сфере правового регулирования недвижимого имущества, учитывая назревшую необходимость в пересмотре правового регулирования, устранения пробелов и коллизий, исключения «неработающих» норм, или норм, имеющих очевидное противоречие законодательству иной отрасли, дублирующих содержание этих норм. К слову о «неработающих» правовых нормах гражданского законодательства, вполне уместно было по упомянуть рассмотренную ранее ст. 130 ГК РФ. На первый взгляд, правовая конструкция не содержит отличимых недостатков – тем не менее, как было отмечено выше, норма права, которая должна определить признаки недвижимого имущества и, собственно, посвящена этой юридико-правовой цели, её не достигает. Всё потому, что она, как видится автору, не проработана в достаточной мере, ввиду чего доктринально и декларативно приходится дорабатывать её содержание, совершенствуя систему критериев отнесения имущества к недвижимому.

Говоря о предложениях автора данной статьи по устранению указанной проблемы, в первую очередь хочется отметить необходимость законодателя сосредоточить своё внимание не на попытке установить единое определение недвижимого имущества, которое бы содержало признаки, объединяющие абсолютно каждый вид имущества, которое подпадало бы под рассматриваемую гражданско-правовую категорию. Вполне рациональным был бы подход к нормативному разграничению категорий недвижимого имущества, каждая из которых бы содержала собственный понятийный аппарат и перечень объектов, относящихся к ней. Подобный исход разрешил бы одновременно несколько проблем: 1) неопределённость понятия недвижимого имущества, а вернее устранение необходимости его определения в том контексте, в котором мы привыкли; 2) неоднозначность признаков и нормативное указание на те признаки, которыми тот или иной объект недвижимого имущества не обладает и вовсе; 3) отсутствие критериев определённости правомерности отнесения объекта правоотношений к движимому или недвижимому имуществу; 4) необходимость в нормативном определении исчерпывающего указания недвижимых вещей.

Таким образом, подводя итог, следует отметить, что современное развитие гражданского законодательства, касающегося правового регулирования недвижимых вещей, находится на этапе, когда осознаётся теоретико-практическая необходимость разработки универсального понятийного аппарата, исключения «неработающих» норм и ликвидации пробелов и коллизий, влекущих неоднозначное понимание дефиниций отраслевых объектов недвижимости, особенностей их функционирования. Также следует сказать, что существуют и иные проблемы, с которыми можно столкнуться при законодательной характеристике отдельных видов объектов недвижимого имущества, или объектов недвижимости в целом, также требующие законодательного совершенствования и рассмотрения с целью общего повышения качества гражданско-правового регулирования.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 14.04.2023) [Электронный ресурс] // СПС «Гарант»
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
3. Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1988. - № 8. - С. 5.
4. Козлова, И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. № 2. С. 154–161.
5. Емелькина, И. А. Значение «юридической и фактической» связи строения с землей при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. № 8. С. 18–23.
6. Брауде, И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1950. 143 с.
7. Козырь, О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Под ред. А.Л. Маковского. - М.: Норма, 1998. - С. 271.
8. Витрянский, В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 8.
9. Бевзенко, Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – 80 с.
10.  Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 28.04.2023) [Электронный ресурс] // СПС «Гарант»